一、 房地产经济

（一）房地产经济对中国市场经济发展的重要意义

（二）房地产经济对人民的影响

二、房地产经济在社会经济发展中的作用

三、房地产经济和社会经济发展的不协调性

（一）受泡沫经济影响

（二）价格和价值的相违背

（三）涉及节能环保问题

四、促进房地产经济和社会经济相互协调措施

（一）完善土地政策

（二）加强对房地产市场的金融监管力度 

1 、认清房地产经济安全与政府控管

1.1房地产经济安全。

1.2政府管控。

2、政府管控是房地产经济安全的重要保证

3、构建房地产经济安全的政府管控体系

4、政府对房地产经济安全的管控对策

（三）优化房地产市场结构 

五、总结

内 容 摘 要

房地产经济的发展繁荣为我国创造了巨大的经济收入，也在我国社会经济发展中占据重要比例，一定程度上对市场经济起着积极的促进作用。然而由于国家整体经济发展水平较为落后以及市场发育缺乏健全体系，房地产市场在近年来一直受泡沫经济影响，价格价值相违背等一系列与社会经济发展不协调的矛盾问题愈发激烈。因此加强房地产经济和市场经济的协调发展稳定经济，促进房地产可持续发展是当下急需解决的问题。

我国房地产经济和社会经济发展的相互协调

 

在当前买房热潮的同时,不少专家也指出这是房地产泡沫的现象。由于经济周期的影响，房地产行业存在着周期性的波动与循环，并且更容易产生泡沫对经济周期的正常运行造成破坏性的影响。主要是因为土地的供给稀缺性从而产生房地产泡沫。虽然我国土地众多，但并不是每一种岩层土质都适合建屋造房的。加之不断增加的人口，城市化进程的发展与工业化的迅速扩张都对土地的需求不断增长，形成了土地市场需求弹性大而供给弹性小的特征。因此，当土地需求不断增加，而有限的土地供给跟不上需求量的时候，就造成了土地的供需脱节。同时，人吗购房时候的从众心理、开发商销售时候的采取迎合大众的营销策略、不断聚集的外来人口都推动了徒弟价格高涨和房价上涨，从而产生了房地产泡沫。因此，必须尽可能的避免房地产泡沫经济，减小对经济正常运行的破坏。

一、房地产经济

（一）房地产经济对中国市场经济发展的重要意义

中国市场经济的发展离不开房地产经济，房地产经济与市场经济有着相互制约，相互影响的关系。从近几年房地产经济的发展势头来看，甚至逐渐主导了市场经济的发展趋势，带动了建筑业、冶金、钢铁、化工、机械、电器等多个生产行业近两千种产品的发展。但是，我们还 应看到，房地产经济在促进国家经济快速发展的同时也存在弊端。房地产业其影响力越大，在经济运行中所承担的风险就越大。为了使得房地产经济的可持续协调发展，适应并稳定地促进国家市场经济，就需要全面综合考虑影响房地产经济发展的不利因素，并用合法手段加以规避，确保经济发展时局的平稳，促进中国市场经济和房地产经济的健康发展。

（二）房地产经济对人民的影响

房地产经济的发展带动了GDP的增长，拉动了国民生产总值和生产力的发展，同时也提高居民群众的收入增长，改善了国民居住环境与居住条件。现如今，在就业难的热潮下，因为房地产经济的连环效应，安东了建筑行业，工程造价行业，银行存贷款，土地拍卖，冶金，厨具行业等发展，产业版图的扩张为每年几百万大学生解决了就业难的问题，由此带动了土木，金融等学科的学习热潮，也为教育事业做出了贡献。2014年，全国房地产开发投资额绝对值再创历史新高。如此巨大的投资创造着无数就业岗位，拉动着更多的相关行业就业。可以说，当今当地产业扔是我国当之无愧的支柱产业。

 

