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论住房抵押贷款证券化的提前偿付风险

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毕业论文范文题目：论住房抵押贷款证券化的提前偿付风险，论文范文关键词：论住房抵押贷款证券化的提前偿付风险
论住房抵押贷款证券化的提前偿付风险毕业论文范文介绍开始：

资产证券化流程设置

注：方框代表与证券化发生直接联系的机构或个人，其中虚线方框代表尚待成立的机构；椭圆代表广义上为抵押贷款证券化提供服务的各类机构，其中虚线椭圆代表尚待成立的机构；菱形代表证券化过程中的产物；虚线箭头代表现金流的运动路径。

(三)美国的住房抵押贷款证券化的实施背景

在20世纪60年代中期以前，美国的利率水平较低，利率的波动幅度也相对较小，因此金融机构的资金来源也比较稳定。但由于越南战争造成的大量财政赤字以及其他一些因素，使得美国经济困难重重，进入70年代之后，美国经济通货膨胀现象严重，美联储为了抑制通货膨胀的趋势，实行了高利率的政策，致使市场利率水平不断攀升，但从事房地产抵押贷款业务的商业银行和储贷协会等金融机构受到《Q条例》（即第Ｑ项条例。美联储按照字母顺序排出了一系列条例，如第一项为Ａ项条例。对存款利率进行管制的规则正好是Ｑ项。该条例规定，银行对于活期存款不得公开支付利息，并对储蓄存款和定期存款的利率设定最高限度。后来，“Ｑ条例”变成对存款利率进行管制的代名词）的限制，其吸存利率水平与市场利率水平差距拉大，同时还受到了不受《Q条例》限制的共同基金及其他金融机构的强烈冲击，造成了商业银行和储贷协会竞争力下降，资金运作发生困难，经营状况恶化，住房金融业孕育着重重危机。同时美国金融领域正在发起创新的浪潮，从事房地产抵押贷款业务的金融机构在外部市场压力和内在创新动力的驱动下，不得不开拓思路，寻求创新金融工具，以期获得长期而且稳定的资金来源，以改善经营上的困难局面。

从当时外部已经具备的条件来看，美国三大抵押贷款公司即政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会与联邦住宅抵押贷款公司正在从事购买房地产抵押贷款和为金融机构住房抵押贷款提供担保的业务，使美国进行房地产抵押贷款证券化具备了十分有利的条件。为了转嫁利率风险，获取新的稳定的资金来源，上述三大抵押贷款公司和从事房地产抵押贷款业务的金融机构将抵押贷款按照一定标准（如贷款方、借款方、地区、期限、利率等标准）进行划分和重组，并以此组合为担保或抵押，通过发行债券的形式将该资产组合出售给机构投资者，至此美国首创了住房抵押贷款证券化。

由于抵押贷款证券化所具有的优点和优势以及美国政府采取一系列政策支持来规范抵押贷款证券化业务，投资者的投资安全得到保证，从而使得住房抵押贷款证券化市场得以迅速发展扩大。证券化已经开始主宰美国的抵押贷款市场，住房抵押贷款证券也几经成为美国资本市场上仅次于国债的第二大债券。正是由于房地产抵押二级市场的巨大成功，美国的房地产金融市场已经发展成为当今世界上最为发达的房地产金融市场，其国民的居住水平也获得了本质的改善。

(四)住房抵押贷款证券化的特征

住房抵押贷款证券化作为一种新的融资方式，与传统的融资方式，具有很鲜明的特点。

1.住房抵押贷款证券化是一种“结构性融资方式”

住房抵押贷款证券化的核心是建立一种严谨、有效的交易结构，保证“破产隔离”的实现。这一交易结构在资产证券化运作过程中起着重要的作用。原始权益人资产向特设机构SPV转移，该机构便形成了一个破产隔离实体。即把资产池中的资产偿付能力与原始权益人的资信能力分隔开来，确保资产证券化的融资结构与原始权益人的破产风险相互隔离，同时SPV被设计为一个非破产机构，即SPV无破产风险，SPV除了进行证券化业务外，不可进行其他业务，如不得举债。

2.住房抵押贷款证券化是一种“资产收入导向型融资方式”

住房抵押贷款证券化与项目融资相比，不是以所要建设的项目在未来产生的现金流为抵押融资，而是以已有的能够产生稳定现金流的各种收益权为资产抵押融资，此时资产池本身的偿付能力与原始权益人的资信能力比较彻底的分离开了。投资者在决定是否购买该证券时，主要依据的是组成资产池的资产的质量、未来现金流量的可靠性和稳定性，以及交易结构的严谨性和有效性。

