一、抵押贷款相关理论概述…………………………………………… 4二、商业银行开展抵押贷款的经济意义……………………………… 4（一）增强了客户的信誉观念，提高了银企经济效益……………………… 4

（二）抵押贷款对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了 …………… 4三、我国商业银行开办抵押贷款的现状、存在问题及形成原因、应注意事项 ………………………………………………………………… 4（一）我国各类银行开办抵押贷款的发展及现状 ………………………… 4

（二）我国各类银行开办抵押贷款中存在的主要问题和原因………………… 5（三）我国各类银行开办抵押贷款中应注意事项 ………………………… 6四、国外银行开办抵押贷款的相关经验及在我国发展的趋势 …… 6（一）国外银行开办反向抵押贷款的相关经验……………………………… 6（二）反向抵押贷款在我国发展的趋势 ………………………………… 7五、完善我国商业银行抵押贷款中存在的问题及相关对策………… 8

（一）严把抵押财产的审核关口，确保抵押财产法定有效 ………………… 8

（二）严把抵押财产的登记关口，确保抵押财产登记及时 ………………… 8

（三）严把抵押合同的签订关口，确保抵押合同有效可行 ………………… 9

（四）严把抵押权的实现关口，确保抵押权最大限度实现 ………………… 9

内 容 摘 要

银行是服务现代经济运行的核心运转手段和重要的宏观调控工具,是货币流通的关键,也是宏观调控政策得以实施的依托。一方面通过提高储蓄向投资转化系数,增加要素投入量,另一方面通过促进资源优化配置,提高要素生产率,促进国民经济增长,银行业已成为国民经济的重要组成部分。但是,高负债经营的行业特点决定了银行体系的脆弱性。在其日常经营中会面临信用风险、经营风险、市场风险、国家风险等多种风险。这些风险具有潜伏性、扩散性和破坏性,如不及时跟踪、分析和量化金融风险,并采取有效措施进行化解,个体金融机构经营风险的积累与传递就有可能演变成行业风险,进而形成系统风险,最终可能引发金融危机。金融危机一旦爆发,就会给一国的经济发展和社会稳定带来巨大冲击和危害,甚至会殃及世界经济。近年来,在经历了1994年墨西哥金融危机和1997年亚洲金融危机的冲击后各国政府更加强调金融风险的防范和化解,特别是在经历了2007年美国债务人房贷违约而爆发的次贷危机进而演化为全球性的金融危机,银行风险的防范和化解,特别是信贷风险的防范和化解更成为各国金融监管部门、有关学者及执业者共同关注和深入研究的课题。 而银行抵押贷款业务,作为银行重要的业务之一,既是银行支持促进经济发展的重要手段,也是银行信用风险防范的重要环节。抵押贷款业务中一个重要环节就是抵押资产价值的确定,而资产评估的核心是对资产在某一时点的价格进行估算,其这样的特性正是抵押资产资产价值发现的有效途径。如果抵押资产的价值可以通过及时、动态、客观、公允的资产评估来发现,那么从这一角度说,有效利用资产评估在抵押贷款业务中的价值发现作用,对于防范和化解银行抵押贷款风险,进而帮助银行增强抵御信贷风险的能力具有特别重要的意义。从我国银行业信用风险管理及防范所面临的严峻局面谈起,提出研究抵押贷款风险中的违约风险的重要性、迫切性,分析了抵押贷款业务中面临的风险,指出信用风险是抵押贷款风险中最重要的风险,并通过总结归纳国内外信用风险度量与管理研究理论与发展状况、信用风险度量研究中基于抵押资产价值研究理论与发展状况、抵押贷款中抵押资产价值评估研究理论与发展状况,为本文的研究提供理论基础。本文从防范银行信贷风险的高度,从银行抵押贷款中抵押资产评估作为抵押行为的特殊性与资产评估的一般性相结合的角度,应用信用风险测度理论和方法,探讨抵押资产价值对违约风险的影响,以及抵押资产评估值对风险影响的传导机制,围绕如何科学合理的判断、估测、发现抵押资产的价值,改进评估方法,指导我国抵押资产评估实务,有效预测、防范违约风险为中心所展开一系列讨论,并根据研究成果从银行风险管理的角度,提出了政策建议。对于防范和化解银行抵押贷款风险,进而帮助银行增强抵御信贷风险的能力具有一定的理论意义和现实意义。

