一、“营改增”背景及原因分析4

（一）、“营改增”背景 4

1、“营改增”相关概念4

2、“营改增”改革进程及成效4

（二）、“营改增”的原因 5

1、增值税和营业税制度并存的主要问题 5

2、财税体制的改革需要“营改增”5

3、“营改增”可有效避免重复性征税 5 

 4、“营改增”可有效减少避税空间6

二、“营改增”对我国房地产行业的积极影响 6

（一）、“营改增”对流转税税负的影响 6

 （二）、“营改增”对所得税税负的影响7

（三）、“营改增”对企业管理的影响7

（四）、房地产行业上下游的税负转嫁分析7

1、上游税负转嫁分析 7

2、下游税负转嫁分析 7

（五）、“营改增”将推动房企快速、健康发展8

 1、在一定时期内有现金流的盘活8

 2、产品线升级多业态并行8

 3、区域布局策略调整8

4、企业管控水平加强，行业集中度提升9

三、“营改增”下房地产企业面对的问题…………………………………………………….. 9

 （一）、对政策不了解……………………………………………………………………... 9

 （二）、账务处理难度变大…………………………………………………………………9

（三）、房企税负或大幅上升10

（四）、房地产开发成本可能增加 10

四、我国房地产企业针对“营改增”的策略10

（一）、加强培训和政策解读10

（二）、加强供应商管理，及时取得合法票据…………………………………………..10

（三）、梳理各类经营活动，审视业务安排……………………………………………. 11

（四）、加强商业地产项目开发11

（五）、完善企业财税管理11

五、结语12

内 容 摘 要

 “营改增”是我国“十二五”期间税制改革的重要举措，党的十八届三中全会将“推进增值税改革”作为“完善税收制度”的重要任务，李克强总理强调：推进“营改增”是从大局着眼、细处入手、牵一发而动全身的重要举措。房地产行业长期以来是我国国民经济的支柱产业，其健康持续的发展走向将对上下游各行各业形成重大影响。在当前严格的宏观经济调控政策下，房地产销售面积和金额逐步降低，甚至出现诸如万达、SOHO等大型房企大量抛售房地产项目案例，在开发投资增速下降明显的背景下，积极调整支撑房地产行业运行的政策环境与财税体系更具有重要意义。“营改增”是近年来我国财税领域改革的热点和难点，在资产费用、行业税负、融资风险、企业效益等方面，其对房地产行业的影响不言而喻。房地产“营改增”的推进将进一步改善行业运行环境，并有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。本文在“营改增”的背景前提下，研究“营改增”对我国房地产行业的影响，有利于对营业税改增值税所带来的系列效应进行准确的把握，从而有利于房地产行业实施科学合理的应对策略，优化结构，降低风险，提升效益。

 关键词：“营改增” 房地产企业 未来影响 对策分析 

“营改增”对房地产企业未来影响及对策分析

 一、“营改增”背景及原因分析

（一）、“营改增”背景 

1、“营改增”相关概念

“营改增”的实质是在商品和劳务的流转过程中，对全行业的整个流通全过程均征收一种增值税，实现全面的增值税抵扣制度，打破现有的两税并存，按照行业类别与销售货物、提供劳务而区分开的征税制度。现阶段，经济的发展需要“营改增”，同时“营改增”也倒逼税制体制的改革，在整个社会以及全行业都实行增值税税制的基础上，会减少重复性的征税，有益于社会化专业分工，避免企业“大而全”、“小而全”的模式，会引导企业向专业化方向发展。另一方面，“营改增”是政府扩大第三产业在GDP中比例，发展现代服务业，提高就业率。“营改增”是我国税制改革中的又一重大事件，它是针对货物劳务在税收方面的改革，有助于消除重复性征收税款，本轮税改是一次结构性的减税方案，有助于我国税收制度的进一步推进与优化。本轮税制改革，将对我国经济发展方式由粗放型转变为节约型，由“大而全”及“小而全”向专业化方向发展有重大的推动作用，促使我国经济结构在倒逼中更进一步的优化发展。

2、“营改增”改革进程及成效

 根据国务院的政策，从2012年1月开始，“营改增”率先于上海拉开序幕，具体是针对交通运输及部分现代服务业，最先开展本轮的税制改革。2013年8月1日开始，对全国范围内的各省市，全面执行已经试点过的交通运输及部分现代服务业，以避免税收政策的洼地效应。2013年12月，国务院又下达文件指示，决定自2014年1月1日开始，将铁路运输和邮政业纳入“营改增”范围，且直接在全国范围内开展试点工作。