3.住房抵押贷款证券化是一种“非负债型融资方式”

被证券化的住房抵押贷款已经以真实出售的方式过户给了特设机构SPV，原始权益人已经放弃了对这些资产的控制权，原始权益人将证券化资产从其资产负债表中剔除并确认收益和损失，进而在法律上确认了以表外方式处理资产证券化交易的原则，即以资产证券化方式融资不会增加融资方的负债，从而资产证券化成为一种非负债型融资。

二、住房抵押贷款证券化的提前偿付风险

住房抵押贷款证券化是一项复杂的系统工程，各种形式的风险贯穿于过程中。在整个运作过程中，往往因参与方所处的位置不同而面临各种形式的风险，如信用风险、结构风险、金融管理风险、运行风险等，但这些风险基本属于操作面的风险，防范机理相对简单或成熟，而当前为大家所关注和讨论的是提前偿付风险的预测与防范。这主要是因为提前偿付风险的生成机理较为复杂，同时由于提前偿付的存在，使得证券化过程所依托的未来现金流将具有极大的不确定性，从而使得被证券化的资产的评估价值和投资者的收益率受到影响。

（一）提前偿付、提前偿付风险以及分类

提前偿付是指借款人除了按照抵押贷款既定合同（摊销计划）之外的任何偿付行为。由于抵押贷款的提前偿付行为的不确定性所造成的损失，即为提前偿付风险。从不同的角度分析，提前偿付行为可以分为不同的形式：从提前偿付方式的角度划分，可分为部分提前偿付和完全提前偿付；从提前偿付动因的角度划分，可分为再融资性提前偿付和非再融资性提前偿付；从提前偿还主被动的角度划分，可分为被迫提前偿还和理性提前偿还。

（二）提前偿付的影响

1．提前偿付对抵押贷款债券的影响

抵押贷款债券能否正确定价，将会是影响整个抵押贷款证券化能否实施的一个非常重要的因素。和普通的债券相比，抵押债券相当于在普通债券之中嵌入了一份有关利率水平的看跌期权。因此抵押贷款债券的价值，可以近似地等于普通债券的价值减去一份看跌期权的价值，在不同的时间提前偿付，看跌期权的价值也将会不同，从而也就影响到抵押贷款债券的定价。

在二级抵押贷款市场上，抵押贷款证券就相当于一个含有期权的证券。证券投资者在购买该证券时相当于将一个买入期权给了抵押贷款人。抵押贷款人可以在任何时间内实现该期权。在对抵押贷款证券进行定价时，这种期权对证券的价格影响较大，在最优提前偿还假定的条件下，抵押贷款证券的价格为：

抵押贷款证券价格=不能提前偿还时的抵押贷款证券价格-提前偿付期权的价格

通过上式，可以了解抵押贷款证券的定价关键就在于确定提前偿付期权的价值。而提前偿付期权具有较大的不确定性，主要由于借款人的提前偿付行为受到各种因素的影响。

2．提前偿付对于各参与方的影响

1）对借款人的影响

①无论借款人选择何种方式进行提前偿付，由于提前偿付，借款人在还贷后期占用的贷款本金越来越少，因此少付利息的比例也在不断减少，这样越早偿付，借款人偿付的利息越少，对借款人越有利。

②通过提前偿付行为，借款人可以顺利实现住房转让。当借款人需要将住房转手重新购置新房时，在不允许“转按揭”的条件下，借款人必须首先提前偿还剩余抵押贷款余额，解除抵押贷款合同，才能进行住房交易，最终实现对新住房的消费。同时，当借款人由于就业迁移等因素需要进行住房转换时也往往需要提前偿付。

③借款人可以通过提前偿付来规避投资风险，转而进行再融资。当现行市场抵押利率低于抵押贷款合同利率，并且可以弥补再融资费用时，借款人往往倾向于提前偿付，进行再融资，以减少成本的损失，获取更多的投资收益。

④借款人的提前偿付，可能会造成机会成本的损失。当借款人在保证每月还款额的前提下，如有结余资金，如果未来投资形式看好，若采取提前偿付则会丧失该机会成本。

2）对发起人的影响

对于银行或商业机构等发起人而言，首先，提前偿付行为会减少盈利。银行或商业机构等金融机构通过发放贷款，收取利息来获得盈利，但由于提前偿付行为，使得借款人还款的加权时间减少，从而所偿付的利息也将减少，因而发起人的盈利将大大减少。其次，对于发起人而言，发放的贷款是作为应收账款记录在资产负债表的资产方的。现在的金融机构都实行资产负债管理，贷款者的提前偿付行为，将使得金融机构资产和负债之间的期限发生错位。因为如果没有提前偿付行为，资产的期限和负债的期限是对等的，而如果有了提前偿付行为，将破坏这种期限对等的状态，这将会使得金融机构暴露在流动性风险之下，这是银行等商业机构最不愿意看到的结果，因为商业机构的经营原则是安全性、流动性、盈利性。