抵押贷款问题研究

抵押贷款相关理论概述

抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理抵押品，作为一种补偿。抵押贷款包括个人住房抵押贷款、企业抵押贷款、典当行抵押贷款、车辆抵押贷款、五色土抵押贷款等等。

二、商业银行开展抵押贷款的经济意义

（一）增强了客户的信誉观念，提高了银企经济效益

客户在办理抵押贷款后，在获取贷款运用时，也有了按期如数归还贷款的压力。从而，有利于搞活金融、搞活经济、搞活信贷资金的使用效益，据建设银行统计资料表明，个人住院房抵押贷款逾期率均低于3%，利息实收率达到90%以上，同时，抵押贷款可以使商品、票据、有价证券等提前转化为货币资金。对加速货币资金的周转，刺激企业扩大生产和流通具有一定的作用。 第二、抵押贷款对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了。企业一旦破产，信用贷款只是一种普通债权，银行只能以普通债权人的身份，参与破产企业财产的分配，无权要求优先受偿。

（二）抵押贷款对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了 

企业一旦破产，信用贷款只是一种普通债权，银行只能以普通债权人的身份，参与破产企业财产的分配，无权要求优先受偿。抵押贷款的实行和推广，是适应社会主义市场经济的新要求，是改革信贷资金供给制，确立信贷资金借贷制的必然要求和发展趋势。三、我国商业银行开办抵押贷款的现状、存在问题及形成原因、应注意事项 （一）我国各类银行开办抵押贷款的发展及现状

从上世纪90年代初，国内商业银行就开始涉足住房抵押贷款业务。但是，由于当时住房制度改革更多的还是停留在概念层面，商品房还没有成为市场供应的主体，因此个人住房抵押信贷(Residential Mortgage)，发展十分缓慢。1998年居民个人住房需求被住房制度改革推向房地产市场，从此商业银行房地产个人消费信贷业务走向了扩张之路。1999年3月，人行《关于开展个人消费信贷的指导意见》的通知点燃了住房贷款发放的火苗，随后各家商业银行纷纷投入到这场盛宴中来，随着业务的不断壮大，各家银行越来越发现住房抵押贷款业务虽然占用人力较大，但是业务收益的稳定性、长期性，以及授信资产的优质性使得各家商业银行不断加大对这块业务的投入。同时随着国家住房改革的进一步深化，国土部门服务的提升，居民购买商品房甚至已经成了解决居住问题惟一途径。因此条件具备，东风到来，住房抵押贷款发展迅猛：贷款余额从1997年的将近200万亿增长至2008年的近30000万亿，十几年间增长了近150多倍，增幅远超其他类贷款。尽管2008年由于内忧外患的原因，房地产市场一度低迷，价格也有所调整，但是时间相当短暂，经过国家的一系列刺激措施的出台，市场很快又又重现了繁华景象。个人住房抵押贷款有效刺激了个人住房的需求，除了个别大城市北京、上海、深圳之外，其他城市及地区的房产价格基本没有回调过，因此未引发大面积的断供潮，商业银行也出于提高资本充足率的需求，营销动作不断加大。然而，在大力发展这项业务时，商业银行一定程度上忽视了个人住房抵押贷款业务作为一项中长期贷款品种特有的风险，其风险具有隐蔽性、滞后性、分散性等特征。参考国际经验，个人住房贷款业务大力发展的3至8年后才真正进入违约高峰期。虽然我国的个人住房贷款开始于1998年，但真正发展是在2000年之后，而且随着时间的推移，一些商业银行的不良余额正在逐年上升，但是不良率先上升再下降，主要原因是近几年房价上升迅速。虽然现在的住房抵押贷款尚未给商业银行的流动性造成风险，但国家政策目前对房地产市场总体逐步趋严，个人住房抵押贷款积累的潜在风险不可忽视。次贷危机之后，国际、国内更加关注个人住房抵押贷款的违约风险问题，理论研究的成果也层出不穷。