2016年5月1日起，“营改增”试点在四大行业全面推开，昔日地方第一大税——营业税退出历史舞台，全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，其中房地产业和建筑业税率确认为11%。

据财政部、国家税务总局2016年12月27日公布的数据显示，2016年5至11月，建筑业减税65亿元，税负下降3.75%；房地产业减税111亿元，税负下降7.9%；金融业减税367亿元，税负下降14.72%；生活服务业减税562亿元，税负下降29.85%。除了四大试点行业外，2016年1～11月份前期“营改增”的共计减税4234亿元，全年可突破5000亿大关。

（二）、“营改增”的原因 

1、增值税和营业税制度并存的主要问题 

1994年，我国在财税领域又进项了一次深入改革，当时针对社会主义市场经济刚起步的国情，综合的考虑到社会各阶层以及经济发展过程中的各种问题，尤其是政府财政收入不足等因素，故而区分了营业税与增值税的征收范围，进入二十一世纪以后，我国经济发展迅速，两税并存的局面所凸显的问题也越来越明显。在现行的流转税制构成中，增值税和营业税是最为重要的组成部分，二者有各自的征收范围，但二者在征管时，也存在模糊的难以区分边界的事项。

财税体制的改革需要“营改增” 

1994年我国进行过一轮财税体制改革，当时是为了配合社会主义市场经济刚刚起步这一历史背景而制定的，并在当时形成了两税并存的流转税制度。随着经济社会不断发展，国民经济各个行业不断分化融合，业态发生重大变化，行业边界愈加宽泛和模糊，增值税与营业税并存造成的税收累积效应和额外征纳成本，抑制了企业间分工协作的深化，无形中制约了服务业的发展，不利于经济结构的优化升级和经济发展方式的转变。目前针对财税体制的深化改革，主要是集中于对流转税制度的改革，体现在逐步取消营业税，全行业的实行增值税制度，实现增值税为主体的流转税税收制度，符合我国市场经济发展的内在要求。“营改增”是政府在“十二五”期间对财税体制领域的重大改革，其结构性减税的措施是符合我国税制改革科学发展的理念。 

3、“营改增”可有效避免重复性征税 

在“十二五”期间，市场经济发展迅速，分工越来越细，越来越向专业化方向发展，经济的业务形式也逐渐呈现多元化的状态，现代服务业虽缴纳营业税，却明显面临着行业间重复纳税的显性冲突。相较而言，分税制一方面阻碍了我国企业参与国际市场范围内的竞争，对第三产业走出去不利，制约了服务业对第三方的外包和我国劳务对外输出的进程，总体上不利于了我国企业参与国际贸易竞争，对我国企业长足的进步有限制作用；另一方面，这种制度也开始阻碍了市场经济体制更进一步的运行，对市场机制在经济发展过程中发挥调节作用造成了一定的扭曲，对我国经济结构的升级改造非常不利。

4、“营改增”可有效减少避税空间 

现行增值税的管理模式主要是金税工程下的增值税专用发票开具与抵扣制度，在企业的购进与销售上，形成了一整套抵扣链条。然而，有些生产性的现代服务业，由于其是营业税纳税人，生产的产品最终销售时未纳入增值税抵扣这一大链条中，这类企业不仅给税务机关征收税款带来不便，其存在的避税方面漏洞，更是给征管方面带来了不小的挑战，增加了税收征管成本与纳税遵从成本，有时也会导致本应入库的部分税源的流失。举例来说，对于综合性的建筑安装类企业，其不仅提供安装服务，同时在安装的过程中还配套的销售一些辅助的建筑类型材料，该类建筑企业通过将建筑材料的销售收入，将其写入建筑安装类合同，由于该比例未达到混合销售中，应该征收增值税的比例，只能按照规定征收营业税，以缴纳3%的营业税，代替应缴纳17%的增值税，企业通过对合同中业务的拆分，达到了偷逃税款的目的，无形中给征管带来了很大的难度，造成政府税源的流失。

 二、“营改增”对我国房地产行业的积极影响 

（一）、“营改增”对流转税税负的影响 

 分析房地产行业的主营业务，它一般包括销售房地产及物业管理这两个方面。在“营改增”前，销售不动产和服务业均为5%的营业税税率，但营改增后，物业管理仍然属于现代服务业，根据目前执行的“营改增”政策来看，提供物业管理服务征收的是6%的增值税税率；销售不动产则与关系密切的建筑行业征收同一税率11%。

