一、提出抵押贷款的释义，意义，在这部分详细解释抵押贷款在社会经济中的所起的重要作用；

二、提出我国现行抵押的规定原则，分列主要的抵押品，办理抵押贷款时应注意的问题；

三、提出抵押贷款所遇到的几个主要问题，研究如何解决，并提出自己的见解；

四、针对抵押贷款的风险，我们应如何防范。

内 容 摘 要

随着经济的发展，我国的金融市场得到越来越广泛的发展，资金的周转越来越重要，抵押贷款作为资金周转的一种重要形式，意义非比寻常。在抵押贷款的过程中，存在着很多的问题，我们应该把握抵押的原则，在风险控制方面，作为贷款人的银行应该从多方面入手控制，做好贷款抵押的工作。

关于抵押贷款的问题研究

一、提出抵押贷款的释义，意义，在这部分详细解释抵押贷款在社会经济中的所起的重要作用

抵押是指债务人在法律上把财产所有权转让给债权人，但债权人并不占有财产，以财产担保的债务一经偿还，财产所有权的转让即告结束，设置抵押的目的，主要保障债权人在债务中不履行债务时有优先受偿的权利，而这一优先受偿权是以设置抵押的实物形态变成值来实现的，所以抵押是以抵押人所有的实物形态为抵押主体，以不转移所有权和使用权为方式作为债务担保的一种法律保障行为。借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押而取得的银行贷款称为抵押贷款。

在我国，实行抵押贷款制度，是与经济体制改革相适应的，在实行计划经济时期，与传统的经济体制相适应，银行对企业发放的贷款都是信用贷款，这是信贷资金“供给制”的重要形式，存在着资金占用多，周转慢，效益差的弊端，在建立社会主义市场经济的新时期，我国经济金融体制改革后，全面开办了抵押贷款，建立完善了配套的法律法规及规章制度。从实际看，抵押贷款的安全性、盈利性明显优于其它信贷资产。我国从八十年代末，才试办个人住房抵押贷款业务，该业务促进了住房商品化的进程，大大改善了城镇居民住房条件，抵押贷款的作用愈来愈明显。

第一、增强了客户的信誉观念，提高了银企经济效益。客户在办理抵押贷款后，在获取贷款运用时，也有了按期如数归还贷款的压力。从而，有利于搞活金融、搞活经济、搞活信贷资金的使用效益，据建设银行统计资料表明，个人住院房抵押贷款逾期率均低于3%，利息实收率达到90%以上，同时，抵押贷款可以使商品、票据、有价证券等提前转化为货币资金。对加速货币资金的周转，刺激企业扩大生产和流通具有一定的作用。

第二、抵押贷款对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了。企业一旦破产，信用贷款只是一种普通债权，银行只能以普通债权人的身份，参与破产企业财产的分配，无权要求优先受偿。而抵押贷款是一种优先债权，银行可以作为企业的抵押物的抵押权人优先受偿。因此，抵押贷款的实行和推广，是适应社会主义市场经济的新要求，是改革信贷资金供给制，确立信贷资金借贷制的必然要求和发展趋势。

二、提出我国现行抵押的规定原则，分列主要的抵押品，办理抵押贷款时应注意的问题

我认为，要规范抵押贷款的操作程序，必须正确把握抵押贷款中的法律依据和操作原则。在我国，目前实行的抵押贷款，根据抵押品的范围，大致可以分为六类：（1）存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向银行申请贷款。（2）客账抵押，是客户把应收账款作为担保取得短期贷款。（3）证券抵押，以各种有价证券如：股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押，取得短期贷款。（4）设备抵押，以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款。（5）不动产抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。（6）人寿保险单抵押，是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。