二、房地产经济在社会经济发展中的作用 

房地产产业是我国经济的基础性和先导性产业，同时其自身特有的生产资料和生活资料是社会经济活动不可缺少的基础要素。所以和其他产业发展相比，房地产业一直呈现出高速发展趋势。尤其其他行业如服务业、流通业等会因房地产开发投资而带动业内领域活跃，促进经济发展。由于我国正处于后工业社会，大力推动第三产业是目前经济发展的要求，然而房地产作为第三产业中的关键部分，积极推动房地产业发展可进一步优化产业结构，还有利于优化城市空间结构，提高城市集聚效益。所谓聚集效益指在地域空间上各种群体和人群集中产生的经济效益。城市集聚效益的多少与房地产产业提供的用地及相关结构质量都有紧密的联系。除此之外，我国是世界上人口最多的国家且处于经济发展中，住房问题是人口不可避免的问题，也是人群最关注的问题。从目前情况来看，每个人都拥有房地产是不现实的，再加上农村不断转移到城市的劳动力，导致对住房需求以一种长期、持续的趋势呈现。要满足上述需求必须要发展房地产行业，通过其带动更多的劳动力和经济发展。在房地产投资建设过程中会涉及钢铁、水泥、家具、装修业及运输、服务业等方面需求，因此对国民经济有明显的拉动作用。 

三、房地产经济和社会经济发展的不协调性 

（一）受泡沫经济影响 

房地产受泡沫经济影响主要体现在地产价格方面，土地价格由于市场需求无限性和稀缺性会出现虚涨，即泡沫经济。此外，在房屋空置方面也体现出泡沫经济；商品房在房地产交易中一直处于火热趋势，如果在房地产市场供求关系中，商品房超过部门供给增长和市场需求，那么不可避免的会造成泡沫经济。相关国际数据经验规定，正常的商品房空置率为10%，反之，会引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，房价大跌，经济混乱，社会动荡。 

（二）价格和价值的相违背 

价格是围绕价值上下波动，如果价格偏离了价值，则会引发更大的变动。因为市场经济的发展要遵循市场规律，价格与价值的关系就是市场规律的表现，虽然为我国房地产经济为我国创造了更多的财富，但也产生价格与价值相背离的现象。随着房地产市场价格的迅猛飙升，也逐渐出现开发商不合理占地、炒房团等现象，导致房地产价格激增，从而违背于社会经济发展所追求的持续、稳定等目标。若房地产价格属于供不应求现象，就符合市场经济规律。 

（三）涉及节能环保问题 

近年来，我国一直倡导低碳经济，低碳经济和房地产建设有着紧密的联系。在当下土地资源被大量侵占的情况下，房地产开发商如果不能建造环保住宅或低碳住宅汇报被占据的土地资源，除了和我国可持续发展战略相违背，重点在于无法跟上市场经济发展的脚步。目前，我国房地产在开发低碳环保住宅数量方面占据比例较少，因此，只有贯彻实施节能环保的方针，坚持可持续发展战略，才能促进我国房地产经济更好的发展。 

四、促进房地产经济和社会经济相互协调措施 

（一）完善土地政策 

土地价格与房价二者互为因果。从近几年情况得知，我国北京、上海、广州等主要城市地价在当地房价中占据较大的比重，可以说土地供应的调控对房价的调控有紧密的联系。因此，要想保证地产土地与社会经济协调发展的结构、布局均衡就要完善相关土地政策。从法律上讲，国家是分发综土地的管理者，而在实际中中央政府会委托地方政府行使土地所有权，然而各地政府都存有相对独立的地方利益目标，土地收益会归土地使用者和地方政府，中央政府不会占据太多的份额，因此，土地所有者是地方政府。城市土地储备制度是提高政府对土地市场调控能力的有效方式，应从不同方面完善城市土地储备制度，形成良好的市场环境。首先掌握市场信息.土地市场信息包括出让计划、年度土地出租、土地储备数量、土地出让、土地利用总体规划等，可在条件成熟时建立土地有形市场进行土地交易。其次垄断一级市场.土地储备机构应做到统一收购，统一开发及统一规划、出让等，有利于保障土地利用总体规划的顺利实施，使土地更为集中化，减少炒卖地皮现象。尤其政府在对一级市场垄断后，可以在开发、规划、出让过程中城市土地产生的增值部分归于国家，一定程度上也增加了政府财政收入。 