（二）我国各类银行开办抵押贷款中存在的主要问题和原因

1、存在的问题 

(1)、评估失实。

抵押资产评估作为银行贷款避险的第一道防线，是银行信贷安全系统的重要组成部分，为缓释信贷风险作出重要贡献。但由于我国评估行业发展时间较短，抵押资产评估理论并不健全，其作用的实现在一定程度上受到了制约。抵押资产评估业务中，银行信贷部门不能有效使用评估结果;评估价值类型选择和方法使用存在争议;针对抵押资产评估的特殊要求，评估报告披露不够全面等问题是目前我国抵押资产评估理论和实践中争议的热点问题。 

(2)、虚假证件。 

在贷款抵押中，还可能出现多头抵押、重复抵押或者抵押证件不齐的风险。在不动产抵押中，抵押财产一般由抵押人控制，如果抵押权人未控制抵押物的有效证件，比如土地使用权证或房屋产权证等，抵押财产就可能出现失控，造成同一抵押物进行多头抵押或重复抵押的情况。在动产抵押中，比如汽车等，除了进行抵押登记外，还可能存在抵押物相关证件不齐的风险，从而造成抵押物处置的困难。比如，进行汽车抵押贷款时，就涉及营运牌照、产品合格证、购销合同、报关单和发票等多项手续。

(3)、虚假登记。

根据《担保法》，房地产、林木、航空器、船舶、车辆及企业设备和其他动产进行抵押的需要依法登记，抵押合同从登记之日起开始生效。因此，银行在办理抵押贷款时，必须特别注意抵押物是否需要登记才能生效。此外，还要根据相关的法律法规，确认贷款合同与担保合同是否需要进行公证。

(4)、优先受偿的例外情况

我国《物权法》第179条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。” 可见，抵押权作为担保物权，其优先受偿性是法定的，但抵押权的优先受偿并非绝对或不受任何限制。实践中，银行行使抵押权时常常会遭遇其他法定优先权优先于抵押权的例外情形。

(5)、抵押物价值不稳定。 

抵押物价值风险是指抵押物的价值不足以弥补贷款金额而产生的信贷风险，主要包括三点。一是借款人与资产评估公司串通造成抵押物价值虚高；二是抵押物价值随着市场行情的变化而出现的风险，或抵押人采取各种手段人为抬高抵押物市场价格而出现的风险；三是利用有关漏洞，甚至买通政府部门弄虚作假，蓄意骗取银行贷款。

(6)、变现能力差。 

如果出现借款人违约，银行在处置抵押物受偿时，会受到税收优先权、土地使用权出让金优先权、职工安置费优先权、建设工程款优先受偿权、留置优先权等对抵押品价值的影响，还会由于政府、法院、拍卖行、评估公司、借款人、竞拍者(受让人)等各方潜在的利益纠纷关系，或是出于提高市场认可度增加成交概率等方面考虑，评估机构可能主观低估抵押品价值，影响银行收回债权金额。

(7)、抵押物被偷卖。

 为了避免此类的问题发生，双方在约定以房产抵押借款时，应当马上到房管局办理抵押登记。

 2、形成原因 

(1)、风险意识差。

金融机构及银行从业人员风险意识薄弱，对抵押物缺乏应有的判断力，导致抵押物评估过高或过低，随意评估。各商业银行抵押贷款业务在运作中的随意性很大，尚未形成统一的评价标准与业务流程。

