一、引言

二、个人房贷风险分析

（一）选择项目的风险

（二）开发商引发的风险

（三）借款人引发的风险

（四）银行自身的风险

三、个人房贷风险防范策略

（一）加强项目前期评估工作

（二）加大力度严防假按揭

（三）建立完善的个人信用评级制度

（四）健全法规，完善社会保障制度

内 容 摘 要

经过几年的快速发展，在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款已进入风险高发时期。商业银行如何识别、转移、控制、管理个人住房贷款风险是此项业务保持健康发展的基本要求，也是保证社会主义金融市场稳定的前提。本文以台州市为例，在认真分析了个人住房贷款风险隐患的基础上， 有针对性地制定出有效的防范措施和对策：加强项目前期评估工作，加大力度严防假按揭，建立完善的个人信用评级制度，健全法规，完善社会保障制度。

关键词：商业银行 个人房贷 风险 防范策略

一、 引言

当前国际国内宏观经济环境的急剧变化，国家宏观经济政策频频调整，对我国房地产业等关联性较大的产业影响颇深，市场处于动荡调整期，因而个人住房贷款业务中存在的问题和风险也逐步有所暴露，在部分地区表现得较为明显，因此，加强对个人住房贷款风险的分析与识别， 有效防范风险显得尤为重要。

二、个人住房贷款风险分析

个人住房按揭贷款风险的形成路径是多方面的，包括宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范、社会监督不力等因素，其风险主要有政策风险、开发商风险、借款人风险、银行自身管理风险、抵押物权益风险、抵押物处置风险及其他不可抗力风险等。

（一）选择项目的风险

一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说又包括如下情况：一是规划报建手续瑕疵。如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等，这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷，现实中这种纠纷往往造成购房户集体拒付个人住房贷款，对这种项目发放个人住房贷款将给银行带来极大的风险；二是该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；三是开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等，出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房，如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为坏账的可能。还有一种情况是个人住房贷款针对的商品房类型不同面临的风险有较大差别，一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自我居住为目的的购房户的风险，商业房大于住宅，而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。

（二）开发商引发的风险

近期，由于宏观经济形势变幻莫测，政府前期一度从紧的货币政策对房地产业影响颇深，自从各家银行对房地产开发商的贷款进行紧缩后，房地产开发商获得银行贷款的难度增大，众多房产商受其影响出现了销售困难、资金短缺的问题，一些房产商为解决企业资金瓶颈，采取“三假”手段套取银行信贷资金情况有上升趋势，加大了银行信贷资金风险。

1．“假按揭”

2006年4月以来，国家进一步加强了宏观调控，一方面促进了房地产市场的健康发展，另一方面促进了整个房地产行业的整合。房地产市场竞争的加剧成为“假按揭”发生的直接诱因。

其操作手段主要有：

（1）房产商威逼利诱公司员工，使其提供身份证、签名等个人信息，假借其名义签订买卖合同、办理按揭贷款。

（2）利用房产商、销售人员的亲朋关系，将部分未售房产通过自己亲戚和朋友的名义买上，由房产商自己找单位开个人收入证明以及收集个人相应贷款材料，从而达到银行放款到开发商名下的目的。

（3）通过有偿购买“业主”信息，即房产商给每张身份证持有人一定报酬，由持有人在借款合同上签字。开发商承诺对方无需交纳首付，而且按揭款由开发商负责。 

其表现形式主要有：

（1）虚假购房交易。开发商通过关系寻找多个购房人，虚假出售房产，开发商采取零首付或代为支付购房首期款支持购房人向银行申请按揭贷款。全套手续开发商一手包办，所有购房、贷款资料表明真实，但基本购房交易是虚假的