（二）加强对房地产市场的金融监管力度 

政府在实现市场经济发展的目标下应严格控制监管房地产市场的金融秩序，对房地产企业的开发进程、贷款规模及偿还能力进行深入监督，控制房地产领域中商业银行的信贷业务并调整银行产业结构。根据中国人民银行的相关统计数据得知，银行系统是支撑我国房地企业的土地购置和开发资金的重要来源，占据60%，由于市场果然，部分地区存在较高的投资风险，一旦房地产泡沫破裂，房地产价格下跌，进而产生的结果就是房地产将会大幅度贬值。除了上述总的建议外，在房地产金融市场监管方面可集中在以下方面，首先商业银行住房贷款监管加强个人按揭贷款的审查，建立全国范围内的个人信用数据库，加强对已放贷款的监督管理。针对个人出现的不良信用行为，必须付出高额成本且限制后续经济活动。其次商业银行房地产开发贷款监管；监管部分应对银行实施严格的贷款审核制度和风险管理措施，对房屋的抵押物价值和潜在的风险给予动态评估，测试重点地区房贷压力。要求各地健全房地产信息公开机制，加快完善商品住房预售资金监管制度。第三营造良好监管法律环境；健全行政权力的监督机制，加大信息透明度，保持地方检察部门和司法部门的自主性。合理调整中央和地方在房地产业中的收益，减少地方政府对房地产产业的过度干预，给予地方政府充足的行政成本，尽可能地从源头上消除地方政府与房地产开发商的有限理性合作，为房地产经济和社会经济发展营造一个公平的竞争环境。

1 认清房地产经济安全与政府控管

1.1房地产经济安全。对于大部分人来说，房地产并不陌生，这与国人的生活有着紧密的联系。房地产经济安全就是房地产的一种发展状态，房地产业在这种发展状态下能够健康茁壮的成长，并且能够抵抗住各种不可预测的影响。对于房地产业的发展，不能仅仅停留在安全和不安全两个状态上，房地产业的发展分为安全、潜在非安全、显在非安全、潜在危机及危机五种状态。因此，房地产经济的安全、并不是单单指某一个方面，要从整体来看问题，不能说一部分不安全，或是存在潜在问题，就说房地产经济不安全，这样的理解都会影响房地产业的整体发展。

1.2政府管控。在市场经济下，需要自我调节，同样需要政府进行管控。政府管控主要有两个方面：一是宏观调控。政府主要采取法律、行政和经济手段来敢于房地产市场。宏观调控只是对于整体进行调控，起到的是一个大方向的作用，对于细节部分关注的不多，二是微观调控。政府对房地产市场每一个环节、每一个交易环节都有所归队。在进行政府管控时，宏观调控和微观调控是辩证统一的，不能绝对的依靠一方面，要有机的将两只结合在一起，既要把握好大的方向，又要注重细节的妥善处理。只有这样，政府管控才能真正的发挥作用。

2政府管控是房地产经济安全的重要保证

我国虽然地大物博，但是人口众多，而且据科学统计，人口数量还是呈现出增长的趋势。随着社会经济的发展，许多三线城市的居民都纷纷的向一线城市进军，这也使得一线大城市的住房压力不断的加大，放假的连连增高，也被百姓成为新的三座大山之一。据调查显示，一线城市，尤其是北京、上海，最高房价已经达到十万以上一平米，甚至更多，而二三线城市，甚至是县、镇，房价也都在几千元到上万元不等。房地产业作为我国的重要产业之一，不仅为国家的经济发展提供着充足的动力，同时，我们也需要清醒的认识到，房地产业不同于其他产业，它并不是可有可无的，房地产是百姓的生活必需品，房地产的经济安全直接影响着百姓的生活质量。尤其在我国这种国情下，以人为本的思想体现到方方面面，政府管控对房地产经济安全更显得十分必要。

3构建房地产经济安全的政府管控体系

为了使房地产业能够和谐有序的发展，为了能使百姓的生活质量能够不断的提升，政府必须要针对我国的国情，针对房地产业的发展趋势，采取科学有效的法律、行政和经济等手段，对房地产经济安全进行有效的调控。在体系的构建上，要明确管控的目标。其中根本的目标就是要保证好供需之间的平衡，防止闲置房的出现，将整体的结构实现最优化，核心目标则是要保证房地产业的整体的发展，通过有效的管控，能够有效的避免各种危机的发生，使房地产业能够实现可持续的发展模式。就我国目前的现状来看，建设部门、房产部门和土管部门之间的关系错综复杂，权利互相交错，这就会导致各个权利部门很难达成一致，互不相让，在进行管控时，也无法及时有效的达成共识。不仅如此，由于部门众多，当出现危机时，政府也很难采取及时有效的措施将几者合并为一个整体。在明确好目标后，也要掌握好工具，建立相应的机构，探索出科学的模式，抓住管控的内容，不断的进行改革创新，从而真正的将管控体系完善。

