提 纲

一、灵山县国土资源局地产公司基本情况

二、灵山县国土资源局地产公司经济指标结构分析

三、灵山县国土资源局地产公司营运能力变动分析

四、为解决存在的问题提出意见和建议

内 容 摘 要

本文根据灵山县地产公司2003年2004年度的资产负债表中的各项经济指标情况进行对比,认真分析了该公司的短期偿债能力、长期偿债能力、营运能力、资金的来源、发展趋势和财务弹性等；同时又分折了企业资产结构、负债结构及所有者权益结构；分折结构发生了变化的原因；提出了今后发展的建议。

关键词: 

灵山县 地产公司 2004年 财务 分析

灵山县国土资源局地产公司

2004年度资产负债情况财务分析

灵山县地产公司成立于1992年4月，属事业性质，经济实行独立核算，自负盈亏，主要管理本县范围内的土地征用和开发。十几年来，为促进灵山经济的发展作出了一定的贡献。2004年，灵山县地产公司在县委、县政府的领导和上级主管部门的业务指导下，得到社会各界人士的支持和信赖，经过全体干部职工的团结拼搏，艰苦创业，取得了一定的经济效益和社会效益。经济效益方面，灵山县地产公司今年共出让或划拨土地64宗516亩，总收入达900多万元。社会效益方面，灵山县地产公司今年为了支持钦陆一级公路和县城两区一路的工程建设共征地300亩。同时，为了促进灵山县各行业的经济发展，2004年灵山县地产公司共用去1771万元资金，其中为财政局农财股缴交耕地占用税、一次性减免农业税268万元；上调财政局划拨费（出让金）100万元，垫资给钦陆一级公路建设款640万元，支付县城两区一路的各种建设基金680万元，筹措办学资金53万元，筹措交通局的交通建设基金30万元。现还有200多亩土地未出让，积压在地皮上的资金约1500万元。下面根据灵山县地产公司一年来所完成的各项经济指标有关情况分析如下：

一、基本情况分析

资产负债表，也称财务状况表，它是反映企业在某一特定时期内财务状况发展变化的会计报表。它依据“资产=负债+所有者权益”的会计等式，按照一定的分类标准和一定的次序，把企业在一定时期内的资产、负债及所有者权益项目予以适当排列，按照一定的要求编制而成。它具有以下作用：1、可以了解企业所掌握的经济资源及这些资源的分布与结构，有助于分析评价企业的短期偿债能力和财务弹性；2、可以了解企业资金的来源构成和长期偿债能力；3、通过本表对不同时期的相同项目进行比较，可以了解企业财务状况变动情况，预测企业未来财务状况的发展趋势，从而为企业决策提供预见性的参考信息。

1、2004年度资产总额、负债总额、所有者权益的增减分析。

现根据灵山县地产公司2003年2004年度的资产负债表中的各项经济指标完成情况进行对比分析后列表如下：

资产负债表

单位：万元

资产

2003年

2004年

增

减

负债及所有者权益

2003年

2004年

增

减

金额

%

金额

%

流动资产

220

248

28

12.73

流动负债

133

144

11

8.27

长期投资

10

13

3

30

长期负债

58

91.2

33.2

57.24

固定资产

518

542.6

24.6

4.75

负债合计

191

235.2

442

23.14

无形资产

53

50.6

-2.4

-4.53

所有者权益

627

641

14

2.23

递延资产

17

22

5

29.41

其中： 实收资本

500

500

/

/

资产总计

818

876.2

58.2

7.11

总计

818

876.2

58.2

7.11

从上表的对比分析可以看出：灵山县地产公司2004年的资产总额为876.2万元，比上年818万元增加了58.2万元，增长率为7.11%；负债总额为235.2万元，比上年191万元增加了44.2万元，增长率为23.14%；所有者权益总额为641万元，比上年627万元增加了14万元，增长率为2.23%。

资产总额增值的原因主要是固定资产及流动资产的增加，其中：固定资产比上年增加了24.6万元，增长率为4.75%，这主要是灵山县地产公司2004年为了改善全体干部职工的居住条件，扩建了一幢宿舍楼，流动资产比上年增加了28万元，增长率为12.73%。对一个企业来说，流动资产有所增加，是件好事，它充分说明了灵山县地产公司经过全体人员的努力，为各项经济活动注入了一定的活力，获得了一定的经济效益。至于长期投资比上年增加了3万元，增长率为3%，这主要是为了响应县委、县政府的号召，购买了公路建设债券。而无形资产比上年减少了2.4万元，减少率为4.53%，这主要是摊销了部分费用入成本。递延资产比上年增加了5万元，增长率为29.41%，这主要是开办费用增加，今年未予摊销，在一定程度上影响了灵山县地产公司经济指标——利润的完成。

