（一）调控政策空前严厉

    首先,本轮调控出台了严厉的差别化房贷政策,在二套房(含以上)贷款首付款比例和贷款利率上作出了严格的规定。目前我国首套房公积金贷款首付比例是20%，商业贷款首付比例是30%。而2套房最低首付款比例调整为不低于40%，即4成，2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。目前贷款期限5年以上商业贷款基准利率是4.90％，受限购限贷政策的影响，各地银行对首套房贷款利率调整力度不同，融360最新数据显示，全国首套房平均利率为5.38％，利率普遍上浮5％－20％。二套房贷款利率普遍上浮10％－30％。最后,本轮调控充分运用了产厉的限购限价政策。密集的房贷新政与严厉的税收和土地政策、严厉的住房限购限价政策一起,共同组成了“史上最严厉”的房地产调控政策组合拳。

（二）积极增加保障性住房和普通商品住房供给

   2006年5月，“国六条”首次提出“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济造用住房和廉租住房”，由于缺乏可操作的实施细则,相关政策一直没有被有效落实。本轮调控明确了2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务,提出了“十二五”期间新建保障性住房3600万套的规划。“国八条"要求地方政府切实落实土地供应、资金投人和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设,强调了“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总最的70%的要求"。本轮调控进一步强化了住房保障的约谈问责机制,对没有完成保障性安居工程目标任务的地区，相关部门人员按照规定将被追究责任。

（三）突出运用了行政手段

    2010年“国十条"首次提出,地方政府可根据实际情况，采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。2011年1月“国八条”再次规定,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内，婴从严制定和执行限购措施。在中央的一再严令下,包括北京广州在内的一线城市和房价涨幅过大的杭州、苏州等二线城市，都相继出台了住房限购令,规定本市居民和外地居民的购房数量和条件。截止2011年10月31 B ,全国累计有46个城市发布了限购令。与上述实施限购的城市不同，房价涨幅相对有限的二三线城市则选择相对宽松的限价政策,2011年9月，河北省廊坊市出台“限价令”,要求该市新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米,随后，更多二三线城市加入“限价"行列。

四、房地产调控政策的效果

（一）供求关系暂时改善，房价拐点逐步显现

     在本轮调控的政策“组合拳"中,增加保障性住房的政策具有较长“时带”,短期效果不明显,相对来说，打击投机的政策短期效果更为显著。差别化房贷政策直接加大了支付能力较弱的中小投资者购房难变,而“限购令"则直接冻结了市场投机资金,“限购”属于行政调控手段，涉及环节少,政策漏洞小，见效尤其迅速s根据国家统计局公布的数字,2011年10月,全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌,下跌幅度为0.18个百分点。其中,10月份环比下降的城市有34个，下降个数比9月份多17个，持平的城市有20个，上涨有16个,在16个价格环比上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。以上数据说明,在历经近两年的调控之后,房地产市场畸形增长的投机购房被初步抑制,短期供求关系改善.房价拐点逐步显现。

（二）市场主体回归理性

     参考我国2003年以来几次房地产调整经验，市场成交量是观察房价走势的重要指标,每次房价实质调整前，市场成交量都大幅下降。2011 年11月9日，国家统计局公布数据显示,10月份住宅销售面积同比下降1.6%，销售额降幅14%，较9月份7%的增幅明显回落。成交的萎缩预示市场调整的来临,4季度来，万科、龙湖，中海.绿地等行业领跑者,已经纷纷降价促销,回笼资金;投机者逐步离开市场,刚需购房者在“买涨不买跌”的心理作用下普遍持币观望;在土地一级市场上,土地流拍和底价成交频现。根据中原集团研究中心监测数据,2011年11月的前三周，全国13个重点城市居住用地出让流标率已达到48%。2018年四季度GDP增速已经跌到6.4%，创下十年新低，也低于6.5%左右的底线，不出意外的话，2019年还要继续下行。但不同的是，目前房地产下行的压力不大，房价没跌，库存不高，政策基调偏稳。上述现象说明,房价稳定的预期已经形成并逐步强化,市场主体的行为渐渐回归理性。

五、房地产调控政策实施的困境与不足

（一）房地产调控政策实施的困境

      本轮调控政策虽然空前严厉，但是缺乏打击楼市投机的长效制度，调控政策只能延续以往调控-放松-再调控的模式，房地产市场的“政策市”特征依然十分明显。“抑房价”与“保增长”本应统筹兼顾,但是在实践中往往顾此失彼。多年来, 我国房地产的发展一直面临复杂的国际国内经济环境城镇化的长期推进、民间资本投资领域狭窄、人民币升值预期与全球化热钱涌人等因素不断强化房价长期上涨的预期。2008年底,为了应对金融危机,房地产调控全面放松,在超常宽松政策刺激下,2009年房价呈V字反转，房价快速回升导致了再一次恐慌性购房，本为防止宏观经济衰退的房地产政策最后却成为又一轮房价暴涨的推力。“越调越涨”的事实不断强化公众的投机心理，政策的多变使得市场主体无所适从,公众长期预期混乱,严重影响了政府的公信力。本轮调控虽然取得了阶段性成果,但严厉政策一旦趋缓,房价随时可能出现又一轮报复性反弹。