银行在办理抵押贷款时，应注意以下问题： 1、适用对象的选择。抵押贷款的适用范围是有限制的。我认为，银行对基本客户发放的流动资金贷款，因其期限短、金额大、发生平繁，往往具有铺底性质，并且银行也不会轻易放弃这些客户，故银行针对这些刚性贷款适用最高抵押方式，而对于那些一般的，非固定客户的临时贷款，季节性贷款等弹性贷款以及中长期贷款适用传统抵押方式。2、协议时间的确定。如何确定抵押贷款时间长短，就抵押贷款方式而言，传统抵押权在设立时，所担保的债权是已经确定的，属时点上的贷款债权。最高额抵押担保是一定期限内连续发生的债权，属时期上的贷款债权。怎样确定最高额抵押中“一定期间内连续发生的债权”的时间长短。一般而言抵押物系动产，因其价值变化大而宜约定一年；抵押物糸不动产，因其价值变动小宜约定二年；既有动产又有不动产的，按其价值构成比例加权平均测算，同时，在实际操作中，抵押人一般都是借款，且借款人在继续经营的情况下，是不可能把贷款还清的，因此对一般企业抵押贷款可以使用最高额抵押，就是将抵押人的资产一次性办理抵押，或期限长一点，按抵押人与抵押权人双方确定的抵押资产值签订抵押合同，并以不超过抵押值为尺度，作为借款的最高额抵押贷款限额，在最高额贷款限额内，贷款人向借款人发放的贷款由抵押人担保，不再逐笔办理抵押贷款。3、抵押价值的测定。对客户抵押应特别注意了解客户应收款数量和质量。不应对削价商品残次商品所产生的应收账作抵押。对动产抵押标的物，有的国家法律规定，须转移占有，也有的国家法律规定不转移标的物占有。鉴于我国目前没作明确的法律规定，应从有利于银行贷款安全，又不妨碍客户生产实际而定。象机动车辆等在使用过程中，有报废的可能，宜转移占有，企业生产设备等，若闲置会造成浪费和损失，由不宜转移标的物占有。不动产作抵押，如土地，房屋等除应注意其实际价值，易售性，实用性以及抵押权等问题外，最重要的是必须完成依法登记过户手续，好能取得所有权。最高额抵押价值的确定适用于传统抵押价值的测定方法，但要注意抵押物的价值一定委托信誉卓著的有权评估机构评估。虽然目前抵押资产评估不是法定必经程序，但最高额抵押因为约定时间长，金额大，自行测定可能会给信贷资产造成极大的风险，抵押人与抵押权人在对评估价值无争议的情况下，由贷款人、借款人、抵押人签订最高额抵押担保借款合同，并依据抵押值的70%确定最高抵押贷款余额控制数。4、实行公证制度。虽然公证也并非抵押贷款的必经程序，但部份财产抵押是否损害其他债权人利益，在法学界、金融界争议颇大。实行抵押公证制度予以确认合同效力，既保护债权人的利益，也维护法律的严肃性。

三、提出抵押贷款所遇到的几个主要问题，研究如何解决，并提出自己的见解

在抵押贷款中我们要特别注意以下风险：

（一）借款人信用意识淡漠，一物多押骗取银行贷款。

借款人为了多获取贷款，往往将同一财产多次向多家银行抵押，其主要表现形式有： 1、担保法生效前将财产抵押给甲银行，担保法生效后又将同一财产抵押给乙银行。由于在担保法生效前，抵押合同的生效不以登记为要件，借款人将不动产抵押给甲银行时，不动产的主管部门没有登记记录。借款人利用这一漏洞，在担保法生效后，又将同一财产抵押给乙银行，并进行登记。甲银行的贷款担保因乙银行的抵押权的设定而落空。2、抵押人将其不动产的产权证书押于甲银行取得贷款，又在骗得不动产主管部门补发的产权证书后，将该不动产抵押给乙银行，并办理抵押登记。3、利用登记部门工作衔接失误，将房地产重复抵押骗取贷款。在我国多数城市，房产和土地多由二个部门管理，即分别由房产局和土地局主管，而且由于体制上的原因，两个部门之间很难沟通。抵押人正好抓住这点，先是和甲银行签订借款合同，将“土地使用权及地上建筑物”抵押给银行，并到土地管理局办理抵押登记，随后，抵押人又将该土地上的房产抵押给乙银行，并在房产局办理登记。而根据不动产的特点和法律规定，土地与其地上建筑物应同时抵押，这样同一房地产的重复抵押使得甲、乙银行在实现抵押权时势必发生冲突，给贷款造成风险。

