（2）企业文化重视不够

炫威房屋置换公司的企业文化受总经理本人的企业家文化影响大，总经理年轻有活力，主张激情和自由，这种个性对于构建一个年轻有活力的房产服务团队较为有利。公司的企业宗旨为“超越顾客的期望值”，说明公司尤其重视以顾客为本位的文化，这对于引导员工多创造顾客服务，提高经济效益有重要影响。但随着公司进一步发展，内部员工队伍越来越多，公司需要往更加规范轨道发展。这就需要炫威构建一个较为完善和系统的企业文化体系。包括核心价值观、企业精神、企业发展理念及制度文化、物质文化和员工行为文化在内的一整套较为客观的文化体系，进一步弱化经理个人对企业文化的不确定影响因素。

（3）人力资源管理不够科学

炫威公司在人力资源管理上还存在较大问题。主要表现在没有系统的人力资源规划，比如总是在有员工辞职时才急着要去招聘。人员流动性大，在用人、留人问题上存在制度缺陷。对业务员的激励主要采用物质激励为主，业务员的奖金部分是业务提成。而行政人员的激励制度不够，公司曾经两次出现主要行政主管及会计辞职离岗导致长工作时间无人能接手的现象。另外，会计人员定位模糊。会计人员一方面受经理的领导，另一方面又要在财务上监督他们。要求会计人员对握有自己“就业权”的经理所决定的财务收支实施监督，不符合监督与被监督的基本要求，缺乏可行性，从而造成具有“人身依附”关系的会计人员在工作中面临着两大困惑，即“站得住的顶不住，顶得住的站不住”。于是，在少数情况下，会计人员很容易就充当经理的一颗棋子。一些会计人员为了得到经理较高的评价和提升完全依经理的意愿做账，同时，一些经理对主要会计人员的评价和提升也主要看是否“听话”。

3.3 南宁炫威房屋置换有限公司内部控制环境的优化

（1）建立适应性更强的组织结构，完善各岗位职责

首先，规范总经理权限。把业务监督权下放给业务经理和行政主管。对于企业的重大决策、重大事项、重要人事任免及大额资金支付业务，由现在的总经理一人拍板的模式，逐步过渡到按照规定程序实行集体决策和联签制度。即使是经理，也不能擅自改变集体的决策意见。

其次，实行分部联动制。两个分部之间的业务员、行政及会计人员采用定期性轮岗制度。增加总部业务经理房产业务调配职责，合理避免业务重复竞争和不必要的费用开销。

第三，把会计的审计职能脱离并固定下来。现在炫威公司财务会计人员配备少，一个分部只有一名业务会计，出纳与审计的权限也是集中于会计一人的身上。从目前公司缩减费用开支的角度考虑，可以让审计的职能分给行政主管。炫威的行政主管兼有会计学的专业背景。

（2）进一步加大企业文件建设

继续强化以顾客为本位的经营理念，在此基础上，延伸企业员工的质量服务意识。重视内部员工的发展，比如提出一些“公司就是我家，员工就是家人”之类的理念，提升员工的自我认识水平。鼓励他们不断加强学习，向竞争对手学习，向同行的领导者学习等。进一步强化制度文化建设，日常重要事项坚持按制度办事，以制度来管人。另外，重视员工的团队意识的培养，丰富员工的物质文化生活。根据目前炫威相关制度规定，如果当月月绩量达一定的标准就可以在下个月合适时候享受集体旅游。但现实的情况往往导致这样的激励方案没法实施，可以用弹性的方法重新适当修改上述规定。

（3）强化人力资源管理

年初和每个季度要根据公司业务发展需要和外部条件制定人力资源规划方案。对于重大职责的岗位人员，在拟定招聘时要考虑备用及长期培养方案。因事设岗、因岗选人，避免因人设岗，确保选聘人员能够胜任岗位职责的要求。重新制定行政人员的薪酬分配制度，在现有的岗位工资及薪级工资的基础上，提高行政人员与公司业绩相挂钩的奖金部分比例。

第四部分 南宁炫威房屋置换有限公司内部控制问题与对策分析

炫威房屋置换有限公司属于成长型的中小房地产中介服务企业，目前，受制于自身规模、资本实力、业务市场等主观因素影响，现实管理还不能向上市公司那样的规范，制度上还存在许多不足。但结合公司目前的发展水平，在内部控制方面表现比较突出的，亟待解决一些内部控制的问题，尤其是控制活动方面的问题。

4.1 货币资金内部控制问题及对策分析

货币资金是企业流动资产中的重要部分，炫威的货币资金主要来源于房产中介收取的服务费，以及代办各种房产所代缴的各种资金。这些货币资金如果管理不善或者监督不力。都很容易出现营私舞弊，贪污等不良现象。目前，炫威房屋置换有限公司在货币资金内部控制制度存在的主要问题如下：