(2)、责任心不强。

银行客户经理缺乏责任心，为了能够抢占个贷市场份额、完成考核指标，出现了审批把关不严的情形。

(3)、贷后管理松懈。 

做好资产保全工作。银行贷款的资产保全工作涉及抵押物的处置问题。在借款人出现违约的情况下，银行要及时查封抵押物，保障自己作为第一受益人的权利。在处置抵押物时，要努力协调与相关利益方的关系，充分考虑处置成本、税费、贷款违约后的利息损失等，并防止抵押物被贱卖的风险。

(4)、缺乏相关法律知识。 

银行缺乏抵押贷款业务的专家，管理经验与人员的培训滞后于个贷业务的快速发展。贷款的风险防范必须依靠从业人员的努力。要对银行从业人员的道德素质、业务素质和法律素质进行综合治理，要建设一支综合素质过硬的业务队伍，这就要求银行定期地对业务员进行培训，包括业务技能和法律知识，同时要抓紧对业务员道德品质的教育 ，树立廉洁自律的观念。因此，在全行范围内进行法制、道德的宣传和教育，提高了信贷从业人员的综合素质，解决了人的因素，拓宽法律知识面，风险才有可能从源头上得到控制。（三）我国各类银行开办抵押贷款中应注意事项1、适用对象的选择 

选择优质的贷款客户尤为重要。银行客户经理应应选择最为合适的优质客户，并为其制定细致的贷款方案。2、协议时间的确定 

抵押贷款必须按流程完成整个贷款过程。协议的时间必须参考贷款客户的合适时间，做好服务工作的同时提高抵押贷款的成功率。3、抵押价值的测定 

抵押物必须提交专业的评估机构来完成，并提供准确的抵押物评估报告并且放入此次抵押贷款方案资料备案。4、抵押合同的签订

抵押物合同签订时，必须确保甲方乙方双方到场，现场确认合同准确无误后方可达成协议，并把资料整理后进行归档保存，方便贷后管理。5、避免全额资产抵押 

由于最高额抵押合同因标的物金额大，客户往往提供的全部财产抵押，否则就不足值，担按照最高人民法院司法解释“全部财产或不论全部还是部份财产”侵犯其他债权人利益的抵押合同无效。其核心问题在于抵押方式的采用是否侵犯其他债权人的合法利益，因此在该司法解释未修改之前，凡必须提供全部财产抵押才能达到设定最高限额的，放弃最高额抵押方式。6、实行公证制度

用共有财产抵押担保的，应经共有人同意方可。实践中此种抵押多见于夫妻共同财产和家庭共同财产的抵押。因此，在工作中应弄清抵押财产的来源、取得时间、当事人的婚姻、家庭情况等，并依相关证据，确定应进一步审查的内容。应该特别指出的是，房地产证、车辆证等证件，常常只登录一个人的姓名。因此，公证员应仔细了解情况，做好谈话笔录，以备查。尤其是第三人做抵押担保时更应注意。7、偿还抵押贷款临界值的影响 

在最高额抵押中，如果在“一定期内”的某一时刻已经发生债权因清偿抵押消失等原因而消失，即债权额为零时，最高额抵押权是否存在，在司法界还有争议，一种意见认为，最高额抵押贷款抵押权依然存在。其理由是：最高额抵押具有独立性，它不随主债权的转移而转移，不随主债权的消失而消失，不同于传统抵押权在消失上的附从性。另一种意见认为：最高额抵押权灭失，其理由是：《担保法》第六十二条指出“最高额抵押除适用本节规定外，适用本章其他规定，”而该章第五十二条的规定是：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失的，抵押权也消失。”8、抵押合同必须设立抵押登记

抵押登记的效力在我国采取的是登记生效主义和登记对抗主义二元结构,对不动产和特殊动产的抵押采取的是登记主义.这一规定利于保护抵押合同交易安全,也利于保护抵押权人的权利。 四、国外银行开办反向抵押贷款的相关经验及在我国发展的趋势 （一）国外银行开办抵押贷款的相关经验 