3）对投资者的影响

对于购买住房抵押贷款债券的投资者来说，由于提前偿付行为也将会产生很大的影响。当金融机构面临提前偿付风险时，这些金融机构可以通过某种方式将自身由于提前偿付行为所受到的影响转移到投资者身上。因为借款人的提前偿付将会使金融机构提前赎回其所发行的抵押贷款债券，从而使得投资者所购买债券的到期收益率降低，将会使投资者的利益受到损害。

三、提前偿付风险防范机制的构建

（一）提前偿付的违约性

国有商业银行由于长期以来受呆账坏账风险的影响，对贷款的回款速度异乎寻常的敏感，保证贷款的安全成为凌驾于确保贷款收益之上的目标。因此，长期以来，因提前偿付而形成的主动违约风险就常常被银行忽视，甚至提前还款还一度受到银行的欢迎。

近年来个人住房贷款表现出优良的信用质量，促使银行和学术界开始重新审视其风险类别。长期以来，社会各界认为个人住房贷款的风险主要来源于自然原因如火灾、地震等造成的房屋灭失和由于失业、离婚等导致个人偿付能力不足而形成的被动违约。但实际上，这两方面因素引发的风险在我国的个人住房贷款实践中并非想象得那么严重。如2001年底建设银行因上述原因引发的个人住房贷款不良比例仅为1.35%，但相应的提前偿付比率却已超过13%。于是，银行开始反思过去对提前偿付的处理方法。

在美国，借款人提前还贷一般必须支付一定的费用，以弥补银行资金安排变化所遭受的损失。与国外明确的防范意识与防范机制相比，我国银行界对提前还款风险的认识和实际作法有很大争议，这集中体现在现行法规内容的空白和矛盾方面。一方面，中国人民银行颁布的《人民币利率管理规定》和《个人住房贷款管理办法》对提前还款的罚则规定很不明确。另一方面，在法规没有明确规定的情况下，各地方银行的规定也各执一词。

尽管我国银行界现在对提前还款是否是违约行为有不同看法，但从法律规定、商业实践和学术研究角度来说，提前还款毋庸置疑是主动违约的一种重要形式。从法律规定上看，《个人住房贷款管理办法》第35条在涉及违约责任时，第一款就明确了“借款人不按期归还贷款本息的”行为是违约行为。这一规定中的“不按期”，既包括逾期不还，也包括提前偿付。

从商业实践上看，提前偿付在其他贷款领域都属于主动违约行为。如《人民币利率管理规定》第二十六条规定：“借款人在借款合同到期日之前归还借款时，贷款人有权按原贷款合同向借款人收取利息。”在国际上，提前偿付也被视为主动违约行为。如美洲银行则规定：借款人在一定年限内不允许提前还款，否则要支付高额的违约金；在规定年限外的期间内提前还款，借款人也得额外支付部分利息，同时，此行为还将作为违约被计入信用记录中。

（二）偿付风险的防范

提前偿付风险自始至终存在于抵押贷款资产证券化运作过程中，它只受人的行为和经济环境的影响，而不以人的意志为转移。由于经济环境的不确定性和人的有限理性，在抵押贷款证券化运作过程中必须树立风险动态观。同时由于风险偿付模型的建立，使得提前偿付风险具有一定程度的可控性，各相关参与主体能够通过构建科学合理的风险防范机制对提前偿付风险加以防范和控制。提前偿付风险的这种可控性要求我们在抵押贷款证券化运作过程中必须结合我国的实际特点去认真研究和解决，建立起适合我国抵押贷款证券化特点的提前偿付风险防范机制。

1．抵押贷款数据库的建立

由于提前偿付模型的建立以及相应的各个参数的确定，都离不开大量的历史数据。而西方国家开展住房抵押贷款的时间比较长，并且建立了相应的数据库，使得这些国家开展住房抵押贷款证券化有了较为坚实的基础，而我国实行抵押贷款的时间不长，并且没有意识到数据库的重要性。所以现在迫切的问题是，借助日新发展的计算机工具，尽快建立有关提前偿还贷款的数据库，并对这些数据库进行必要的分析，只有这样，才能为将来实施抵押贷款证券化奠定良好的基础。同时为了完善抵押贷款数据库，应按照若干标准选择抵押贷款以便进行证券化。

