目 录

一、土地评估的特点

二、土地评估的原则

三、土地评估的具体方法及程序

四、土地评估的现状及改进

内容摘要

最初的土地评估与私有财产的形成相伴而生。作为所有者首先会对自有财产进行估价；当与他人进行变换时，又会对他人的财物进行估价，以判定这种交换是否公平合理，由此形成了交换价格。在土地评估活动中，需要综合运用多个学科的知识，随着评估业务的大量增加，土地评估便逐渐从相关部门中独立出来，形成社会分工中一个新的专业部门。可以预见，随着社会经济的发展，规范的土地评估将会对土地市场的良性发展起着举足轻重的作用。

土地评估的现状及改进的探讨

土地评估的兴起是市场经济发展是一定阶段的要求，亦是社会分工日趋专业化的结果。随着生产要素市场的建立与逐步完善，必然要求社会提供与之配套的各种中介服务，以促进要素的合理流动，并在流动中实现资源的优化配置。同时，土地评估活动应遵守相关的法律法规，按照规范的评估程序，依据大量的市场时空信息，运用科学、有效地评估方法和经验技巧进行操作，以期得到客观、公正的评估结果。

一、土地评估的特点

土地评估就是对土地的确认与计价。土地历年是财产的重要组成部分，因此各国历代政权在对财产课税时，往往要对土地的质与量进行评价，以便对不同的土地征收不同的税赋。中国早在汉武帝时代，就开始征收以土地为主的财产税，由此导致我国古代资产评估业的萌发。同时，世界各国评估业的发展也大多以土地估价为起点。

土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展，土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。

作为一种与市场经济相适应的中介服务，土地评估具有现实性、市场性、预测性、公正性和咨询性等特点。

（一）现实性

土地评估的现实性是指以某一特定时点的实际状况为依据，对土地进行确认和价值估算。由于土地的价格处于不断变化之中，为了对资产的状况进行确认，必须规定一个统一的时点，即评估的基准期日。土地评估即以基准期日现实存在的土地为确认依据，并以土地当时的实际状态为基础反映和预测未来。

（二）市场性

土地评估的市场性是指土地评估应在模拟市场的条件下，对被估土地进行确认，测算评定和作出结论。如前所述，土地评估是市场经济发展到一定阶段的产物，因此市场性是土地评估的基本特性。主要体现在两个方面；首先，市场是土地评估的基本依据，评估中所用的价格标准，供求情况及各种基本参数都来自于市场；其次，土地评估的结果准确与否，最终需由市场来检验。

（三）预测性

土地评估的预测性是指根据被评估土地在未来时空的潜能，说明土地的现实价值，人们购置或保有土地的目的，是希望土地能够为其带来持续的经济收益，因此土地的预期收益能力，往往是决定现实价值的重要因素。就此而言，土地评估必须具有预测性。

（四）公正性

土地评估的公正性，是指评估受托方为独立的专业性评估机构，在评估中，根据评估的目的、对象和要求，按照法定的原则和程序，选择适当的评估方法独立进行，其评估结果不受各方当事人的意志左右。土地评估的公正性是通过强化行业管理和恪守职业道德来保证的。

（五）咨询性

土地评估的咨询性，是指评估机构通过专业性服务，提供比较可靠的价格建议，以供委托方开展相关的资产业务的参考，其本身并不具有强制执行的效力。作为评估者，只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。最终成交的价格水平，取决于各方当事人讨价还价的情况。

二、土地评估的原则：

（一）替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律。某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。因此，土地估价中的替代原则可概括如下：1、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；2、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；3、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

（二）预期收益原则

对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和。

（三）最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式为依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。一般情况下，现在城市内的土地应处于最有效使用状态，但事实并非如此。许多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我国的一些城镇，由于过去长期无偿无限期使用制度，这种现象就更为普遍。

