一、 我国个人住房贷款业务经营管理现状

二、 我国现阶段个人住房贷款的主要风险

三、 个人住房贷款风险控制措施

内 容 摘 要:

随着房地产的蓬勃发展和人们购买力的提高，个人住房贷款业务近几年在国内市场发展迅速，各商业银行将个人住房贷款业务作为战略转型的战略产品，个人贷款业务得到了超常规发展，到2009年上半年，四大商业银行个人住房贷款余额超过3.3万亿元。但是，与此同时，商业银行个人住房贷款业务的风险也在不断积累，本文正是围绕这个问题展开的思考。论文在分析我国个人住房贷款业务经营管理现状的基础上，分析了现阶段我国商业银行个人住房贷款面临的主要风险，并提出了相应的五个方面的个人住房贷款风险的控制措施。

关 键 词: 个人住房贷款，发展，风险，控制

个人住房贷款业务风险与控制

 

随着房地产的蓬勃发展和人们购买力的提高，个人住房贷款业务近几年在国内市场发展迅速，各商业银行个人住房贷款业务已具备一定的规模，在个人资产业务中占据主导地位，个人住房贷款业务已成为各行战略转型的战略产品。然而，随着个人住房贷款业务的快速发展，以及国家宏观调控政策等诸多因素影响，个人住房贷款业务风险也开始显现，逐渐引起社会、监管部门、银行的重视。为了正确认识个人住房贷款业务发展中存在的问题，准确把握个人住房贷款业务的风险现状，促进个人住房贷款业务健康发展，本文拟从我国个人住房贷款业务经营管理现状、风险分析、风险防范措施等方面来论述我国商业银行个人住房贷款的风险产生的主要原因及应采取应对措施。

　一、我国个人住房贷款业务经营管理现状

　我国商业银行在资产业务发展中一度存在贷“大”现象，各银行将信贷资金集中发放予大企业、大行业，导致各商业银行信贷结构极不合理，随着各商业银行信贷结构调整的需要和近几年房地产市场的蓬勃发展，及个人住房贷款风险分散等特点，个人住房贷款业务逐渐成为各商业银行的重点发展产品。个人住房贷款业务特别受上市商业银行的青睐，部分上市商业银行将个人贷款业务作为上市后战略转型的关键业务，特别是将个人住房贷款业务作为全行的发展重点和新的增长点，个人住房贷款业务在我国商业银行间得到了超常规发展。在业务发展过程中各商业银行根据各行情况在风险控制、制度完善方面都有较大进步。

 （一）我国个人住房贷款业务现状

 个人住房贷款是商业银行向在中国境内的自然人发放的用于购买、建造、大修住房的贷款。根据人民银行统计数据，商业银行个人住房贷款一直保持较高的增长速度，近几年的平均增长速度超过25%，到2009年上半年全国四大商业银行个人住房贷款余额已超过3.3万亿，个人住房贷款在银行信贷资产总量中的比重不断提高， 2000年个人住房贷款在占各项贷款总额中占比不到5%，到2008年底这一比例已超过20%。随着银行个人住房贷款比例的加大，其对信贷资产总体的影响需要引起关注。一方面，个人信贷资产不良率较低、损失率较小，能给银行带来较为稳定的收入，因此提高其在资产总量中的比重，对提高银行信贷资产总体质量有着非常显著的作用；另一方面，随着个人住房贷款的快速发展，并且个人住房贷款决大部分为中长期贷款，个人住房贷款的风险和信贷资产的流动性问题开始逐步显现，从近两年看，不良额有所增加，并且表现出地区间不平衡的特点，因此，未雨绸缪是每一家商业银行都必须重视的问题。

 目前国内商业银行个人住房贷款的发放主要是银行通过与房地产开发商、房屋中介等合作，银行首先对房地产开发商、中介机构进行准入，向购买合作单位楼盘的客户发放贷款，并由开发商或中介机构承担保证责任。通过向房地产楼盘提供个人住房按揭贷款是银行发放个人住房贷款的主要方式，目前各商业银行通过与担保机构合作推出了个人住房直客式贷款，即客户贷款不在通过开发商，而是由担保机构提供担保，银行直接与客户见面向购房人提供贷款的方式，该种方式目前在银行间得到了大力发展。