1、目标多元化及选择困境

    房地产业是产业链长、关联度大的支柱产业,所谓“保证房地产业长期建康发展'目标实际包含三个子目标:一是大力发展房地产业促进经济增长，二是防止房地产业脱离经济发展的实际水平而畸形扩张，三是大力发展保障性住房,多年来,我国房地产调控政策-直在“抑房价”与“保增长”之甸摇摆不定。每当房地产投资过热房价短期涨幅过大，中央政府就启动一轮调控;而当房价趋稳回落、宏观经济增速下滑时,在保增长的思路下,紧缩调控政策屡屡被过度放松甚至转向。

2、政策实施中中央与地方政府的非合作博弈

    中央政府关注房价过快上涨带来的系统性风险和保障性住房建设,而地方政府在经济利益的驱动下,更重视土地拍卖收人和房地产对地方经济的拉动作用，更热衷于推动中高档商品房建设,在保障性住房建设方面则裹足不前。

（二）房地产调控政策存在的不足

    本轮调控政策虽然空前严厉，但是缺乏打击楼市投机的长效制度，调控政策只能延续以往调控-放松-再调控的模式，房地产市场的“政策市”特征依然十分明显。“抑房价”与“保增长”本应统筹兼顾,但是在实践中往往顾此失彼。多年来,我国房地产的发展一直面临复杂的国际国内经济环境城镇化的长期推进、民间资本投资领域狭窄、人民币升值预期与全球化热钱涌人等因素不断强化房价长期上涨的预期。2014年底,为了应对金融危机,房地产调控全面放松,在超常宽松政策刺激下,2016年房价呈V字反转，房价快速回升导致了再一次恐慌性购房，本为防止宏观经济衰退的房地产政策最后却成为又一轮房价暴涨的推力。“越调越涨”的事实不断强化公众的投机心理，政策的多变使得市场主体无所适从,公众长期预期混乱,严重影响了政府政府的公信力。本轮调控虽然取得了阶段性成果,但严厉政策一旦趋缓,房价随时可能出现又一轮报复性反弹。

六、对我国未来房地产调控政策的展望及思考

（一）2019年房地产调控政策展望

    目前经济下行压力下，房地产政策会有边际宽松，但不会像2014年力度那么大，应该和2011年更为类似，以货币宽松和局部宽松为主，不会出现类似调整首付、放开限购这样的大招。

（二）对建立房地产调控长效机制的思考

    历轮房地产调控的教训表明，短期化、功利化的调控政策,反而导致了房地产市场的混乱,要确保房地产业长期健康发展，就必须要运用长期化、制度化法规化的调控手段,构建房地产市场长效调控机制。参照国外成功经验,构建长效调挖机制,第-要建立高覆盖的保障性住房体系。覆盖面足够的保障性住房,将完普我国住房供应结构,解决低收入家庭住房困难,改善房地产市场的长期供求关系。第二要完善现有房产交易所得税,谨慎试点并逐步扩大住房保有税。这两种税能大幅增加炒房和囤房成本,抑制奢侈型住房消费，无需频繁调整，是打击楼市投机的治本之策。两者结合,就能逐步改善房地产市场长期供求关系,稳定市场主体的长远预期。

    综上所述,本轮房地产调控,由于中央政府态度严厉,调控政策力度大,调控取得了阶段性成果。但是,本轮调控在打击投机、抑制奢侈型住房消费的长效制度建设方面进展不大。未来的房地产调控，只有以长效的测控机制稳定市场长远预期,以灵活的信贷政策平抑市场的短期波动,中国房地产市场才能逐步脱离“政策市”,迎来平稳健康的发展。

参考文献：

[1] 曹振良，高晓慧等.中国房地产发展和管理研究[M].北京：北京大学出版社2002

[2] 王鸿貌.关于我国房地产税收的几个问题[J].税务研究.2010（8）

[3]魏美玲.房地产调控政策的困境与对策分析[J].地产经济.2011（5）

[4] “新常态下我国房地产市场的供应关系研究”课题组.吕萍.我国房地产市场供求关系及房地产对经济的影响[J].调研世界.2016(04)

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