（1）财务印鉴与行政印鉴合并使用并由分部会计掌管，会计人员在加盖印鉴时未能得到有力的监控。

（2）未建立支票购入、使用和注销的登记制度。

（3）公司时常与设在外地的银行存款日记账未能及时对账。

（4）交接工作程序不够明晰，如上任会计离岗前存在的遗留问题，至今未查明。

（5）凭证保管不善，有隐藏收款凭单的现象。特别是业务员，利用公司的名义和房源信息，私自跑单，加收手续费。

（6）发现问题时追查不及时。在清理逾期未收账款时发现：有两笔收入未在银行日记账和余额调节表中反映，当时由于人手较少未能对此进行专项清查。货币资金收支业务十分频繁，收取中介服务费、发放工资、上缴税款等都要涉及货币资金，为了确保货币资金的安全完整，正确反映货币资金的增减变动和结存情况，必须建立、健全有关货币资金业务的内部控制制度。

为此，改善的意见如下：

（1）货币资金业务内部控制的基本要求是进一步落实并完善钱账分离政策。

①货币资金的收付只能经授权的人员负责处理，其他员工不得接触未经支付的货币资金。通常情况下，业务员使用公司登记房源信息达成交易，做好销售登记记录。

②出纳员根据每天收支现金数额登记现金出纳备查簿，现金日记账与现金总账由其他人员登记。

③负责应收账款的人员不能同时负责现金收入账的工作；负责应付款账的人员不能同时负责现金支出账的工作。

④保管支票的员工不能同时负责现金支出账和银行存款余额账的调整工作。

⑤核对银行对账单和银行存款余额的员工与负责银行存款日记账、现金日记账、应收账款、应付账款的人员分离。

⑥货币资金支出的审批人应同出纳员、支票保管员和记账员分离。

（2）完善货币资金的内部控制制度：

①印鉴管理制度：财务负责人掌管财务印鉴，加盖时要审查有无审批手续，金额是否正确，用途是否符合规定。不得签发远期和空头支票。

②核对往来账：财务负责人应指派专人定期与业务单位核对账务，及时编制往来账余额调节表，查实未达账项的原因，调整账务并催收应收国内（外）账款。 

③监督检查制度：复核银行余额调节表的编制是否正确，有无遗漏或收支抵消等情况；督促有关人员及时、全面、正确地进行账务处理，使收支业务尽早入账，不得压单；记账与出纳业务的职责相分离，使记账的权限仅限于主管会计，用密码的方式给予限定;对现金的账实情况进行经常性和突击性抽查，查看库存的现金有无超出限额，有无挪用盈亏情况，保管措施如何。监督出纳移交工作的整个过程，查看移交清单是否完整，对于遗留问题应限期查清，不留后遗症。

④严格交接手续：出纳员调换岗位，须按规定与接替人员办理交接手续，做到前不清，后不接。离职人员须编制移交清单，列明移交的账，证、表、公章、资料，及有关事项，由监交人签字认可后方可办理手续。交接清单一式三份，其中一份存档。

⑤现金管理制度：除严格执行国家《现金管理暂行条例》中规定的现金的使用范围外，对于超出2000元的现金收入，应请客户将其存入开户行，财务处凭银行盖章的现金交款单放货，以避免收取假钞；报销时间为:每周一、三、五下午。对于超出2000元的现金支出应提前一天向出纳员报告，否则将不予开出，出纳员应收支清楚，做到日清月结；财务负责人应定期于每月上旬的第一个周一上午清查现金，核对账实是否一致。 (国有银行对账业务：对账业务应由掌管支票，印鉴以外的人担任。可由现金出纳员索回银行对账单，并编制银行余额调节表。对于未达账项应及时核查原因，并做好调账事宜。)

⑦收入登记制度：对收款的凭单、支票、汇票、托票等应建立登记簿。注明输入的日期，金额，来源及业务承办单位和承办人员。对于需要确认的收入(如账单)应加注签收栏，督促有关人员及时交回。对于收据，发票应按顺序号管理，会计开具时应审核其内容，由出纳加盖“收讫”章及人名章，以避免出纳员套开收据的情况。