 （二）个人住房贷款业务的管理现状

 个人住房贷款业务通过十多年的发展，国内商业银行在个人住房贷款业务管理方面已积累了一定经验。个人住房贷款管理通常包括风险管理、审批管理、经营管理、不良资产管理与处置等，由不同部门分别负责相应的职责。个人住房贷款在审批方面采取授权管理，实施审贷分离；在风险管理方面，主要通过贷款五级分类方法来监控个人住房贷款风险；在市场营销方面，间接营销多于直接营销，重点营销房地产开发商、集资建房单位、房屋交易中介机构等单位，通过合作机构获得个人信贷的客户资源；不良信贷资产处置，国内商业银行基本没有设置独立的部门，而是将个人住房不良贷款的处置与对公不良信贷资产的处置统一由资产保全部门管理。

 个人住房信贷业务管理目前存在的主要问题，如组织分工不细致、规章制度需进一步健全、业务流程不够合理等、贷款管理手段落后等。产生这些问题的根本原因在于银行对个人信贷业务发展还处于较粗放的规模扩张阶段，对个人住房贷款业务的特点和运行规律认识不够，主要表现在：一是个人信贷业务还没有完全实现集约化、标准化经营。作为零售类业务，个人住房贷款业务单笔金额小，贷款笔数多，只有采取集约化、标准化的经营方式，才能发挥规模效益，控制风险。二是在贷款经营管理中不同信贷人员所要求的标准不同，同一商业银行没有形成统一的业务操作规范，没有实行流程化的标准化操作模式。三是个人住房贷款业务数量庞大，各商业银行在贷款管理中缺乏科技支撑，管理效益低下。

 　二、我国现阶段个人住房贷款的主要风险

近几年随着我国房地产市场的快速发展，商业银行的个人住房贷款业务也得到了长足发展。但随着个人住房贷款业务的快速发展和银行业间的竞争加剧，以及房地产业的过快发展，国家宏观调控的实施，个人住房贷款的风险也开始显现。个人住房贷款风险主要是指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给银行带来的损失。其风险主要有借款人风险、开发商风险、政策风险、银行操作风险等。

借款人风险

1、借款人对自身收入预期存在偏差。由于借款人对自己收入期望值过高，实际收入水平增长未达到预期目标，当借款人在出现异常开支的情况下，造成还款能力不足。

2、道德与信用风险。在社会信用需要普遍提升的时候，不排出借款人主观赖账的心理，特别是当借款人借款后将贷款资金未用于购房用途，而是用于其他消费，或其他经营活动，特别是在部分地区房地产交易市场不完善的情况下，客户出现挪用贷款的道德风险大增。比如在西藏地区没有建立房屋交易二级市场，银行很难把握二手房交易的真实性，导致贷款被挪用风险增加。

3、投机风险。有的借款人购买住房不是用于自身居住使用，而是通过投资房地产，或待房屋涨价后出售归还贷款，或通过房屋出租以房屋租金归还月供，当房地产市场出现波动时很容易导致借款人无力归还银行贷款。

 (二)开发商风险

部分开发商资质较低，实力不强，自身抗风险能力不足，一些资质低的开发企业自有资金不足，致使工程进度缓慢，无法按时交付使用，有的房屋质量出现问题，以及权证办理不及时等，有的借款人与开发商产生纠纷，借款人还款意愿低，将矛盾转嫁银行。

（三）银行操作风险

1、个人征信风险。个人住房贷款金额小，笔数多，工作量大，对借款人提供的购房材料客户经理不可能全部实地调查，资料的收集很多是依赖合作机构。银行了解客户只能了解一些普通资料，而对客户的实际负债情况，资产情况及分布，有无失信行为等很难做出全面和准确的判断。有的客户贷款当期提供的资料也许真实，但个人贷款期限较长，很难用科学的方法确认借款人未来的收入。银行在判断借款人的历史信用时主要依靠人民银行推出的个人征信系统，但现行的征信体系是在缺乏个人信用管理体系下推出的，因此银行很难取得个人借款者全面准确的信息，若客户在银行没有信用记录那么银行就无法了解客户的真实信用情况。同时我国对失信者也没有惩治措施，增大了恶意失信者获取银行贷款，造成银行个人住房贷款风险损失的概率。

2、贷款审批条件难以落实的风险。开发商或其他合作单位办理抵押权证往往在贷款发放后的很长一段时间，在这期间由合作机构承担保证责任，而合作机构的保证金是否充足、抵押登记是否落实到位银行目前没有一个自动处理系统，完全靠客户经理的责任心，缺少回头审查和有力的监管，导致商业银行贷款抵押登记未办理的问题相当严重，据不完全统计，商业银行抵押贷款中超过三分之一的贷款抵押登记手续未落实。