根据土地价格以其最有效使用为前提的原则进行估介时，就不应该受现实的使用状况所限制，而应对任何情况下才能最有效使用作出正确的判断。例如，市区的农田，其最佳利用方式并非农业而可能是居住用地，对此地块就不能用农田的估价方法来估价。

总之，最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

（四）报酬递增、递减原则

经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收入随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。

土地投资同样遵循这一原则。假设在某地段建设高层楼房，随着楼层增加，纯收益相应增加，当超过某一层数之后，收益就很难成比例增加，这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。为了确定这一点，必须就不同结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、经营支出等加以组合进行计算，以寻找总收益上升和下降的转折点。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。因此这一原则与最有效使用原则密切相关。实际上，在任何给定的条件下，土地劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。

（五）需求与供给原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。其成立条件是：供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是由需求与供给的互相关系而定。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求规律。

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向较强。

1、需求与供给方都不容易了解何处有供给或者需求信息。

2、替化性有限。由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特的价格，因此其替代性也有限。

因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。此外，在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。

（六）竞争和超额利润原则

一船商品的竞争是在供给和需求双方发生的，价格正是在供需关系均衡点上的竞争结果，所以竞争原则是供给与需求原则的前提，二者有密切关系。商品竞争的结果是供需双方均不能企望得到合理利润之外的超额利润。

土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，尤其在我国土地一级供给量由政府控制，所以在供给方面不容易引起竞争。竞争主要是在需求者之间进行。需求者之间的竞争，又是在该地块价格明显低于其收益的情况形下发生的，即利用土地能获取平均利润之外的超额利润时，该土地的需求将增加，竞争加剧，超额利润又会随土地需求提高、地价的上涨而消除。这种竞争，对替代性较小的土地来讲，价格更有提高的倾向。如商业用地，可供给量少，替代性小，竞争比住宅等用地剧烈，价格上涨也快。因此，竞争原则与替代原则也密切相关。

竞争原则也是收益还原法估价的基础之一。因为该方法中的纯收益是在对将来一定时期土地市场的竞争关系及供求关系作出正确判断的基础上预测出来。

（七）贡献原则

按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献小大来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，对总收益而言，是部分与整体之间的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。估价时，可以利用收益还原法分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格；也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用剩余法估算土地价格。因此，贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

同时，这一原则还可用于土地或建筑物的追加投资、不动产的部分改良、改造等。它可根据对不动产整体价格的贡献大小，判断追加投资是否适当；又可应用这一原则判断最有效使用的上升程度，即将现在的最有效使用与投资后的最有效互相比较，以确定纯收益最大点。

（八）变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。因此变动原则与预测原则密切相关。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。

（九）协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以分析土地是否与所处环境协调，即可判定该地块是否为最有效使用。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。例如，在低级商业中心内开设高档用品专业商店，因其与周围环境不协调，就很难获取高的收益。

以上九项土地估价原则都不是孤立的，相互之间都有直接或间接的联系。因此，土地估价时，除应充分了解各项原则外，还应掌握彼此之间的关系，综合运用，才能正确把握土地的价格。

三、土地评估的具体方法及程序

（一）基本估价法：

1、收益还原法：

收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

收益还原法具有严格的理论基础。地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。收益还原法以收益途径评估价格，所以求得的价格称为“收益价格”。收益还原法评估结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度。收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。

其估价程序为：计算总收益 计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等 计算土地纯收益 确定合适的还原率 选择公式求算地价。

2、市场比较法

市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。

市场比较法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

其估价程序为：收集交易资料 确定比较交易案例 进行市场交易情况修正 期日修正 区域、个别因素修正 使用年限修正 容积率修正 土地价格的确定。

3、剩余法。

剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价：待开发土地的估价；待拆迁改造的再开发房地产的估价；仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；现有新旧房地产中地价的单独评估。

其估价程序为：调查清楚待估宗地的基本情况 确定土地的最佳开发利用方式 估价开发完成后的不动产总价 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润等 测算土地价格。

