收益现值法

纯收益Ri 未来i收益期的预期收益额。由评估人员分析预测评估对象的未来经营收益情况确定。

收益期限n （年）

折现率r 是将未来收益折成现值的比率，它反映资产与其未来收益现值之间的比例关系，由评估人员根据社会、行业、企业和评估对象的资产收益水平综合分析确定。

如某品牌在有限期间内使用,转让五年的使用权 。在这种情况下 ,首先预测若干年内（一般为５年）的各年预期超额利润 ,再假设前若干年的最后一年开始 ,以后各年预期收益额均相同 , 最后将企业未来预期收益进行折现和本金化处理。 基本公式 : 品牌评估值＝ ∑前若干年各年 超额利润额 ×各年折现系数 ＋ 以后各年的年金化超额利润率 本金化率 × 前若干年最后一年的折现系数（本金化率可等同于折现率）。

所以，技术问题就出现在收益现值法的三个基本参数的影响因素分析预测确定过程中。

五、收益现值法在应用中出现问题及防范措施

（一）确定预期收益额

确定预期收益额的影响因素主要有：销售收入、销售成本和费用、产品销售税金及附加、其他业务利润、管理费用、财务费用等。

1、销售收入的预测核实问题

企业未来销售收入是企业各项产品在未来i年的全部销售收入之和。有的评估人员进行该项预测时，是仅仅依靠企业财务人员或高级管理人员根据该企业前几年的实际销售收入值，对未来市场的销售情况预测来取值的。而忽略考察该企业全部的产品生产能力、库存商品的品种和数量，该企业各项产品的销售价格和在主要销售市场的市场占有率及其变化趋势，缺少独立的数据核实和实际市场调查。企业有为达到预定的评估目的，在可能不实的前几年的销售收入数值基础上，提供不真实的预测数值或实现概率较低的预测的可能，评估人员缺少必备的工作程序和经验是该参数出现误差的主要原因。

要减少该参数出现误差的幅度，需评估人员根据企业提供的预测取值，而对其取值依据逐项核实。可以在考察该企业全部产品的生产能力时，注意其技术装备的生产能力，技术水平，寿命年限及更新换代周期；在考察各项产品销售价格时，注意企业的销售政策或策略和其产品的寿命周期，价格变化速率，价格实现的概率；在考察各项产品销售量时，了解、掌握当地市场，注意其产品的市场占有率，该企业所属产品的销售网络、销售队伍构成、素质及其变化情况。同时注意该企业前几年有关数据的变化有无异常现象及新产品开发能力，各类人员的结构和素质，企业的人才及薪酬政策。当然企业外部环境及有关政策的影响也是必须要考虑关注的。 

2、销售成本和费用的预测核实问题

销售成本和费用是企业在未来i年，和取得销售收入相对应的产品所产生的成本和费用。

有的评估人员进行该项预测时，是仅仅依靠企业财务人员或高级管理人员根据该企业前几年的实际成本和费用，对未来可能产生的成本和费用预测来取值的。而忽略考察该企业各项产品实际成本、费用构成及其变化趋势，忽略考察该企业的实际成本、费用管理措施与各项产品最大生产能力、销售能力（保持和扩大市场份额的措施）及新产品开发的适应性，忽略考察该企业的原材料供应品种、规格、质量、价格的实现概率及煤油电汽水运输的对应用量和价格的实现概率。

要减少该参数出现误差的幅度，需评估人员根据企业提供的预测取值，而对其取值依据逐项核实。可以在考察该企业全部产品的实际成本、费用构成及其变化趋势时，进行抽样实际测算，对市场环境进行实际调查了解并进行客观分析和预测，同时注意该企业前几年相关数据的变化有无异常现象及关联交易可能转移费用而调节利润现象。

3、产品销售税金及附加的预测核实问题

产品销售税金及附加的核实，也应在取得有关依据的基础上进行可能性的政策分析和预测，该环节出现误差的幅度和概率较低。

4、其他业务利润的预测核实问题

其他业务利润关键也要核实，并注意企业前几年相关数据的变化有无异常现象及通过关联交易可能调节利润的现象。

5、管理费用和财务费用的预测核实问题

管理费用和财务费用的预测核实，可以注意与销售收入在同方向变化的幅度上是否符合该行业的一般规律，如有异常可进一步详细了解。

要减少该参数出现误差的幅度，需评估人员根据企业提供的预测取值，而对其取值依据逐项核实。可以注意该企业与其产品生产量、销售量相对应的现金流的需要量；注意该企业与其产品品种变化、生产量增长相对应的固定资产投资的增加对资金的需要量；注意该企业与其产品销售量增长相对应的销售市场、网络、销售队伍建设对资金的需要量；注意该企业与其产品生产量、销售量相对应的存货管理及销售环节管理的变化对资金的需要量；注意该企业实际产生的利润中可用于生产、销售方面能够支配部分与资金需求量的差异等。