3、“假个贷”风险。一些开发商因资金不足，为了骗取开发资金，联合非真实的购房人办理按揭贷款套取信贷资金。部分开发商为了资金，将一套住房多次销售，在交房时无法向购房者交付房屋，容易形成“假按揭”个人住房贷款。部分客户与售房者联合，以虚假的二手房交易骗取银行贷款，将贷款挪用，形成虚假个人住房贷款，导致银行信贷资金出现巨大风险。

4、贷款经营风险。各行在贷款调查中流于形式现象突出，在收集客户资料时仅注重形式要件的收集，没有注重资料实质内容的审查，同时也缺乏对贷款贷前调查结果进行有效监督和检查。信用评级手段落后，各行在对客户评级时不能充分共享行内其他数据系统提供的客户信息，评价模型分值设定主要靠经验取得，缺少数据调研和回归分析。贷后管理手段落后，信息传递不通畅。

（四）政策和制度风险

1、法律风险。有关个人住房贷款业务的法制建设和相关制度滞后，银行债权行使难。特别是新的司法解释《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对银行债权行使的负面影响亦已显现，导致银行债权执行难。

2、社会保证体系风险。我国目前的医疗、失业、养老保险虽然初具雏形，但与消除人们的基本顾虑还相去甚远，在长时间的贷款期内，借款人遭遇失业、重大疾病等，以目前的社会保障体系，还无法缓解生活压力，其中任何一项都可能导致借款人丧失还款能力。

3、宏观政策调控风险。从总体上判断，房价的上涨对银行有利，购房人买房后房价上涨，还款积极性高，抵押给银行的房产增值，变现容易，但房价的过快上涨，导致了房地产业投资过热，引起了强烈的社会关注，导致了许多普通老百姓的强烈不满，从2003年开始国家陆续出台了一系列调控政策，房地产业成为调控的焦点，特别是在07年6月份后，为挤压房地产泡沫，国家使用了利率、税收杠杆，提高了房地产开发企业的自筹资金比例，紧缩土地供应，来控制房地产业过热的现象，致使房地产价格在2008年出现大幅回落，部分地区出现个人按揭贷款断供，但从2008年底由于世界金融危机影响，国家调控政策出现激烈反转，从紧缩马上转为宽松，导致个人贷款飞速增长，房价急剧上升，特别是部份大城市房价上涨过快，部份城市2009年7月房价高于2007年最高时期房价，同时商业银行2009年上半年个人贷款发放量超过历史水平，个人贷款受国家政策影响，出现大起大落，必然增加银行风险。

三、个人住房贷款的风险控制措施

　（一）借款人风险控制

 1、把好客户群体准入关。选择信用好、风险低的优质客户群体。按照银行客户战略，以国家和社会管理者、经理人员、私营业主、高级专业技术人员、中高收入行业从业人员、个体工商户和存量优质等目标客户群体为个人住房贷款潜在对象。

2、防止多头贷款。银行在发放贷款时要严格控制多头贷款客户，防止客户购房的投机行为，因此银行在受理客户贷款时应严查客户征信信息，通过征信系统控制借款人的贷款笔数。

合作机构风险控制

为控制合作机构的信用风险，银行应重点把握开发商、中介机构的准入关。首先银行在选择合作对象时，一定要严审合作机构的资质、信誉。对开发商的资质等级、信用水平、领导层的资信及管理水平、资金实力、财务状况以及拟合作楼盘的项目开发销售的合法性、资金到位情况、工程进度、市场销售前景等作严格的审查，从源头上控制“假个贷”的产生。

（三）银行操作风险控制

1、把好贷款调查关。只有在贷款调查中进行贷款实质调查，才能防止“假个贷”产生。在贷款调查时应从房地产开发商资信、借款人购房行为真实性方面调查。在贷前调查时应面见借款人，通过面谈形式了解借款人购房行为的真实性，同时对每笔贷款在通过电话方式进行核实，要求信贷人员在电话中应向客户核实所购房屋的基本情况，及客户的自身信息，防止开发商的虚假按揭贷款。在与借款人的核实调查中一应关注借款人的主体资格、住所、户籍、联系方式、收入情况；二要审查核实购房目的；三要落实借款人的首付款比例。在贷款调查中应落实责任，贷款调查人应对贷款材料的真实性、准确性、全面性、及时性负责并签名，经经营主责任人审核签名后方可送审。