这里以美国为例。在美国，有相当多的辛苦一生挣钱买下住房的居民，虽已付清购房的抵押分期付款，房子的价值也比原先买价增加，但高昂的医疗费用和财产税等使他们有限的固定工资收入入不敷出，他们往往成为“房子富翁，现金穷人”，有的不得不濒临卖掉房子的命运。然而，金融界为这些居民提供了一种新的生计——反抵押贷款。

反抵押贷款是给房主每月一笔固定的贷款，房主继续获得居住权并负责维护。这种月固定贷款一直延续到房主去世。当房主去世后，由财产出售所得还清贷款本息。反抵押贷款与常规的产权房产贷款不同之处是，后者是给房主一大笔钱，然后按月分期偿还。而反抵押贷款是平均每月给房主一笔钱，而还本付息则是借款人去世后留给财产律师去处理的事，加上由于是贷款，又可免税。另外，在任何情况下，全部房产在名义上都属于房主所有，因而只有当房子出卖时，才会产生不动产转移税。这些，给购房人带来了心理负担减轻的感受和好处。反抵押贷款是的80年代中期新泽西州劳瑞山的一家银行创立的，如今，反抵押贷款在美国日趋兴旺。进入 90年代，这家银行已有4000多个反抵押贷款客户。平均每户得到每月800美元的贷款。1989又有两家银行安排了800个新反抵押贷款客户。为了鼓励更多的银行和信用机构为居民提供反抵扦贷款，美国联邦住房和城市发展部同意在全国范围内为银行提供的2500户小额反抵押贷款客户保险。

通常，银行每月付给房主的贷款额取决的因素有：借款人年龄(通常62岁或以上)；生命期望值；房产现在价值；预计房主去世时房产的价值；房主希望放弃的房子产权份额。反抵押贷款的收入比一般抵押贷款收入稍高一点，银行的总目标是以11．5%的利息收回贷款。实际上，反抵押贷款有一种赌博的性质，就是说，在房主倘若比预期的寿命活得长，或房产并不像预计的那样升值的情况下，实际回收的贷款利息就低于ll.5%，甚至连本金都收不回来；相反；银行则将得到额外收入。银行在房子卖掉以后除了得到本金和利息，还将得到房产升值属银行产权的应得部分。

但是，对待这种反抵押贷款也得慎重行事，假若中途毁约、提前出售房产的话，将受到比其他贷款都要重的惩罚，房主不但要付清已借贷款的全部利息，而且还被罚款，在房产的产权全是银行的情况下，贷款期内房产升值的全部金额将都归银行所有。另外，房主最好以保留一部分房产权为宜，这样还可在应付突然的医疗费用支出等时另外借钱。（二）反向抵押贷款在我国发展的趋势 

反向抵押贷款最早出现荷兰,在美国发展壮大,这种贷款模式现已被很多国家广泛应用,如加拿大、澳大利亚等。中国已经进入老龄化社会.而相应的养老制度又不够完善,反向抵押贷款将对这一问题起到积极意义。

反抵押贷款已日渐受到我国各界的关注。中国已进入了老龄化社会——最新人口普查数据显示， 60岁以上的老年人已达1.4亿，占总人口的10.96%。如何确保老年人的生活质量？

同样老龄化问题严重的美国、欧洲、印度已对此给出了同一答案——反抵押贷款（RAMS）。有估计认为，美国实施反抵押贷款业务20多年来，1200万人从中受益，300万老年人因此脱离贫困。反抵押贷款已成为美国许多老年住房所有者可选择的最佳金融产品。

以反抵押贷款为主的金融创新养老工具将使中国“未富先老”引发的诸多问题得有效解决。当前，中国发展反抵押贷款的条件已基本成熟。

可能性与必要性兼备

目前中国已具有适合反抵押贷款发展的沃土。

1.中国大多数老人积蓄不多，靠有限的退休金生活。人们对仅靠养老金维持退休后生活普遍缺乏信心。与此同时，由于1980、1990年代实行公房出售，不少老年人以较低价格买下了价值较高的房产，随着房价上涨，多数房产都有了较大增值。但老人不能将自住房先行出售或出租。据调查，年龄60岁以上、年收入少于5万元、住房居住期10年以上、房产价值30～160万元之间的老年房主，在上海达100万之多。这些都是开展反抵押贷款的潜在客户。