2．抵押贷款合同中的提前防范措施

1）锁住制度

买权保护的最简单的方法便是锁住，即在抵押贷款合同中规定自贷款发起一段时期内不允许提前偿付出现。采用这种方法预防提前偿付风险的优点是建模简单并为防范提前偿付提供完全保护。由于一个典型的锁住期限往往只是局限于一笔贷款刚开始的几年时间，因此，使用锁住的抵押贷款证券化交易结构往往在使用锁住制度的同时也使用至少一种其他方法。

2）征收贷款手续费

目前市场经济较发达的国家和地区普通运用这种方法来减少提前还款风险。在国外，贷款手续费又称“点数”，按照贷款总额的一定比例收取，借款人实际得到的是扣除这个比例后的剩余部分，但是仍需按贷款总额偿还贷款。点数构成再融资成本，提高了实际贷款利率。贷款手续费逐期摊销，由于手续费是固定的，因此，随着时间推移，每期摊销额逐渐下降。如果借款人提前偿还贷款，手续费就要在较短时间内摊还，这意味着实际利率进一步上升，从而使合同利率与实际利率的差额缩小，再融资激励减弱。因此，点数在一定程度上减少了借款人提前还款给银行带来的损失。

3）征收提前偿付罚金

提前偿付罚金是指当借款人选择提前偿还贷款时，它必须为这一行为额外支付一定数额的罚金，以补偿贷款人（或投资者）由于提前偿付而遭受的损失。在国际上，提前偿付也被视为主动违约行为。如美国花旗银行通过贷款合同条款约定，个人住房贷款提前偿付时，需要经双方商谈，在适当降低利率的条件下继续支付剩余利息；如果借款人一次性偿还所有余额，还要支付该余额利息的20％的罚款。

4）收取期权费

因为提前偿付是借款人行使选择权的一种行为，所以贷款人可以就借款人行使该选择权收取相应的费用，即以类似期权费的形式收取。征收贷款手续费和提前偿付罚金的是事后行为，只有当借款人发生提前偿付时才收取；而收取期权费是在签订住房抵押贷款时就已确定，并且无论借款人今后发不发生提前偿付都不退还，当然该费用金额是低于前两者的。这样，贷款人可以通过收取期权费来减少损失，同时，也可以事先细分抵押贷款，从而加强贷款的有效管理。

5）收益率维持

收益率维持通常定义为：当借款人提前偿还其贷款时，他必须付给贷款人一笔额外的收益率维持费或保全费。收益率维持费用的收取原则以要使贷款人对提前偿付变得漠不关心为止。目前，实务界和理论界已经就收益率的维持费的计算公式基本达成共识，即借款人支付给贷款人收益率维持费应当等于计划偿付额的未来值与提前偿付数量的差。这样，贷款人通过对提前偿付款项和收益率维持费进行再投资，能够重新产生那些原先计划来自借款人的未来现金流。

3．建立提前偿付风险机制

提前偿付风险一直存在于抵押贷款证券化的运作过程中，它只受人的行为和经济环境的影响，而不以人的意志为转移。由于经济环境的不确定性和人的有限理性，我们不可能从总体上完全认识和把握提前偿付风险的变化规律，因此我们在抵押贷款证券化运作过程中必须树立风险动态观。同时也要认识到提前偿付风险具有可控性，各相关参与主体能够通过构建科学合理的风险防范机制对提前偿付风险加以防范和控制。提前偿付风险的这种可控性要求我们在抵押贷款证券化运作过程中必须结合我国的实际特点去认真研究和解决，建立起适合我国抵押贷款证券化特点的提前偿付风险防范机制。

参考文献

1．陈钊，《住房抵押贷款：理论与实践》，复旦大学出版社2000年版。

2．张东，《住房金融：理论新探与实证分析》，中国财政经济出版社2004年版。

3．张超英、翟祥辉，《资产证券化：原理、实务、实例》，经济科学出版社1998年版。

4．曹振良等，《房地产经济学通论》，北京大学出版社2004年版。

5．金慰祖等，《美国房地产理论与实务》，经济科学出版社1993年版。

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7．施方，《住房抵押贷款中提前偿付行为的研究》，《国际金融研究》2001年第9期，第10-15页。

以上为本篇毕业论文范文论住房抵押贷款证券化的提前偿付风险的介绍部分。

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