在“营改增”以后，若要分析征收增值税对房地产行业的影响，首先需要对营业收入、营业成本中可抵扣项目和税金及附加进行分析。流转税中，应交增值税取决于当期增值税销项税额和当期增值税进项税额。若是当期增值税进项税额大于销项税额的，不但不缴纳增值税，还可以结转入下期继续抵扣。房地产行业销项税额主要是出售不动产的收入带来的销项税额，进项税额主要是建安费等从建筑行业取得的增值税专用发票。“营改增”后流转税税负计算公式为：应交增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加=（销售房产的增值税销项税额-房产项目开发的增值税进行税额）*11%*（1+城建税及教育费附加税率）。

（二）、“营改增”对所得税税负的影响 

 考虑到企业所得税受到的影响要素范围较广，包括营业收入、营业成本、税金及附加及利润表中其他各个科目等一系列因素影响，由于营业税是价内税，缴纳营业税的纳税人，其营业收入中包含了营业税，并且应缴纳的营业税税款是营业税金及附加的组成部分，它属于计算应交企业所得税时，税前的扣除项目之一。而增值税属于价外税，缴纳增值税的纳税人，其营业收入是不包含增值税销项税额的。应交增值税并不属于企业所得税的扣除项目，但是随应交增值税一同缴纳的城市维护建设税及教育费附加，则是企业所得税税前扣除项目之一，属于税金及附加的组成部分。所以，应缴纳的增值税税款是间接影响企业所得税税负的。综合税负上，“营改增”后，营业税金及附加的企业所得税税前扣除效应，也并不能覆盖应交增值税所增加的部分。

（三）、“营改增”对企业管理的影响 

“营改增”后，企业的办税业务地点由地方税务局转变为国家税务局，纳税申报系统等业务也出现了明显的变化，为了应对新的税务环境，企业的管理水平需要进一步的提高，在做到以上步骤筹划的基础上，企业才有望享受本轮税制改革的红利，达到降低企业整体税负的目标。企业的管理水平越高，对增值税抵扣等要素管理越完善，越能帮助企业降低综合税负。同时，加强对上下游抵扣链条的管理，也有助于整个行业链上，各个企业能够更新升级，朝向更加专业化的方向发展。随着本轮税制的改革深化与发展，企业需要做的不仅仅是对财务方面进行革新，还需要对生产、销售以及售后服务等一系列部门进行改革，这样才能使得整个企业管理水平的提高，避免短板的限制，整个企业在经营战略上，也可以朝着更加专业化方向发展。

（四）、房地产行业上下游的税负转嫁分析 

 1、上游税负转嫁分析 

房地产开发企业一般通过上游企业来从供应商那里取得增值税的进项税额。如果进项税额越大，应该缴纳的税额就会越少，因此增值税的一般纳税人在购进项目时的关键举措就是试图增大进项税额，这样在实际上房地产企业承担的税负就会越轻。所以说，在不增加成本的前提下，增值税购进项目策划的决策理念正是尽最大限度的增加可抵扣的进项税额。同时，取得增值税专用发票是增值税进行税额抵扣的关键，房地产开发企业从上游企业购入商品及应税劳务时，应该积极的与供应商沟通，必须取得增值税专用发票，并及时的抵扣，在情况允许的条件下，不接受普通发票。

2、下游税负转嫁分析

正因为增值税是一种价外税和间接税，很多企业会把应该缴纳的增值税加到商品的销售价格上，自然地让消费者来承担税收。这样，税负转嫁行为就被认为是市场主体间的一种博弈行为。房地产开发企业也会在市场运作过程中实现税负的最终转嫁。当其开具增值税专用发票给一般纳税人的客户时，由于客户可享受到进项抵扣，增值税进项税额可以从取得增值税专用发票后抵扣，客户的成本原则上降低了，为了平衡彼此的利润，房地产企业可以在原来的价格上适当提高销售价格。

 （五）、“营改增”将推动房企快速、健康发展

在一定时期内有现金流的盘活

 房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少企业在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设时期资金压力。

产品线升级多业态并行

“营改增”后，建安成本进项税将成为进项税抵扣的主要部分，对于建安成本占比较高的产品及企业更为利好。企业为降低税负，增加盈利空间，将调整产品结构，多业态并行。特别是对于主打住宅产品的企业而言，加大精装修、高档公寓别墅产品在产品线中的比重将成为主要应对方式，同时延伸下游家具家电等产业链，打造“拎包入住”式一体化住宅模式，也将成为房企考虑方向。另外，“营改增”也将为深耕商业地产领域、建安成本占比相对较大的运营企业带来更多机会。 