2.中国银行、保险业快速发展，产生了一大批符合反抵押贷款发贷条件且经营业绩显著的金融机构。中国二手房交易日益活跃，更趋规范化。

3.推出适合中国国情的反抵押贷款品种早已受到国家重视。据最新《物权法》六审稿规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，不需缴纳续期费用。这有效支持了中国发展反抵押贷款的产权基础，使中国发展反抵押贷款再无使用权和所有权分离的矛盾。同时，相关学者和建设部、保监会的专家已经在研究设计中国的反抵押贷款品种，中国设立的银行间房地产抵押贷款支持证券市场也已基本实现交易系统平稳运行，为中国形成反抵押贷款证券市场奠定了基础。

4.在22年的发展中，中国金融市场已从无到有，建立了一整套监督体系，出台了包括《银行法》在内的一系列法规，设立了银监会、保监会等管理机构，建立了完整的会计监督体系，可以有效发挥市场监督作用。

5.住房抵押贷款推行了近10年，人们逐渐接受了越来越多的房贷品种。传统的养老观念“养儿养老”越来越不尽人意，社会观念在逐渐改变。住房反抵押贷款的推出可以有效解决老人养老金的不足，减轻子女负担，相信不久的将来会为更多人所接受。

当前推行住房反抵押贷款，对经济和金融发展具有深刻的意义

1.刺激年轻人投资买房的热情，扩大内需。反抵押贷款的推出减轻了年轻人预期的养老压力，使得年轻人有更多的资金去购买房产。这种养老方式也减弱了年轻人自己储蓄的需求，促进提前消费，促进抵押贷款买房的发展。

2促进中国房地产市场的成熟。反抵押贷款解放了长期禁锢于老年人手中的房产资源，可以活跃中国二手房市场。同时其推出过程需要一系列房地产法规的完善，这些法规的完善也促进中国房地产市场更加成熟。

3.丰富金融工具品种。住房反抵押贷款是一种金融创新，其推出过程可能需要资产证券化，更可以创造出丰富的金融产品。

4.促进中国金融业同国际接轨。开展反抵押贷款，国内金融机构需要向西方国家学习和交流，通过国际合作，设计适合中国国情的反抵押贷款品种，促进中国金融业更趋规范，同国际接轨。五、完善我国商业银行抵押贷款中存在的问题及相关对策

（一）严把抵押财产的审核关口，确保抵押财产法定有效

与《担保法》相比，《物权法》除在具体的担保种类上扩大了可抵押担保的范围之外，更重要的是《担保法》第一百八十条规定，法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可以抵押。这就要求经办人员不但要知道哪些财产可以抵押，而且也要知道哪些财产法律明文规定不能抵押。特别要注意的是，借款人如果用建筑物（或该建筑物占用范围内建设用地使用权）抵押的，必须要审查该建筑物占用范围内建设用地使用权（或该土地上的建筑物）是否已经办理了抵押手续，如果已经办理了，则不能再行抵押。因为《物权法》第一百八十二条规定建筑物与其建设用使用权要一并抵押，未按照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。另外，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，即以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。这些都是在审核抵押财产的有效性时容易忽视的，必须加以重视。

（二）严把抵押财产的登记关口，确保抵押财产登记及时 

《担保法》第一百九十九条规定： 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。这说明抵押财产登记在发生债务纠纷时，在保障债权实现过程中起着关键性的作用。为此，抵押财产不论法律是否明文规定一定要登记，均要依法进行抵押登记，而且要在签订借款合同（抵押合同）之前办理。同时，还要在办理抵押登记前，核对该抵押财产是否已经抵押登记、抵押金额是多少等问题，确保抵押财产足够抵偿借款。