（2）虚假借款人。开发商或中介公司通常利用伪造借款人身份（伪造身份证明、户籍证明、收入证明、工作证明等）制造批量“假按揭”个人住房贷款，骗取银行信贷资金；

（3）虚假抵押或抵押不实。开发商或中介公司通过控制抵押登记或权证办理的过程造假，银行未参与抵押或办证的关键程序，因此收到的抵押手续或房产权证均为伪造；

（4）虚高房产价值。房地产评估公司虚假高估房产价值并出具价值不实的评估报告或开发商虚高房产售价，骗取高额银行按揭贷款。

2．“假首付”

房地产开发商为了增加其住房销售，以垫付首付款，或分期支付首付的方式，让购房者从银行获得按揭贷款。开发商“假首付”的最终目的是骗取银行贷款，这意味着房地产开发商的风险将向商业银行转嫁，在购房者成功申请个人按揭贷款之后，开发商也将实现销售回笼，前脚偿还开发贷款，后脚获利走人，而房地产的市场风险由购房者和商业银行来承担。

3．“假房价”

房地产开发商为了套取更多的资金，以虚假的方式把所销售住房的价格提高，从而得以以购买者名义从银行获得更多的按揭贷款。

（三）借款人引发的风险

1．借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等，都会影响借款人收入的稳定，影响还款计划的顺利执行；同时，由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督，对楼市的预测也相当困难，较难对借款人资信的真实状况做出准确判断。虽然借款合同订立时，信贷资产表面上是安全的，担保也靠得住，但随着借款人资信状况的变化，尤其是房地产产权登记制度的不完善、不健全，私下的房产交易盛行，使银行贷款担保失效或悬空，造成商业银行的信贷风险。

2．购房人死亡或者被宣告死亡、失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。

3．购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。

4．由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。

（四）银行自身的风险

1．银行在订立合同时因签章不规范导致合同无效，从而危及银行权益。

2．信贷管理规定不健全，形成信贷风险。如目前对如何避免重复担保问题没有具体管理方法；制度执行不严，落实不到位，违章不纠，极易形成信贷风险。

3．可能由于银行监控和催收不力，造成借款人赖账或拖欠不还的情况发生。

4．信息不灵带来的信贷风险。在审批发放时，对贷款相关资料了解不及时、不全面造成判断错误带来的风险。

5．对房地产开发商的经营状况和政府房地产管理部门新的政策、法规没有及时了解，影响了对信贷风险的防范和应急处理。

三、防范的策略

尽管个人住房贷款存在以上诸多风险，但在商业银行竞争日益加剧的今天，对于重要业务增长点的个人消费贷款业务，我行仍要加大营销力度，努力开拓市场。

加快个人住房贷款业务发展， 不是盲目扩张， 不是不顾客观经济条件， 要以风险控制为前提， 积极稳妥地加快有效发展。

在个人住房贷款业务发展过程中， 要把数量、质量、效益有机的结合起来， 走可持续健康发展的道路。在加快个人住房贷款业务发展的同时， 要牢固树立风险意识， 高度重视风险防范工作。

（一）加强项目前期评估工作

通过项目的前期评估工作，严格客户的准入标准，可以选择市场前景好的项目给予贷款支持，从而避免项目选择风险、销售价格不实风险，和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有：通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优挑选好项目。

（二）加大力度严防假按揭

1．拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经银行确认后，确定合理的贷款成数。对期房价格的正确市场评估，以避免开发商高价销售策略给银行带来的风险。同时，通过评估还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续，套取了银行现金，但个人—住房抵住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品抵押，在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下（银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度，预留开发商对购房者的保证金，以保证在建项目的资金需求），开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款，否则银行一旦处分抵押住房，加上银行预留的保证金，应该可以使贷款风险降到最低，而开发商则得不偿失。对期房价格的市场价格评估，还可以避免抵押住房的资本价值风险。