区域布局策略调整

 土地成本是房地产企业成本结构的重要组成，不同城市由于土地价格不同，开发企业成本结构也有所不同。按照目前政策，土地成本可以抵扣，则会为布局一线城市等土地成本较高的企业带来更大机会，有可能持续引导开发商进一步加剧在一线城市土地市场的竞争。

4、企业管控水平加强，行业集中度提升

此次“营改增”后，在实际经营过程中，企业管控水平对企业业绩影响将更为明显。一方面，能否从上游取得足额可抵扣的增值税发票从而进行最大化的进项税抵扣是房地产企业面临的重要课题，这就要求企业在管理特别是采购环节提高内控水平，同时精选供应商；另一方面，增强税负转嫁能力也是房地产企业减轻税负的重要手段，这就要求企业要加强与上下游企业的谈判和议价能力。同时，精装修产品、商办地产占比的增长，也将对房企的成本控制和管理提出更高要求。从目前企业管控来看，龙头企业的管理能力和谈判议价空间明显优于中小企业，未来随着对企业精细化管理要求的增加，龙头企业凭借其管理能力将获得更大的优势，行业集中度将进一步提升。

三、“营改增”下房地产企业面对的问题

（一）、对政策不了解 

在此之前，产企业一直缴纳的是营业税，处理过程中不涉及增值税。因此对于房地产企业来说，最大的挑战是由于不了解增值税相关的税收政策，导致企业自身无法运用收取增值税的法律规定，来指导他们日常的运作。导致可能遇见不确定税务风险，也不可能指导他们所遇到问题的严重程度。在这种情形下，企业本身都会乱了方寸，根本不知道怎么应对这些突发的而严峻的问题，更不要说做出预判和预防措施之类的举措。面对这样的情形，勤能补拙，只要企业自身临时抱佛脚恶补增值税的相关税收规定就能解决问题，但是远水解决不了近火，补课需要的是时间，企业是在跟时间赛跑。对于政策的不熟悉是每一个企业必须经过的过程，这个过程只有企业自身来消化理解，这很考验企业的能力。

（二）、账务处理难度变大 

在原来的财务税收管理当中，房地产企业只需交纳５％的营业税，对于财税管理要求不是很高，但在营业税改征增值税以后，由于价税分离，政府对于发票的管理要求相当高。房地产企业财务人员能否遵守政府规定，这需要财务人员很高的管理水平和专业能力。只有高素质的团队才能帮助企业渡过难关，成功完成“营改增”的过渡。在实行“营改增”前期，房产企业的财务人员将面临新旧税制的变化、衔接、计算方式、套用规定等难题。除此之外，改革之前对营业额的征税，只是简简单单的一个会计科目，核算模式套用规则十分容易。改革之后，增值税的征收会使会计科目增加到十个，由一变十，相应的难度也增加了许多。总之，“营改增”的实施，不仅会使企业的会计整个核算体系发生变化，还会使企业面临来新问题。这就需要高素质的账务管理人员来处理，倘若处理不当便会有风险。在市场经济体制下，由于财务人员业务水平能力参差不齐，可能会给企业带来不可挽回的损失。

（三）、房企税负或大幅上升

 “营改增”的最终目的是通过改革来减少重复纳税。从目前全国“营改增”试行的情况来看，绝大部分企业税负实现了下降，但其中也有企业的税负或这或那的原因大幅上升。对即将扩大范围的房地产行业来讲，同样存在这样的问题。产生这些问题的主要原因有以下方面： ①税率过高。目前房地产行业现行的营业税率在３％～５％。而“营改增”之后，根据财税有关规定，房地产企业将采用１１％和6％的税率，企业税负必将提高。 ②抵扣困难。“营改增”改革要求抵扣进项税必须凭增值税专用发票，但在实践中，专票很可能无法取得，很可能会出现抵扣困难的情形。

 （四）、房地产开发成本可能增加

建安成本是房地产公司的主要开发成本形式。但是，建筑行业也是“营改增”的“重要照顾对象”。依照北京、上海等“营改增”实施情况，“营改增”后建筑企业使用１１％的税率，会使其税负明显增大。根据税负转嫁理论，房地产企业的开发成本会相应上升。 

 四、我国房地产企业针对“营改增”的策略 

加强培训和政策解读

增值税纳税体系本身比较复杂，未取得先机企业必须对财务人员进行专门的培训，提升财务人员的能力。企业不单单只对财务人员进行培训，也应该通过各种渠道来宣传相关政策。例如，在内部网站上，开设专栏，解读有关政策和规定。针对企业高层领导，也应进行“营改增”的培训。因为企业的决策层是领头羊，战略方向不能出错。