2、把好贷后管理关。一是加强对开发商和合作机构的动态跟踪管理，特别是加强房地产项目的管理。银行在确定合作楼盘后，客户经理应跟踪了解开发项目的进度，按揭个人住房贷款的实际用途和流向，督促开发商按时、按质完成项目开发。二是应定期检查按揭贷款的权证办理情况，及时督促开发商或中介机构办理贷款抵押权证。三是加强对借款人的管理，应密切关注借款人还款情况，对存在拖欠的贷款客户应及时催收，对拖欠三期及以上客户应采取多种形式催收。四是应及时反馈贷款风险状况，向管理部门上报个人住房贷款风险的新情况，以便管理人员根据贷款风险分析风险原因，及时做出个人住房贷款的风险预警。

3、加大个人住房贷款管理的科技力度。个人住房贷款业务的特点，决定了个人住房贷款更需要科技手段的投入，运用科技手段提高个人住房贷款的风险控制水平。如个人客户的信用评价体系需要借助于计算机技术存储客户信用信息并建立科学的数据分析模型。只有提高科技手段才能实现个人住房贷款业务的规范化。个人贷款贷后管理依靠手工根本无法满足日常管理，只有建立起电子催收渠道才能提高贷款管理的效益，将信贷人员从繁重的手工劳动中解放出来，因此在贷款管理中应借助短信业务催收平台，实现个人贷款的电子批量催收，降低管理成本，提高催收效益。

4、健全银行内部控制机制、制度和道德约束。一是建立健全业务规章制度，落实内部控制要求，严格操作规程，严格控制各项风险点，最大限度控制银行操作风险。二是建立规范化、标准化的业务操作流程，实现集约化经营，控制风险，实现规模效益。三是加强对所有信贷人员的业务培训、思想教育、提高经办人员的业务素质，用完善的规章制度约束人，防止出现人情贷款等违规现象发生，杜绝道德风险。

（四）推出个人住房抵押贷款证券化业务

个人住房抵押贷款证券化就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，通过证券化的方式，可以使社会上的短期资金转化为长期投资，从而解决了个人住房贷款资金流动性风险，保证了银行的经营安全。

（五）完善市场环境 

 个人信贷业务对外部市场环境具有比其他商业银行业务都强的依赖性，它需要整个社会、市场体系的参与，为其创造有利的发展环境。

1、加快个人信用管理体系的建设。征信体系的建设不仅是银行的事，我国目前正在建立诚信社会，银行或银行管理机构应要求国家建立社会征信体系，只有国家以立法形式建立社会征信体系，才能将更多的个人信息进行汇总整合，才能准确反映个人信用水平，并且国家应对失信行为建立惩处机制，才可以防止失信行为的产生，对社会个人主体行为的诚实守信，才具有更强的约束力，在全社会形成诚实守信的良好社会氛围。

2、成立政府担保公司。由政府组建全国性的或区域性的担保公司，实行低收费，微利运营，有利于开发商从阶段性担保中解脱出来，从而回避了经营不善带来的风险。有利于简化个人住房贷款手续，减低借款人的借款成本，有利于银行行使抵押权，一旦出现借款人到期不能偿还贷款本息，由担保公司代为清偿。其目的旨在推动住房制度改革，规范个人住房贷款担保行为，维护贷款担保当事人的合法权益，完善住房金融体系，有效防范和化解个人住房贷款风险，为市民提供低廉、高效、便捷的住房贷款担保服务。

3、加强金融立法，完善相关金融法规。个人住房贷款业务必须在良好的法律环境中开展，在业务开展中必须要有相关房地产转让法和预售方面的法律，作为约束住房贷款相关主体的行为规范。比如在制订商品房预售制度时，要求开发商将开发房屋报房地产登记部门备案，开发商在销售房屋后必须报房地产部门登记，这样强制规定可以避免开发商一房多卖的风险。

总之,个人住房贷款是一项发展前景良好的银行资产业务,但由于其期限长、数额小、客户数量多等特点,管理起来有较大的难度。但只要加强对个人住房贷款风险的研究和分析，建立完善的制度，严格操作程序，个人住房贷款风险便能得到有效的控制,个人住房贷款业务便可得到持续规范发展。

参 考 文 献

1、孙世重，《个人贷款业务变异的的表现、危害及其治理》，《现代商业银行导刊》2009年2期

2、伍海滨，《谈新司法解释对个人住房贷款的影响及对策》，《现代商业银行导刊》2005年4期

3、刘昌平，《个人住房贷款经营中的误区及对策》，《中国房地产金融》2003年3期

4、端宏斌，《一季度信贷过快增长的影响和潜在风险》，《西部论丛》2009年5期

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