（三）严把抵押合同的签订关口，确保抵押合同有效可行

《物权法》第一百捌拾陆条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”即抵押权人和抵押人订立流押（也叫流押契约、抵押财产代偿条款或流抵契约）的，一律无效。在实践中，下列约定也被认为属于流押契约：一是在借款合同中，当订有清偿期限届至而借款人不还款时，贷款人可以将抵押财产自行加以变卖的约定。二是抵押权人在债权清偿期届满后与债务人另订有延期清偿的合同，在该合同中附以延展的期限内如果仍未能清偿时，就将抵押财产交给债权人经营为条件的约定。三是债务人以所负担的债务额作为某项不动产的出售价，与债权人订立一个不动产买卖合同，但并不移转该不动产的占有，只是约明在一定的期限内清偿债务以赎回该财产。所以农村信用社在与借款人签订借款合同（抵押合同）时，一定要按照法律规定的合同内容来签订，不得想当然地附加一些违背法律精神的条款，以免适得其反。

（四）严把抵押权的实现关口，确保抵押权最大限度实现

首先，在实现抵押权时要先协商后诉讼。抵押合同中对抵押权的实现方式有约定的，依约定。抵押合同中没有约定的，农村信用社可以与借款人（抵押人）通过协议，以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先清偿债务，但不得损害其他债权人的利益。但在协议实现抵押权不成时，农村信用社可以向人民法院提起诉讼，由人民法院判决或者调解拍卖，变卖抵押财产，实现抵押权。

其次，要在主债权诉讼时效期间行使抵押权。《物权法》第二百零二条规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。这与《担保法》规定的：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的两年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”时效更短，对此要有清醒的认识。

第三，掌握对抵押财产优先受偿的范围。在实践中，因抵押财产的变化，实现抵押权的效力不同，优先受偿的范围也不同，要区别对待，全面掌握。一是对于抵押权设定之前为抵押财产的从物，抵押权的效力及于抵押财产的从物。二是根据抵押财产添附物的不同所有权人，抵押权的效力范围不同。一种是如果抵押财产因附合、混合或者加工使抵押财产的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；另一种是抵押财产所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三种是第三人与抵押财产所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。三是以主权利或者其所属标的物为抵押时，抵押权的效力也及于其从权利。四是抵押权原则上不及于天然孳息，只有在符合特定条件即抵押财产被扣押后，抵押财产所产生的自然孳息才为抵押权效力所及。《物权法》第一百玖拾柒条第一款规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人，则除外。五是《物权法》第一百柒拾四条规定，抵押财产的代位物，即抵押财产因毁损、灭失或者被征收等获得的保险金、赔偿金或补偿金等，抵押权人可以就其优先受偿。六是《物权法》第二百条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

参 考 文 献

刘刚，《浅谈抵押贷款风险成因及对策》，载自《西南金融》2007年3月刊。 

胡蓉、徐颖丽，《美国反向抵押贷款及其对我国的借鉴》，载自《金融理论与实践》，2007年4月刊

王志成，抵押贷款风险需引起高度重视，中国审计，2002

苏建军，银行抵押贷款存在的问题及对策，西安金融，2004

王国恩，贷款抵押风险的生成因素及其防范对策，河南金融管理干部学院学报，2004

王福林、田传浩在《国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及对我国的启示》 、《中国房地产金融》2003年08期)