加强供应商管理，及时取得合法票据

由于建筑施工领域本身存在着激烈的竞争，建筑企业很难通过大幅提高工程承包价格，将增值税全部转嫁给开发商。因此，房地产企业在挑选建筑供应商时具有一定的主动权。未来房企应优先选择具备正规资质、具有增值税纳税人资格并且能够提供足额增值税发票的建筑施工企业。扣减税率的多少，将成为房企对于承包商考察的重点之一。 同时，房地产企业需要提高内部管理水平。加强对甲供材料采购和劳务委托等过程中的票据管理；加强与建筑施工企业的工程决算管理，确保能够及时获取有效的增值税抵扣发票；提高会计核算质量，做到每笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有发票不得抵扣，提高会计核算的精确性，尽可能实现项目竣工验收，会计核算结束。 

（三）梳理各类经营活动，审视业务安排

 对于房地产企业而言，要做到科学合理地实施税务筹划，确保企业在“营改增”推出后实现减轻税负的效果，首先需要企业对自身业务流程进行梳理，识别其中存在“营改增”风险的经营活动。对于拿地、工程建设、融资、预售等环节，计算出可实现的增值税进项抵扣，可抵扣占总支出的比例越高，则越有利于实现减轻税负。 当前，一些房企通过将部分业务和职能外包，来实现合理的税务筹划，帮助企业有效实现税费转移，这对于无法解决进项税抵扣的企业而言具有重要的现实意义。但是也要注意在服务外包的同时，维护好企业的品牌及产品质量。

 （四）加强商业地产项目开发

由于目前我国住宅市场总体已呈现供大于求态势，需求端（消费者）掌握着价格主动权，购买住宅物业的消费者不会接受开发商的无端提价，因此住宅开发企业的增值税很难转嫁。但对于商业物业，由于消费者获得购买物业的增值税发票可以作为其公司的进项税进行抵扣，因此商业地产项目能够向买家转嫁增值税税负。房地产企业可以利用“营改增”的契机，充分发挥进项税额抵扣优势，重新进行业务规划，加快企业转型升级。从传统的住宅地产开发，向商业地产、旅游地产、产业地产等经营性物业开发转型，通过多业态发展抵御市场风险。

（五）完善企业财税管理

实施“营改增”后，增值税会计科目的设置及账务处理将比营业税更复杂，需要提前对会计人员进行培训；财务核算的复杂化，需要企业对内部业务系统同财务核算系统的衔接和匹配进行重新梳理；同时，税务申报程序的变化要求企业提前做好准备，按时进行纳税申报，依法提交、留存各项财务、税务材料。

  五、结语 

 “营改增”税制改革的初衷，是加快我国财税体制的改革，消除增值税和营业税并存状况下不合理现象，加强增值税链条抵扣的完整性，是为将税负向消费环节转嫁，最终实现由消费者承担，其目的是消除营业税存在的重复征税问题，降低企业税负，增强企业的发展能力。但从目前房地产行业供大于求的现状来看，一味地考虑将税负转嫁给消费者难以实现。因此，房地产企业只有通过转变自身发展方式，加强与有规模有资质的建筑供应商合作，同时完善内部管理，规范财务税务制度建设，加强“高、精、尖”财税人才的引进和培养，在合理合法的前提下，努力做好适合企业本身的税务筹划，才能在本次“营改增”过程中实现降低税负、降低成本，脱颖而出。

 随着“营改增”进一步在房地产行业推行，房地产企业自身不仅应当正视当前严峻的宏观经济形势和国家严格的财政、货币调控政策，更应该采取积极的态度和策略成功与政策相磨合，不断发挥自身发展的优势，克服自身发展的劣势，才能促使企业快速、可持续发展。

【参考文献】

[1]赵晖.《“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究》.财会学习,2015.

[2]张天竹.《浅析“营改增”对施工企业的影响及应对措施》.行政事业资产与财务,2012. 

[3]张雨竹.《“营改增”:经济活力进一步释放的推进器》.新长征(党建版),2014.

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[5]蔡昌.房地产房地产业九大税种操作实务.中经阳光,2014. 

[6]蔡昌.土地增值税实战与案例精解.中经阳光,2012. 

[7]蔡昌.标杆房地产企业财税管理模式与财务分析技巧.中经阳光,2013. 

[8]中注协.2017年注册会计师全国统一考试辅导教材.中国财经,2017. 

[9]中税协.2017年税务师全国统一考试辅导教材.中国税务,2017. 

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