4政府对房地产经济安全的管控对策

对于房地产经济的波动，要根据不同的原因采取不同的对策。例如，如果因为国民经济与房地产经济的发展不一致时，就需要政府进行管控调控，房地产经济超过国民经济的承载能力，政府就需要清理房地产经济中的泡沫，如果因为供需关系导致房地产经济出现波动，政府就要根据情况，增加需求或增加供给，从而保证两者之间的平衡。政府要根据房地产经济的波动特点，确定宏观调控的例题结构，要保证宏观调控的时间、放心和力度都达到最佳的效果。在进行管控时，政府可以通过控制徒弟批量、利率、税费、价格管理、贷款、公积金管理、保险等等措施对房地产经济安全进行控制调节。

（三）优化房地产市场结构 

传统产业组织理论认为，过度集中的产业链会形成垄断趋势，导致反竞争效应，从而损害社会的净经济福利。所以政府会出台一系列组织政策刺激或鼓励企业进入来制止垄断现象的发生。从目前我国情况分析，我国房地产业应选择由物质资本拉动型向服务推动型模式转换，调整好市场、产品、产业等方面结构。我国目前多数城市已经对二手房市场给予了开放态度，然而交易却不理想。此房型的消极市场状态会我国住宅市场上的消费需求起到制约，压抑了居民现实消费升级的欲望，一定程度上影响房地产市场的正常运行。因此政府规范二手房中介服务，简化交易手续，促使其未来市场结构更完善。此外，要建立开发土地供应科学决策机制，要改多头决策为集中决策，改财政余缺驱动为强化市场调节功能，改无计划供给为定年度供给总量、定功能用途比例、定区域开发强度的有序供给。在社会化、市场化条件下搞城市建设，一切建设规模的确定，都须接受市场规律的调节。中心城区已立项和动迁的旧城拆迁项目要先抓收尾，新的扩展要根据市场状况适时推进。

房地产市场正进入一个新时代，这个时代将以制度变革为基础，去调整不平衡，不充分的楼市现状，以完成楼市向均衡的进化，帮助人民实现美好生活，完成伟大的城市化进程。而2018年将是这一进程的开始。我们可以看到，十九大报告中明确提出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的吗，美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。十九大报告中关于房地产的论断也非常清晰，即房住不炒，减持房子是用来住的，不是用来炒的定位。加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。新建住宅方面，30 个城市商品房成交面积为 299.72 万平米，环比下跌 12.66%，同比下跌 29.25%。其中一 线城市成交 48.54 万平米，环比下跌 19.85%，同比下跌 36.79%；二线城市成 交 160.73 万平米，环比下跌 14.35%，同比下跌 27.54%；三线城市成交 90.45 万平米，环比下跌 4.72%，同比下跌 27.65%。也可以看出房地产市场在逐渐降低泡沫。

五、总结：近些年来我国房地产经济取得了突出的进步，为了调整房地产经济发展形式和市场经济干预形式，必须立足于市场经济的发展现状，对控制机制进行分析，控制经济发展形式，采取合理有效的宏观调控和微观调控。必须发挥房地产经济的最大化作用，带动市场经济发展，重视转型发展机制的要求，及时对其进行总结，对房地产经济加以控制，这样才能发挥出房地产经济的积极作用，进而促进房地产经济和市场经济发展的协调发展。

参 考 文 献

1、我国商业银行理财产品风险管理研究财政部财政科学研究所。

2、银行理财产品发行数量分析，中国投资资讯网。

3、陈冠瑛。我国商业银行理财产品风险管理研究北京交通大学。

4、赵静 商业银行理财产品规范与监管 南京农业大学。

5、孙玉明 探讨房地产经济与市场经济的协调发展。 

6、王玉坤 我国房地产经济安全与政府控管分析。

7、华融证券房地产行业周报。

8、东北证券2018年房地产行业：房住不炒新时代，规模与存量共振。

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