针对这种现象，作为银行可以多做工作，亲自或要求借款人到有关登记部门进行查询，对该房产的抵押状况进行查询，并以该查询结果作为办理银行抵押贷款的必要依据。

（二）转贷或借新还旧时没有重新设定抵押，贷款变为信用放款。

附随性是抵押权的特性之一，即抵押权不能独立存在，它必须依附于主合同，随着主债权存在而存在，随着主债权的消灭而消灭。银行承兑汇票垫款或信用证垫款转贷款和借新还旧都是用一笔新发生贷款偿还原已存在的垫款或贷款，其结果是一笔新债发生，一笔旧债消灭，其担保效力并不当然及于新发生的债权。而在实践中往往错误地认为：抵押合同约定的抵押期间于转贷或借新还旧时还未到期，甚至长于新贷款的到期日，抵押在转贷或借新还旧时仍然有效，其担保效力应及于新贷款，因而在办理新贷款时，没有与抵押人重新办理抵押合同及办理抵押登记，使新贷款变成没有抵押的信用放款。

对于这种循环性的贷款，银行可以与客户签订最高额抵押合同和循环贷款合同，在合同规定的时间内设定最高抵押额度，借款人可以在额度内循环贷款，而登记部门只需按照银行提供的合同设定抵押期限和额度。

（三）抵押人擅自以共有不动产抵押，抵押行为无效。

根据法律规定，抵押人只能以其拥有合法所有权或用益物权的不动产设定抵押，否则抵押行为无效。共有财产的抵押必须经全体共有人书面同意，不则抵押人无权就共有财产设定抵押。以共有财产设定抵押无效的行为主要有三种形式：

1、抵押人擅自以家庭各成员共同所有，各家庭成员对共同房产平等地、不分份额地享有所有权。任何一名家庭成员对该共有房产作处分必须经其它成员书面同意，否则处分无效；2、抵押人擅自以夫妻共有财产作抵押。根据我国《婚姻法》等相关法律规定：除双方另有约定外，在婚姻存续期间，夫妻任何一方或双方取得的财产属二人共同所有；婚前归一方所有，但婚姻存续超过一定时间的也属共同财产。对夫妻共同财产，任何一方未经另一方同意私自抵押的，其抵押行为无效；3、抵押人擅自以与其它共有人共有的财产未经他人同意的，其抵押行为无效。

针对抵押人的不诚实行为，银行应从个方面审核借款人的信用状况，如查询人行个人征信系统、要求借款人提供婚姻状况证明等。

（四）抵押不登记，抵押行为无效。

在不动产上设定抵押，世界各国均要求设立抵押登记。有的国家规定抵押登记是抵押登记行为的对抗要件，有的国家规定登记是抵押行为的生效要件。根据我国的《担保法》规定，登记是抵押合同生效的必要条件，抵押合同不经登记不发生法律效力。在实践中，由于工作人员对法律知识掌握程度各异，或许为企业节省融资成本，往往出现下列情况：1、只签订抵押合同不办理登记；2、同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但扣留办理抵押时的不动产权证书；3、只同抵押人签订抵押合同，而不办登记，但办理抵押合同登记，并赋予公证文书强制执行力。以上三种形式虽然抵押合同已签订成立，但抵押合同并未生效，对抵押人没有任何约束力，贷款到期后银行也无法主张抵押权。