 ⑧支出(支票)控制制度：对于银行托收的运费，保险费、银行费用等支出项目应督促有关人员尽快办理确认报销手续，会计应及时进行账务处理。建立严格的支票管理制度；购入银行现金支票和转账支票都要建立购入登记簿，注明购入的日期，编号，并按顺序号逐笔记入支票使用登记簿；银行出纳在使用现金支票时应注明日期、金额，由财务负责人审核并加盖印鉴，提取的现金应当日如数交给现金出纳并办理签收手续；银行出纳在签发转账支票时，应审核其用途是否符合规定，并填写收款人、用途、限额，不得签发空头和远期支票；银行出纳根据支票领用簿随时督催领用人5日内，理报销手续。对于作废的支票应加盖作废章，与存根附在一起订入凭证中备查。

4.2 租赁和销售业务内部控制问题及对策分析

对于房产中介来说，销售业务最主要涉及两块，一块是与卖方客户之间代理房屋销售和租赁业务的手续费收取，另外一块是与买方客户签订买卖协议后收取的手续费，手续费的比例为实际成交总价的1%。而租赁业务的手续费也是按实际成交租赁价格的1%收取。在租赁和销售业务的财务核算上，出现会下面的问题：中介服务费流失的问题。目前，炫威房屋置换公司主要选择以现金方式进行款项结算，公司的客户90%以上是个人，他们不需要正规的发票。虽然在一定程度上，让公司在逃避营业税、附加税费及所得税上提供了便利，但也会导致公司部分收入的流失。比如业务员往往私自跑单的现象。为此，需要从租售业务相关的几个重要过程进行内部控制管理。

4.2.1客户管理

炫威公司的置业顾问根据收集到的房源信息，集中录入公司的内部系统。由总部业务经理进入录入系统，进行系统校验，一方面校验是否出现撞单的情况，则通知分部置业顾问双方撞单的记录情况。另一方面，可以根据房源信息如根据房子具体所在的片区及公司两个分部负责的区域进行房源的合理调度。分部置业顾问需要实时进行客户跟踪记录登记，对客户反馈情况、谈判情况进行登记填写。在这过程中，对于客户跟踪信息的记录是其中一个考核分部置业顾问的重要指标。同时，对于置业顾问输入的客户跟踪信息进行信用管理，尤其是重要客户，采取有效措施，防范信用风险。客户服务方面，可以根据公司具体情况，采用弹性调查的方式检查提供租赁和销售服务过程中客户的满意度。

4.2.2销售过程管理

炫威房屋置换公司在销售过程中容易出现并需要防范的主要风险包括：

①无销售许可证的售房、预售楼盘或者房屋未在建设主管部门制定的网站登记备案、销售合同未能及时上传备案；

②销售费用预算控制不严，费用超标的处理

③伪造销售业绩，骗取销售业务提成；

④销售中出现的一房多卖或者通过更名等手段，变相倒卖房屋

⑤置业顾问私自挪用房款

针对销售过程中这些风险，公司需要从认购管理、价格管理、房屋签约期限管理和购房更名管理等几个重要环节加强内部控制。

（1）认购管理

①项目公司应制定符合相关法律法规规定或公司要求的认购制度，并经公司或授权部门批准执行；

②认购书应该按公司规定的格式统一印刷、顺序编号；认购书一式三份，其中客户、财务部、客户服务部各保存一份；认购书应该按房号保存；

③与客户签署的认购书，必须明确房号、面积、付款方式、标准单价、优惠及折扣、成交单价、成交总价等信息；并准确记录客户的个人信息，包括客户的真实姓名、证件号码、联系电话、邮政编码、通讯地址等；同时要有客户的签字和公司各部门的审核签字；

④“收(退)款通知单”的填写、审核及收款应由公司各个部门主要负责人完成：

置业顾问填写收款通知单；客服审核成交价、优惠及折扣是否符合公司的价格政策及规定；并在公司房源信息系统中确认该房号的认购状态；会计人员对行政人员审核确认后的“收(退)款通知单”进一步审核，并与售楼系统中的信息进行核对，确认该房屋已达到认购状态后，再根据“收(退)款通知单”收取订金，并在销控系统中登记收款记录。认购信息必须每日核对一致，最后由总部行政主管往上申报。