4、成本逼近法

成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育、土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法时行估价时采用。

其估价程序为：计算土地取得的费用 计算土地开发费用 税费的计算 计算投资利息 计算投资利润 土地增值收益确定 计算、修正和确定估价结果。

（二）应用估价法

1、路线价估价法：

路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

路线价可同时对大量宗地进行估价，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。当然，这种方法仅适用于城市的估价。

其估价程序为：确定待估宗地所处的路线价区段和路线价 确定待估宗的地临街深度和其他因素条件 确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数 估算宗地地价。

2、基准地价系数修正法：

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

基准地价系数修正法，适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。基准地价系数修正法，是对一般比较法变形、量化及系统化后的一种估价方法，是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段，可快速方便地评估多宗土地的价格。

其估价程序为：收集、整理当地的土地定级估价成果资料 确定待估宗地所处的土地级别、对应的基准地价、相应的修正系数表和该级别基准地价对应的地价内涵和土地开发程度等 调查宗地地价影响因素的指标条件 土地开发程度差异修正 确定宗地地价评估的修正系数 确定待估宗地使用年期修正系数 确定期日修正系数 确定容积率修正系数 确定待估宗地地价。

四、土地评估的现状及改进

（一）中国目前土地评估业现状

土地评估是资本市场的中介服务行业，在中国产生于20世纪80年代末90年代初，是中国资本市场中介服务行业最具“中国特色”的行业。随着社会主义市场经济的发展和土地使用制度改革的不断深化，土地评估行业得到了快速发展。目前，全国有土地估价师2.1万，执业土地估价机构1700余家，其中具备在全国范围内从事土地估价业务的约200家，土地评估已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业，在积极配合土地使用制度改革、推进土地市场建设、支持国有企业改制、促进土地资源的集约合理利用等方面发挥了重要作用。但从十多年的发展中可以看到，目前我国土地评估业存在相当多的不完善之处，如缺乏统一的行业自律和管理制度，土地评估师执业道德素质低下等，使土地评估成为某些公司利用或操纵的工具，损害了产权人的利益，必须加以纠正。

1、行业管理混乱。中国目前的土地评估机构，绝大部分是由行政部门组建并管理的，1999年开始实行资产评估机构与政府部门脱钩改制，但政府行政干预仍不可避免，这就与要求独立性的土地评估业相悖，某种程度上妨碍了土地评估市场化进程，从而造成土地评估业的违法违纪。

2、土地评估行业积弊重重，有关系者生，无关系者死，评估师多随着雇主意愿而行，公正客观的精神较为缺乏。土地评估业背离了其公开、公正的“中介性”特点。一些机构在执业过程中不遵守土地估价的技术规范和职业道德，一味迎合委托方的不正当要求，提供虚假的报告和文件，搞虚假评估，背离职业道德和社会责任，成为上市公司或大股东和集团公司利用的工具；一些机构为了获取项目，给关系人提取高额回扣，搞恶性竞争；一些机构不执行国家脱钩改制的规定，搞虚假脱钩，为权钱交易提供了“土壤”等。这些问题已严重损害了行业形象，影响了土地市场公平、公正、公开发展，侵害了产权人的合法权益，严重破坏了土地评估业的形象。

3、土地评估的内容、信息不公开，社会公众知情权困难，难以起到监督的作用。土地评估报告内容是投资者（社会公众）用以判断评估结果是否真实的依据。按道理来讲，土地评估报告应对相关评估方法、评估数据和评估参数的选用作出说明，并为社会公众所查阅，但我们可以看到，在证券市场上对于上市公司所发生的关联交易，重组、购并、资产置换和转让时所作的评估，投资者很难获得具体、全部的信息和文件，进一步说，就是获得相关内容。由于其缺乏足够的财力和相关的专业知识，更加上大多数公司对于评估内容的披露只是摘要其中一部分向社会公告，投资者也是难以了解其实质内容，监督也就无从谈起。正是在这样的情况下，土地评估就会被某些公司、部门所操纵、所利用，使评估结果的可信度受到怀疑。