范亮亮、刘洪玉在《国外住房抵押贷款担保制度的分析和借鉴》（《金融与经济》2006（02），17-19）

陆军、李宇嘉在《国际贷款损失准备金制度的最新发展及其对我国的启示》 、《国际金融研究》2006

梁永平（《我国个人住房抵押贷款的现状及发展》

朱华燕、姚其忠、李军在《发展个人住房贷款业务的对策与思考》（《中国房地产金融》2001年09期）

刘庆军（《严格把关，完善个人资信审查制度》

杨若晶（《个人住房抵押贷款风险分析及防范》

刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究，2008

田雨.商业银行住房抵押贷款风险及其对策[J].财经科学.2009

杨笑寒.个人住房抵押贷款风险的控制[J].环渤海经济瞭望，2008

乔新霞.住房抵押贷款的风险研究[J].乌鲁木齐职业大学学报，2010

论文答辩稿

各位老师、同学大家好！

  我的论文题目是《抵押贷款问题研究》。在此，我十分感谢我的导师长期以来对我的精心指导和大力帮助，同时也感谢各位评审老师对我这篇论文的审阅并出席本次答辩，以下是本篇论文的选题缘由、目的，资料收集准备工作以及文章结构。

一、选题缘由、目的

   银行是服务现代经济运行的核心运转手段和重要的宏观调控工具,是货币流通的关键,也是宏观调控政策得以实施的依托。一方面通过提高储蓄向投资转化系数,增加要素投入量,另一方面通过促进资源优化配置,提高要素生产率,促进国民经济增长,银行业已成为国民经济的重要组成部分。但是,高负债经营的行业特点决定了银行体系的脆弱性。在其日常经营中会面临信用风险、经营风险、市场风险、国家风险等多种风险。这些风险具有潜伏性、扩散性和破坏性,如不及时跟踪、分析和量化金融风险,并采取有效措施进行化解,个体金融机构经营风险的积累与传递就有可能演变成行业风险,进而形成系统风险,最终可能引发金融危机。有效利用资产评估在抵押贷款业务中的价值发现作用,对于防范和化解银行抵押贷款风险,进而帮助银行增强抵御信贷风险的能力具有特别重要的意义。

二、资料收集准备工作

  自选定题目后，本人结合自身教学实践，阅读资料，拟定提纲，问卷调查与分析，写初稿、修改、定稿等一系列程序。

三、论文的结构

第一部分是抵押贷款相关理论概述

抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。

 

 第二部分是商业银行开展抵押贷款的经济意义

增强了客户的信誉观念，提高了银企经济效益。抵押贷款对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了。客户在办理抵押贷款后，在获取贷款运用时，也有了按期如数归还贷款的压力。从而，有利于搞活金融、搞活经济、搞活信贷资金的使用效益。 

第三部分是我国商业银行开办抵押贷款的现状、存在问题及形成原因、应注意事项。我国商业银行开办抵押贷款的现状从国外研究现状、国内研究现状以及发展趋势来阐明。我国各类银行开办抵押贷款中存在的主要问题有评估失实、虚假证件、虚假登记、优先受偿的例外情况、抵押物价值不稳定、变现能力差、抵押物被偷卖、形成原因、风险意识差、责任心不强、贷后管理松懈、缺乏相关法律知识；我国商业银行开办抵押贷款应注意事项包括适用对象的选择、协议时间的确定、抵押价值的测定、抵押合同的签订、避免全额资产抵押、实行公证制度、偿还抵押贷款临界值的影响、抵押合同必须设立抵押登记、国外银行开办反向抵押贷款的相关经验及在我国发展的趋势。

第四部分是国外银行开办反向抵押贷款的相关经验及在我国发展的趋势，分别从国外银行开办抵押贷款的相关经验和反向抵押贷款在我国发展的趋势来阐述。 第五部分是完善我国商业银行抵押贷款中存在的问题及相关对策，分别是严把抵押财产的审核关口，确保抵押财产法定有效；严把抵押财产的登记关口，确保抵押财产登记及时；严把抵押合同的签订关口，确保抵押合同有效可行；严把抵押权的实现关口，确保抵押权最大限度实现。

  经过本次论文写作，本人学到了许多有用的东西，也积累了不少经验，但由于本人能力有限，在许多内容表述、论证上存在着不当之处，请各位老师多多指教，我将虚心接受，进一步深入学习研究和教学实践，既使该论文得到完善和提高，也提高教学实践水平。

   以上是我对自己的论文简单介绍，请各位老师提问，谢谢。

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