在权益方面，债权人权益（负债）增加较多，增长率为23.14%，其中流动负债比上年增加8.27%，长期负债比上年增加了57.24%。流动负债的增加主要是预收用户的征地款，灵山县地产公司且已安排土地给用户，但却不及时结算（转），在一定程度上影响了各费用指标的完成，这主要是财务工作上的不细致所造成。长期负债的增加，主要是由于垫资钦陆一级公路建设，2004年灵山县地产公司抵资钦陆一级公路的建设款达640万元，除用去客户交来的大部分预定金外，不得不向银行贷款，现贷款总额为91.2万元，每年应付利息多达16万多元，比全年发放给干部职工的工资费用还多4万元左右。如不及时筹集资金还贷，灵山县地产公司损失将更大。

所有者权益方面，权益略有增加，增长率为2.23%，这说明灵山县地产公司2004年度有所微利，但实收资本却没有增加，则说明其资本没有重新注入，不利于设备的更新改造等。

2、分析灵山县地产公司财务状况的好坏、今后偿债的负担、财务风险情况及原因。

从以上的分析对比可以看出：资产、负债同时增加，其中资产增加58.2万元，负债增加44.2万元，资产增量大于负债增量，这充分说明了灵山县地产公司在2004年度获得了利润，实现了资本的增值或保值，证明了其财务状况是属于良好的类型。但由于长期负债增加较多，增长率为57.24%，这从另一方面则加重了灵山县地产公司今后偿债的负担，财务风险则相应增大。

从资产负债率来看，2004年总的资产负债率为：[（负债总额÷资产总额）×100%=（235.2÷876.2）×100%=26.84%，比2003年的（191÷818）×100%=23.34%增加了3.5%，一般而言，资产负债率越低越好，就这个比率结合灵山县地产公司当前的实际情况来看，负担虽不是很大，但由于受主、客观原因及外部经济环境的综合影响，造成了其各项业务工作难于开展。具体表现在：一是各单位所欠的征地费用不及时收缴，有些是长期挂帐；二是根据中央11号文件精神规定：暂停审批耕地一年，故已被征用地土地没法出让，造成土地积压；三是内部控制制度不够严格，致使资本结构不能优化组合。

从流动比率来看，流动比率=流动资产/流动负债。2003年流动比率=220/133=1.65：1，2004年流动比率=248/144=1.72：1。2004年流动比率比上年增加了7个百分点，表明灵山县地产公司短期偿债能力有所增强，但也不容乐观，因为理想的流动比率应达到2：1，表示流动资产是流动负债的两倍，即使流动资产有一半在短期内不能变现，也能保证全部的流动负债得到偿还。

在整个国有企业不景气的情况下，巨额负债是制约企业发展的重要因素之一，单是负担借款利息就已使灵山县地产公司苦不堪言，更不用说其他费用的支出。由此可以看出：企业要维护生产并发展壮大，主要靠银行借款，那是不可行的，也是不实际的。灵山县地产公司本来很微利，根本没有能力偿还银行本息（2004年度应付贷款利息为164160元，比上年的104400元增加了59760元，增长率为36.4%），加上企业之间相互形成的三角债（其欠农民的征地款100多万元，欠施工单位的款项200多万元，而其他用地单位虽欠其款项也达600多万元，但由于行政的干预及其它原因，很难收回。）这就造成灵山县地产公司的资金周转较为困难。而县委、县政府交给的各项工作又要其调出一部分资金，这就使其更加雪上加霜，故负债的雪球越滚越大，成为制约其发展壮大的一大瓶颈。

3、从产权方面去分析

产权比率=负债总额÷所有者权益×100%。2003年产权比率=191÷627×100%=30.46%，2004年产权比率=235.2÷641×100%=36.69%。2004年产权比率比上年上升了了6个多百分点，表明灵山县地产公司长期偿债能力减弱。

二、各项经济指标结构的分析

通过以上的对比及分析，从总体上已了解了灵山县地产公司2003、2004年度，资产、负债及所有者权益的增减额和增长程度，说明了灵山县地产公司所承担的风险是大的，开展各项经济的能力不容乐观。现为了了解灵山县地产公司财务指标结构的优劣，还应根据各经济指标的变动情况来进行分析，具体如下表：