（二）确定收益期限

一般说来企业的收益期限就是其存续期限，就是其经济寿命或法定寿命。对合资、合作、合营企业一般是其合同章程中规定的年限；对国有企业、股份公司、有限责任公司可视为无限期。一般说来企业近期的收益可以相对准确的预测，而远期的收益预测值，其准确性相对较差，只能做出趋势性估计。

前面讲的是一般情况，但在评估整体企业价值时关键是要具体企业的情况具体分析。

本文讲的企业价值，是把企业看成由人指挥的运转着的组织，看成一个有机的整体。企业价值是创造未来收益的能力。对企业资产而言，不同资产拥有者的技术水平、管理能力、融资条件及承担风险的能力不同，决定了对同一资产有不同的使用方式和效率，因而所产生的效益水平也不同。资产的专用性又决定了并非每个经济主体都可以获得他利用效率最高的资产的使用权。所以，确定企业的收益期限和确定收益额的分析预测紧密相连，应该说收益额的分析预测工作做得够细，这里出现误差的可能性就不大。

收益现值法评估整体企业价值的思路一般是采用分段式收益折现模型。将企业的未来收益分为两段：预测期和续营期。在预测期内，企业收益呈不断变化的趋势，故需对其进行逐年计算；在续营期，企业收益已经进入稳定发展的状态。若该企业的经营具有周期性，则预测期应该等于其周期，而不应教条的规定不论什么行业所有企业都是五年或几年。

（三）确定折现率

折现率是将未来有限期的预期收益换算成现值的比率。本金化率则是将未来永续性预期收益换算成现值的比率，永续性折现就是本金化。前者用于预测期的收益折现，后者用于续营期的收益折现。

一般说来整体企业价值评估折现率由基本收益率和风险报酬率组成。

基本收益率

当收益取净利润时，可以行业平均资金利润率为基本收益率。

基本收益率依评估目的不同而不同，如股票上市、不同行业的企业进行兼并、联营，可用社会安全收益率（同预测期的国债利率复利化的利率）。与外商合资时，也可采用国际上本行业平均资金净利润率。

行业平均资金利润率也称行业平均投资报酬率=总资产获利率=全行业净利润/全行业资产总额。

2.风险报酬率

风险补偿额相对于风险投资额的比例称为风险报酬率。

影响风险报酬率一般有四方面因素：

（1）负债风险

（2）市场风险

（3）企业经营素质风险

（4）外部环境因素风险

行业资金利润率和行业风险报酬率的测定，一定要与被评估企业及其所在的行业的各种风险相适应，人为地扩大或缩小资金利润率或风险报酬率，都将严重影响企业整体资产评估价值的正确性。同时还要注意折现率与整体企业资产评估收益额之间口径的一致，以确保评估结果的相对准确性。

减少该参数出现误差的幅度，需评估人员根据企业提供的预测取值，而对其取值依据逐项核实。可以对该企业与负债风险相关的资产负债率、偿债保证率、流动比率、速动比率逐一核算分析；对该企业与市场风险相关的各项因素逐一分析；对该企业与经营素质风险相关的产品质量合格率、设备完好率、生产均衡率、产值劳动生产率等逐一核算分析；对该企业与外部环境因素风险相关的政府宏观调控因素、除税收和价格政策以外的其它各项政策的影响、原材料、能源、运输的供应稳定性及价格波动性等逐一分析。由于行业不同和企业具体情况不同，计算企业的风险报酬率，一般是根据不同企业所在行业的不同特点，从定性的分析比较中大致判定其风险的参数值。

折现率的各项影响因素分析取值时，可以和确定预期收益额的各项影响因素分析比较取值相对应，并注意它们之间的内在联系。

咱们来看一个案例：济宁市百货大楼拟整体转让，涉及到对大楼整体资产的评估，采用收益现值法计算如下： 1、 折现率的选取 

采用安全利率加风险调整值的方法确定折现率 a、安全利率 假设评估基准日时的现行一年期定期存款利率为1.98%,取安全利率即无风险报酬率为1.98%。 b、风险调整值 取风险调整值为6%,主要根据当地租赁市场的情况及未来预测并结合委估房产的用途、综合市场的分析确定的。