（二）建立符合市场经济发展要求的、健康的资产评估业

中国土地评估业建立发展的历程只有十余年时间，需要有一个从不规范、不合理到规范、合理的发展和完善的过程。世界上发达国家和地区如美国、香港地区在土地评估的立法、准则制订及管理体制等方面积累了许多宝贵的经验，结合我国的实际情况，我国的土地评估业应在以下几个方面作出改进考虑。

1、对土地评估业立法，统一制定行业基本规则。土地评估业的规范发展，需要健全的评估理论体系、法规和统一的评估准则。在资产评估的立法方面。美国有《不动产评估政策》，香港地区有《测量师条例》，我国应加强评估业的立法研究，抓紧制定社会服务中介组织的法律、法规，形成配套的、比较完整的法规体系，使土地评估有法可依并依据法律对其规范、引导和监督，尽快走向法制化轨道。

2、加强土地评估业的自律和管理，维护其独立性。我国土地评估业的发展应实行在政府部门监管之下的行业自律管理模式。具体来说，政府所起的作用是监督和协调其服务的过程，确保其活动的公开、公正和公平性的实现，为此，（1）要对土地评估机构履行社会职能进行规范和引导，尽量减少对土地评估业的行业干预，确保其独立性。（2）加强土地评估业的自律管理，建立内部监督制约机制，按照国际惯例和市场需要建立、健全自治的行业协会。土地评估行业协会主要是制定和健全行业自律条例、行规或公约，实行同行业的自我约束和发展，加强行业管理，实现资源优化配置。

3、加强土地评估从业人员的职业道德培养和业务素质培训，增强其社会责任意识，规范其执业行为，全面提高执业质量。我国土地评估业的健康发展离不开高素质的评估机构和从业人员。由于多数土地评估机构是从政府行政部门脱钩组建而成，部分从业人员没有经过系统专业学习，因此其不可避免地出现从业人员素质低下、违规违法现象的频频发生。要切实改变这种状况，加强专业人才培养，建立一支高素质的土地评估师队伍，提高他们的职业水平至关重要。为此应做好以下几点：（1）执业人员要加强有关理论知识学习，经常参加有关业务培训班，开展理论探讨和在职教育。（2）评估人员要加强终身学习，及时了解并掌握国际评估业的最新动态，在实践中总结科学、合理的评估方法和技术标准等，提高工作效率。（3）加强从业人员的职业道德教育，提高其思想觉悟和服务意识，作社会、人民信任的土地评估师。

4、建立土地评估的信息披露制度。土地评估不能成为只被某个部门或公司操纵利用的工具，在进行买卖交易时所作的评估结论完全应该做到信息披露的公开。土地评估时采用的方法、参数、依据及全部内容应实行公开披露，以备社会公众查阅，同时对评估时采用的参数、方法作出详细地说明，这样才能监督其评估结果的真实性，减少其随意性，达到土地评估的目的。

5、土地评估机构要在人员、财务（含资金、实物、财产权利等）、业务、名称等方面与主管部门及其下属单位实行彻底脱钩，并改制为合伙制或有限责任制企业，真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织。

6、要切实落实土地评估行业管理的各项规章制度，维护行业秩序，使土地评估行业真正按照党的十六届三中全会提出的要求，发展成独立公正、规范运作的专业化市场中介服务行业，更好地为社会主义市场经济建设服务。

参考文献

1、胡存智，《土地估价理论与方法》，中国地质出版社，2000年

2、洪亚敏，冯长春，《土地估价相关经济理论与方法》，中国地质出版社，2000年

3、李清石，《最新全国城市基准地价及土地评估业务手册》，中国地质出版社，2004年

4、诸一军，《土地评估探讨》，《中国房地产报》，2004年2月26日

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