资产

结构比率

负债及所有者权益

结构比率

2003年

2004年

增减

2003年

2004年

增减

流动资产

26.89

28.3

1.41

流动负债

16.26

16.43

0.17

长期投资

1.22

1.48

0.26

长期负债

7.09

10.41

3.32

固定资产

63.33

61.93

-1.4

负债合计

23.35

26.84

3.49

无形资产

6.48

5.78

-0.7

实收资本

61.12

57.07

-4.05

递延资产

2.08

2.51

0.43

公积金

15.53

16.09

0.56

非流动资产

73.11

71.7

-1.41

所有者权益

76.65

73.16

-3.49

资产总计

100

100

/

负债及所有者权益总计

100

100

/

根据计算得出的数据显示：灵山县地产公司的资产结构，负债及所有者权益结构都发生了变化。在资产分布方面，非流动资产占有较大比重（占71.7%），但由于2004年固定资产负增长1.4%以及无形资产负增长07%，故造成非流动资产2004年度的结构比率比上年下降了1.41%。相反流动资产结构比上年上升了1.41%，这意味着灵山县地产公司的资产总额在2004年度内可变现或耗用的资产增多了1.41%，反映其资产流动性有所增强，说明其经济活动比上年有所好转。在负债及所有者权益结构方面，2004年底债权人权益（负债）的比重虽低（只占26.84%），但说明了灵山县地产公司依靠负债筹资进行生产经营的程度并不太高，但因年度内长期负债增长幅度较大，增长了10.41%，致使负债占负债及所有者权益总额的比重上升了3.49%，在负债及所有者权益增长的情况下，实收资本却减少了4.05%，而公积金只增长了0.56%，以至造成了所有者权益的结构比率下降了3.49%，但仍达负债及所有者权益总额的73.16%，这说明灵山县地产公司的投资者还拥有企业近四分之三的资产，说明灵山县地产公司具有较强的偿还债务能力。

从上表的计算及分析来看，灵山县地产公司的各项经济指标的结构还是较为合理的，属于财务风险较小的类型，关键是如何运筹现有的资金去谋求公司的发展壮大。

三、营运能力变动情况分析

企业各项滚动资产流动性的强弱和企业对流动资产的营运能力与企业经营管理密切相关。因此，对营运能力的变动情况进行分析，具有不可低估的意义。

反映营运能力的指标有很多，在此主要用营运资金债务比率来进行分析比较。2004年度灵山县地产公司营运资金债务比率为：（营运资金来源÷负债总额）×100%=（248÷235.2）×100%=105%。此比率反映其2004年度流入的营运资金来源是立即可以变现的资金，最具流动性，因此此比率越高越好。2004年度灵山县地产公司营运资金债务比率已达到了105%，这充分说明了其可利用的变动资产对偿债具有足够的安全保证，表现为：1、该公司银行存款还有60多万元；2、土地存量200多亩（存货），积压资金1500多万元。

通过以上数据的对比分析，2004年度灵山县地产公司的经营情况喜忧参半。喜的方面，该公司在如此困难的情况下，仍实现县委、县政府交给的任务，垫资给钦陆一级公路建设款640万元，支付县城两区一路建设款680万元，成绩令人振奋。忧的方面，由于投入垫资款太多，故造成该公司的资金紧缺。同时，为了各项工作的顺利开展，不拖县委、县政府的后腿，不得不向银行贷款，为此而负担的利息费用过重，加上尚欠农民部份征地费用，至使该公司的经营状况得不到好转。

四、建议

根据灵山县地产公司目前情况，提出如下建议：

进一步解放思想，实事求是，以邓小平理论、“三个代表”重要思想和“十六大”的精神作为指导，明确工作思路，正确理顺改革与发展的关系，进一步转变职能，创造宽松的外部环境，在改革的过程中要大胆尝试，该承包的承包，该租赁的租赁，目的是为了盘活国有资产，使国有资产得到保值和增值，必须拓宽执业范围，积极开展和扩大各项业务，组织收入，并尽快结转或追收各项债权债务，以减少负债，促进公司的发展。

积极盘活存货（土地存量），尽快出让好几百亩土地，盘活资金，加速资金周转，筹集资金尽快还贷，减轻利息负担。加强资产管理，优化公司的资本结构，彻底改变公司的被动局面，把有限的资金用好用活。

建立和健全经济监督网络，强化对会计行为合理化的监督力度，制订并实施适合本公司发展的规章制度，财务管理要以成本管理为中心，以追求利润最大化为目标，通过学习和借鉴邯钢的“模拟市场核算，实行成本否决”的先进经验，不断加强成本核算，从而达到节能降耗，提高公司的经济效益。

加强现有资金管理，努力提高资金营运效率，进一步盘活资金，改革资金的营运机制。

积极开展“双增双节”活动，营造一个好的内部环境，加速资金在公司的良性循环。

充分调动全体干部职工的积极性，努力探索改革的成功经验，逐步把本公司的经济发展推向更高的台阶。

参考文献：

2002年第5期，钦州日报《北部湾房产展望》—李有铭；

《试论房产财务管理》—陆家祥；

2003年第12期《灵山房地产业发展动向》—陈宣文。

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