就抵押登记问题，银行应做到在领取房管部门出具的他项权证书后放可放款。

（五）抵押物评估价值与实际价值差距较大，债权难以全部保全。

抵押贷款对银行而言最根本的目的是确保债权的安全，故抵押债权的价值应大于或等于债权。《担保法》也规定，抵押担保的债权价值不得超过抵押物的价值。而且银行还往往设定一个抵押比率，以进一步保障贷款安全。但在实践中，一方面抵押物的价值随市场行情而变动，相对不确定；另一方面借款人为了多贷款也常想尽一切办法抬高抵押物价值，最终抵押物可能无法满足担保债权的需要，其主要表现在：1、中介机构的不规范竞争使得其常应抵押人的要求高估抵押物的价值，抵押人藉此高估的评估报告抵押贷款；2、银行业务人员经验不足，根据抵押人提供抵押物资料主观确定抵押物的价值，致使抵押品价值水份大，抵押物实际价值小于贷款金额。这种操作实属违规操作。3、用土地使用权抵押时，勿视取得土地使用权的方式。凡是通过划报方式取得土地使用权的，均未交纳土地出让金，如果贷款到期需将抵押物变现时，必须交40%－60%的出让金，结果实现抵押权时，实现所剩价值款很少，很难实现全部债权。

对于抵押物的价值，银行应选择指定的有公信力的评估机构评估，但不能只信评估机构的单方面的报告，也应该从提高银行人员素质入手，多作该方面的培训，及时了解抵押物的价值变化。

四、针对抵押贷款的风险，我们应如何防范。 

针对以上提到的贷款风险形式，要想减少风险发生，应采取如下控制风险的措施：

（一）加强制度建设，构建行之有效的不动产抵押贷款风险的防范体系。

在实施贷款前，一定做好事前调查和初审工作，确保不动产抵押贷款的真实性。授信部门要在以下几方面做好工作：1、抵押不动产取得的合法性，是否违法占地，是划拔土地还是经过市场交易取得的土地，权属是否有争议；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、监管或以其它方式限制流转；3、抵押物是否被列入文物保护范围或被列入拆迁范围；4、土地是否集体土地，（集体土地不得转让和抵押），是否已闲置2年或接近2年；5、抵押物是否属于同一人，私有共有，是否经过共有人同意；6、抵押物是有否有转让或正在长期租赁现象，（如长期处于租赁状态，且已付过租金，将直接影响抵押权的足额实现）；7、验证抵押人提供的抵押物的材料是否真实，复印件和原件进行核实，必要时必须取得政府主管部门的证明文件；8、确定评估机构是否具体主体资格，抵押物的评估价格是否公正等。

（二）坚持房地产同时抵押的原则。

在我国，对土地及其地上建筑物或构筑物，采取的是“二元主义”方法，即将土地和地上建筑物看做二项不动产，共各自独立，分属不同的权方主体，在一定条件下分别抵押给不同的债权人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的属性，当其分别抵押给不同债权人时，抵押权人实现抵押权时可能会发生冲突，给贷款造成风险。有鉴于此，银行在发放不动产抵押贷款时，必须坚持房屋和土地同时抵押的原则。

（三）严格抵押程序，及时依法登记。

各国的物权立法均要求对物权的变动采取一定方式公布于社会大众，对不动产采取登记方式　，我国的《担保法》规定，不动主抵押合同的生效要件是依法进行登记，不经登记不生效。因此，银行在办理不动主抵押贷款时，必须在签定抵押合同后，及进到各相应主管部办理抵押登记。

（四）借新还旧或转贷时的法律风险防范。

借新还旧或垫款转贷时，从法律角度看是一个旧的债权债务消灭和一个新的债权债务关系产生的过程。根据我国《担保法》的规定：“抵押权与共担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”因而，为原有债权债务履行设定的担保必定随着旧债权债务关系的消灭而消灭，新成立的债权的担保必须重新设定方为有效。为规避借新还旧或垫款转贷时，导致抵押失效的法律风险，实践中可采取以下几种方法：1、借新还旧或垫款转贷时，就新成立的债权重新设立抵押并办理登记；2、在办理贷款，承兑或开方信用证时，直接与抵押人签定最高额抵押合同。但签定最高额抵押合同时，有二个问题必须在合同中约定清楚，其一最高额是指发生额还是余额，其二是抵押人愿意连续提供抵押担保的债务的发生期间，即抵押人愿意就多长时间内发生的债务提供担保抵押。