 折现率＝安全利率＋风险调整值＝1.98%＋6%＝7.98%

2、收益期限的确定 被评估的房地产土地使用权为划拨方式取得,本评估目的实现后将按国家有关规定办理土地使用权出让手续,商业用地法定最高年限为40年,委估房屋尚可使用年限为43-51年,根据《房地产估价规范》的要求,确定房地产未来收益年限为40年。

3、年总收入的确定

租赁年总收入包括有效毛租金收入和租赁押金利息收入。

有效毛租金收入的确定是评估人员根据委估房地产的租赁合同,调查了与估价对象相同地段内、相同结构、相同用途房地产近期的租金及出租率,同时根据委估房地产的结构情况,通过对掌握资料的参考、分析和计算,确定房地产的最佳出租模式、计算房地产的合理空置面积,确定各楼层合理租金,参考市场房产的出租率,出租率取85%,通过加权平均计算后平均租金为503.32元/年.平米,未来5年的收益将基本保持这个水平。 租赁押金利息收入的确定是评估人员根据评估对象房产的租赁情况,经测算一般预交60元/年.平米作为押金,因合同期一般为一年期,按评估基准日现行一年存款利率1.98%,利息税为20%,计算租赁押金利息收入。租赁押金利息收入为0.95元/年.平米 租赁年总收入＝有效毛租金收入＋租赁押金利息收入＝503.32元/平米 4、年总费用的确定 年总费用包括营业税及附加、房产税、保险费、维修费、管理费等。 a、营业税及附加：根据国务院令第136号《中华人民共和国营业税暂行条例》、国务院国发［1985］19号文颁布《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》,营业税为年总收入的5%计算,城市维护建设税为营业税的7%,教育费附加为营业税的3%,合计为租金收入的5.5%。 b、房产税：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》,按租金收入的12%计算。 c、保险费：根据统计企业前三年财务报表资料作为参考,结合市场一般惯例,保险费为房屋建筑物重置价值的0.2%计算,(大楼营业楼重置价2,400元/平方米)。 d、维修费：根据统计企业前三年财务报表资料作为参考,结合市场一般惯例,确定维修费为房屋建筑物重置价值的1.5%计算。 e、管理费：包括管理人员费用、水电费、燃料费、邮电费等,根据了解房屋租赁合同情况,统计企业前三年财务报表中有关管理费用的数据,并进行合理的调整后确定管理费为租金收入的的8%。 以上各项费用计算加总为163.99元/年.平米 5、年净收益＝年总收入-年总费用 经过计算年净收益为340.28元/平米

在持续经营前提下,济宁市百货大楼经评估后净资产评估价值为人民币9,175.87万元。

六、结束语

综上所述，收益现值法对企业价值的评估是受多项因素影响的，在实际应用中要通过参考历史和现实的依据对相关因素未来变化作出合理的假设，是一种科学的方法、思路和途径。1)能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格； 2)在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。 但是1)收益现值法对预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；2)在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。收益现值法对企业价值的评估不是一种简单的公式运用或加减计算，收益现值法对企业价值的评估实际上是一种专业技术分析、鉴定，是与经济、管理、法律的有机结合，是资产评估师的专业判断。因此，完善评估师从业资格制度，以确保评估师从事的工作与其专业胜任能力相适应，同时加强监督约束机制建设，从而使用收益现值法对企业价值的评估业务得到健康的发展。

参 考 文 献

王佳磊.收益现值法在无形资产评估中的应用.会计之友. 2006.23(9)

陈 枫.收益现值法在评估中的技术参数.中国资产评估.2004.1(11)

盛蒲兴.论使用收益现值法评估的精度和误差问题.中国资产评估. 2004.4(5)

罗志芬.浅议收益现值法在企业价值评估中的应用.科技经济市场. 2006.8(25)

王 伟.收益现值法在发电企业整体资产评估中的应用.中国资产评估.2006.7(19)

籍 军, 许 晶.南京中央商场股份有限公司董事会关于济宁市百货大楼营业楼采用收益现值法评估结论的意见.中国资产评估.2004.8(22)

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