（2）价格管理

①.业务经理每月根据内外部环境状况制定具体的价格策略以保证销售均价及销售收入的实现；该价格策略应经过授权批准；

②价格单的制定及变动必覆盖整个项目(即包括已售房号、可售房号在内的所有房号)；

③尾房阶段的价格可以使用个别房号定价或调价，尾房“价格单”仍需经公司办公会审批确定。

④“保留”、“预定”、“预留”房屋状态，遇价格上调的，在价格上调日之前未完成“认

购”的，其销售状态应恢复为“未售”，特殊情况的，按照特殊折扣审批程序进行审批。

（3）签约期限管理

①认购制度中应明确规定签约期限、允许延期签约的天数及授权权限、解约条件等；认购书中的签约期限应与系统中的签约期限保持一致；

②延期签约必须由客服部根据客户的书面申请，填写“延期履约申请审批单”，并根据授权权限进行审批；项目客服部应在宽限期内发出“催签函”；

③签约宽限期最多不应超过60日；超过上述规定的，项目客服部应以呈批件形式提请执行解约程序；情况特殊的，须以呈批件的形式提请区域总经理审批。

（4）购房更名管理

①更名人与被更名人之间必须为直系亲属关系，更名申请人须提供法律认可的亲属关系证明；除此以外的更名，一律不予批准。

②客户在签署合同前提出更名的，应提供书面申请，经客户服务人员和签约律师审核无误后、填写“更名审批单”，报项目总经理或主管副总裁批准后执行；

③购房合同签署后，合同上报政府主管部门备案前的更名，须持“合同变更申请单”。 报区域公司总经理批准方可执行;更名条件与客户在正式签约前的更名条件相同。

④购房合同己签署，并已上报政府主管部门备案的，一律不允许更名。

4.3 财务报告内部控制问题及对策分析

炫威的会计报告包括会计报表和财务情况说明书两个内容。会计报表包括资产负债表、利润表和利润分配表，这三个表格公司要求按照财政部制定的房地产企业会计报表格式及项目内容编制。而其他报表是根据公司的实际需要，参照财政部审核同意的行业会计报表格式及项目内容编制的。财务情况说明书的内容包括：投资总额、投资构成以及投资进度；资本变动情况；生产经营情况；盈亏情况及利润分配情况；资金变动及周转情况；主要税费的交纳情况；财产的盈亏损废情况；会计核算方法的变更；其他有必要说明的情况。

目前，炫威房屋置换有限公司会计人员编制的财务报告还不够规范，虽然公司的财务报告不需要对外发布，接受来自外部监督和审计的压力较小。但不规范的财务报告如果违反会计法律法规和国家统一的会计准则制度，可能导致企业承担法律责任。同时，提供的财务报告也可能误导总经理和业务经理做投资决策。在财务核算上存在的一些问题包括：

（1）办证费用的会计处理。公司在帮助客户办理二手房买卖、租赁、过户等业务时，需要代客户向办证中心或房地产交易中心缴纳相关的办证费用。目前，对于办证费用有两种会计处理方法：①收到办证费用时，按照收入进行确认；支付办证费用时，按照成本进行确认。②收到办证费用时，按照代收费用进行确认；支付办证费用时，按照代付费用进行确认。目前税收征收办法主要有查账征收和核定征收两种。查账征收是根据企业申报的收入减去相关的成本费用算出利润后，再根据利润多少乘以相应的税率，算出应纳税金。核定征收就是不考虑成本费用，税务机关直接用收入乘以一个相关行业的固定比率，得出的数额作为利润乘以相应税率。相比两种会计处理方法，第二种对企业比较有利，因为企业收取的办证费用没有计入收入，相对减少了企业的应纳税所得额，可以不缴纳相关的营业税、附加税费及所得税。而第一种会计处理方法更符合会计要索的定义和配比性原则，更符合内部控制规范化的要求。

（2）成本费用核算存在的问题。通常情况下，房地产中介实际发生的经营成本中包含一些无法取得合规凭证的支出，如炫威的两个分部所租用的民房门店等。因与自然人发生经济往来而使公司无法依据合规凭证将有关支出进行账务核算，若到税务部门开具发票，又使公司额外增添了一笔税款支出。在这样的情况之下，公司如何处理这笔费用的入账存在一定灵活性。公司应该在这些费用的会计处理上进行相关规定，防止会计人员以各种方式另立名目将该笔支出入账。

第五部分 结论

本文通过对内部控制的概念、内部控制评价的方法介绍，结合内部控制的综合评价方法。对炫威房屋置换有限公司内部控制环境以及控制活动的货币资金、销售与租赁业务、财务报告等方面进行深入系统分析，客观评价炫威公司在这些方面存在的问题，并提出契合公司目前发展实际的内部控制管理建议。

研究发现，像炫威房屋置换有限公司这样的中小企业很多制度还不够健全，内部控制还存在很多问题。对于中小企业内部控制的解决不易完全采用大型上市公司内部控制规范那样去实行。解决中小企业内部控制需要考虑企业所处的生命周期，结合企业实际，有针对性的借鉴大型上市公司内部控制基本规范的规定，不断完善。

参 考 文 献

1、《财务会计报表的验证》，1929年美国注册会计师协会和联邦储备委员会修订发布

2、《证券交易法》，1934年

3、《审计准则暂行公告》，1947年

4、《审计程序公告第19号》，美国审计程序委员会

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