（五）对抵押的财产进行认真审核，避免单方抵押无效。

特别是在零售贷款中，用现有住房作抵押贷款较多，银行在贷款制一定要落实房屋的产权关系，房屋产权是部分还是全部，是家庭所有成员共有还是夫妻共有。因为根据我国《担保法》规定，只有共人有全部以书面形式同意抵押情况下，抵押扣保合同才能有效，所贷前一定要落实情况，必要时请求主管部门出示证明。其它注意事项包括审查抵押物的合法性；国有资产作抵押时是否经过发政委批准；集体财产抵押时是否经过全体职代会通过，有限责任公司或股份有限公司财产抵押时是否经过董事会批准；用划拔土地抵押时应征得市县人民政府土地管理部门的批准，足额扣减应交纳的土地出让金等。

综上所述，随着改革开放和市场经济的发展，银行信贷资产的载体也发生了变化，信贷资产的风险度也随之增加。因此，选择具有稳定性、公证性、普遍性且容易被人们认可的抵押担保贷款方式，越来越显得重要，但是体制的转换，经营机制的转换给信贷管理带来了许多法律问题。为加强规范管理，防范和降低抵押贷款风险，提高抵押质量，建议应把法律意识融入信贷资产管理中，结合信贷业务的操作，消除信贷资产的法律风险，在大力拓展抵押贷款业务的同时，从银行资产的安全性、流动性和效益性考虑，人民银行和商业银行要制定与法律法规相配套的规定性的《抵押贷款管理办法》尽快出台，对过去发放人手续不健全的贷款重新补办担保抵押手续，使银行信贷资产的风险程度得到了有效的控制，为发展社会主义市场经济作出贡献。

参 考 文 献

中国银行《关于抵押贷款若干问题的释义》（内部文件 2007年）

建设银行《2007年个人住房抵押贷款规定办法》（内部文件2007年）

《房地产交易与权属登记政策问答》（建设部住宅与房地产业司 编）

《房屋登记办法释义》（住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室 编 2008年6月）

收费专业论文
汉语言文学论文
物理学论文
自动化专业论文
测控技术专业论文
历史学专业论文
机械模具专业论文
金融专业论文
电子通信专业论文
材料科学专业论文
英语专业论文
会计专业论文
行政管理专业论文
财务管理专业论文
电子商务国贸专业
法律专业论文
教育技术学专业论文
物流专业论文
人力资源专业论文
生物工程专业论文
市场营销专业论文
土木工程专业论文
化学工程专业论文
文化产业管理论文
工商管理专业论文
护理专业论文
数学教育专业论文
数学与应用数学专业
心理学专业论文
信息管理专业论文
工程管理专业论文
工业工程专业论文
制药工程专业论文
电子机电信息论文
现代教育技术专业
新闻专业论文
艺术设计专业论文
采矿专业论文
环境工程专业论文
西班牙语专业论文
热能与动力设计论文
工程力学专业论文
酒店管理专业论文
安全管理专业论文
交通工程专业论文
体育教育专业论文
教育管理专业论文
日语专业论文
德语专业论文
理工科专业论文
轻化工程专业论文
社会工作专业论文
乡镇企业管理
给水排水专业
服装设计专业论文
电视制片管理专业
旅游管理专业论文
物业管理专业论文
信息管理专业论文
包装工程专业论文
印刷工程专业论文
动画专业论文
环境艺术专业论文
信息计算科学专业
物流专业论文范文
人力资源论文范文
营销专业论文范文
工商管理论文范文
汉语言文学论文范文
法律专业论文范文
教育管理论文范文
小学教育论文范文
学前教育论文范文
财务会计论文范文

电子商务论文范文