2．加强个贷的贷前调查和严格贷中审查和加强贷后管理。（1）对于同一企业及关联企业的员工，一次性批量申请个人贷款的，客户经理应事先到企业实地走访，核实借款人名单，通过与借款人直接面谈，调查和判断借款人的借款意愿及借款的真实动机。（2）贷中审查时应认真落实借款人的收入证明，身份和签名的真实合法性，当场见证其签署借款申请书、借款合同、保证合同及贷款划转通知等法律文书，同时应查看买卖合同，核实买卖行为，贷款的真实性（3）关注借款人有无违反合同约定条款使用贷款的情况，掌握借款人还款情况，归纳借款人还款规律，从还款信息中发现假按揭的踪迹。

（三）建立完善的个人信用评级制度

1．建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导，能够调阅各商业银行的电脑网络资料，出具的资信评级结论在各商业银行通用，适用于一切个人消费信贷领域，并可进行实时跟踪，一旦发现不良信用记录，随时调整其个人信用等级，对近三年信用良好的个人，可以按操作规程调高其个人资信等级。

2．建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立，可以掌握个人真实收入和财产，评价个人的还款能力。

3．实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时，个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料，从而评定信用等级。

4．建立个人银行账户。将目前个人收支以现金为主，改为以个人银行账户转账收支为主，个人只有零星的现金收支。这样，银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产（通过转账和税收确认），个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。

（四）健全法规，完善社会保障制度

1．个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规，通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度，通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律，可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明，使抵押住房不存在权利瑕疵，保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。

2．强化银行对个人住房贷款业务档案的管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案，实现电脑和文件资料（原件）的双重管理，加强内部监督、内部牵制，以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理，对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收，并纳入“黑名单”，加强贷后管理工作力度。

3．创新催收手段。

（1）掌握好诉讼时效的中断。对于一般债务，诉讼时效为主债务期满两年。但个人住房贷款有一个明显区别于其他债务的特征即分期还款。对于分期还款债务的诉讼时效中断，从谨慎性原则出发，银行应按照分期分别计算诉讼时效，按照第一期还款日期中断个贷时效，则在诉讼中应按照债务人未按协议约定的时间和数额按期全部履行，则银行在每期期限届满后可以分别起诉，也可以不分别起诉，积极向法院主张，尽最大可能维护银行利益。

（2）积极应用诉前最后通牒，即通过发送律师函或者直接以银行的名义发送书面文书，限期要求借款人归还贷款本金和利息。诉前最后通牒往往能给借款人带来巨大心理压力，使其在限期内主动归还贷款。

（3）灵活运用支付令。与诉讼相比，运用督促程序申请支付令有以下优点：一是及时方便，债务人收到支付令后十五天内不提出异议，支付令既发生法律效力；二是程序简单，无需传唤债务人，无需开庭审理，法院收到债权人书面申请后，经审查符合法定条件的，即可签发支付令。

（4）充分利用借款合同公证。根据《关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》第三条“公证机关在办理符合赋予强制执行的条件和范围的合同、协议、借据、欠单等债权文书公证时，应当依法赋予该债权文书具有强制执行效力”和第七条“债券人凭原公证书及执行证书可以向有管辖权的人民法院申请执行”的规定可对经过公证的不良个贷借款合同直接提请人民法院强制执行，从而省略起诉过程，减少了诉讼费用。

除了上述措施外，办理保险、创新金融品种等也是防范个人住房贷款风险的有效措施。

总的来说，个人住房贷款是各商业银行信贷资产中涉及面最广、质量最好的产品之一。在目前和相当长的一段时期内，个人住房贷款是个人贷款业务的龙头，谁抓这个龙头，谁就占领个人贷款业务发展的制高点。由于其期限长、数额小、客户数量多等特点，管理起来确有较大的难度。但从已有的经验来看，加强对个人住房贷款风险的研究，保持清醒的头脑，正视存在的问题，建立完善的制度，严格操作程序，只要商业银行在此项业务上做到人员到位、管理到位、结算手续到位，个人住房贷款风险便能得到有效的防范，逐步使其成为优良资产。

参考文献

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