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浅析我国房地产市场调控政策和效果(一)
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浅析我国房地产市场调控政策和效果(一)
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浅析我国房地产市场调控政策和效果(一)
浅析我国房地产市场调控政策和效果(一)毕业论文范文介绍开始:
目 录
一、我国房地产市场现状………………………………………………………2
(一)在国民经济中占有举足轻重的地位……………………………………2
(二)商品房销售规模不断上升………………………………………………2
(三)土地市场持续上升………………………………………………………2
二、我国房地产调控政策梳理…………………………………………………3
三、我国房地产调控政策评估…………………………………………………3
四、对我国房地产调控政策的建议和对策……………………………………13
(一)土地政策…………………………………………………………………13
(二)税收政策…………………………………………………………………13
(三)保障住房政策……………………………………………………………13
参考文献…………………………………………………………………………13
一、我国房地产市场现状
房地产业是进行房地产类投资、开发、经管、管理和服务的行业,属于第三产业。主要包括:土地开发、房屋建设、转让、租赁、维修、管理,以及由此形成的市场。房地产在我国起步晚、历史短、发展迅速。
(一)在国民经济中占有举足轻重的地位
房地产业关联上下游众多产业,吸收大量的劳动力,为国民经济各行各业提供最基本的物质基础,为整个社会经济、社会活动的开展提供了重要的、基本的构成要素、物质空间条件。农业劳动的对象和最重要的生产资料是土地,离开了土地,农业生产就无法进行。工、商、服务、金融等各行各业也需要房屋以及与其经济活动相适应的场地。
房地产业为劳动力提供生存和发展最必需的条件。随着城镇化的日益深入,大量劳动力涌进城市,房地产业的发展提供了大量的住房和配套设施。
房地产业为国家创造大量的财政税税收收入。我国国有土地使用权的有偿出让,为城市建设提供了稳定的财政来源。
(二)商品房销售规模不断上升
1、销售额:商品房销售额近10年来持续上升,仅2014年-2015年短暂回调。2016-2017年爆发式增长。经过严厉调控,2017年全国商品房销售额和面积增速明显下降,2017年商品房销售额13.37万亿,同比增幅17%,增速较2016年下降21%。近一年多来,房地产政策趋严不松动,投机需求逐步离场,市场预期正在转变,销售额增幅会逐渐降低,但也将保持10万亿以上的规模,这是个巨大的成熟市场。
2、销售面积:同样,销售面积也经历了持续的上升。由于限购政策的影响,2017年销售面积达到17万平米,同比升幅7.7%、较2016年下降14.8%。同时,不同等级城市之间由于政策出现了较大分化,一线城市与二线城市销售面积下降,三四线城市势头强劲,支撑了房地产销售面积的总量。
3、销售均价:2016年四季度开始,房地产市场进入新一轮调控周期,力度持续加大,多数城市都出台了调控政策,范围不断扩容,多层次多角度的调控政策成功压制了价格的上涨。中指统计的百城新建住宅价格同比涨幅连续11个月回落,环比涨幅连续14个月在1%以内。
(三)土地市场持续上升
1、土地成交面积:从整体趋势看,2013年以来,土地成交面积大部分时间处于同比负增长,而销售面积不断上升,导致库存量持续走低。2017年,全国300个城市各类土地成交量开始回升,共成交17.3亿平方米,同比增长11.8%,其中,住宅用地成交8.3亿平方米,同比增长21.7%。
2、成交楼面价及溢价率:成交楼面价逐年走高,2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2362元/平方米,较2016年上涨25.5%。其中住宅用地楼面均价为4031元/平方米,同比上涨21.6%;商办用地为2391元/平方米,同比上涨18.6%。
2017年企业销售业绩较好,拿地补仓意愿强烈,在供给不足,需求旺盛的背景下,土地市场维持了较高热度,住宅用地成交楼面价继续上涨,尤其在热点城市,企业对质量较好的地块的争夺力度很大。
从溢价率方面,由于政府多套政策的出台,以“限地价、竞配建”、“限地价、限售价”这类政策为主,压制了土地成交的溢价率。如果考虑配建、自持等额外成本,统计数据上的土地成交楼面价与溢价率已经不能真实反映实际成交成本与热度。
二、我国房地产调控政策梳理
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1998年的住房制度改革开启了我国住宅商品化时代,我们以中央政府调控政策的转向作为转折点,将1998-2018年的20年房地产调控历程大体上划分为3次正向调控、3次负向调控,其中正向调控周期合计约8年,负向调控周期合计约12年。通过对上述房地产调控政策变化的梳理,我们发现政府调控手段越来越多样化,从开始的调节首付比例、贷款利率、营业税免征期限等,逐渐新增购房资格限制、限售年限等,并且调控力度会随着房价上涨幅度的大小而有所强弱,调控思路也从过去的“一刀切”逐渐转变为“因城施策”,同时更加注重构建房地产市场平稳健康发展的长效机制。
在中央政府提出的房住不炒、因城施策的主基调下,本轮房地产市场负向调控相较以往调控城市数量更多,调控力度更强。目前,我国房地产投资增速仍处高位,基建投资力度有望加大,短期看暂无放松地产调控的必要。另一方面,我国居民杠杆率已处于较高水平,放松限贷会使居民负债水平进一步增加,对消费产生较强的挤出效应;加之房价已在高位运行,放松楼市调控会加大房地产泡沫程度,推高系统性金融风险发生的概率。因此,我们认为短期内房地产市场调控政策将保持稳定,各项调控措施仍将严格执行,个别热点城市调控政策仍将趋紧。
房地产行业政策周期的划分
房地产业受行业政策(包括土地、信贷、首付比率、税收、购房条件等)影响较大,因此,对房地产行业政策调控周期进行总结有利于研判未来政策走向。我们以中央政府调控政策的转向作为转折点,将1998年住房制度改革以来房地产行业政策调控的走向做出了正负周期划分。在1998年到2018年这20年的房地产行业发展中,中央政府对房地产行业政策的调控大体上可以分为3次正向调控、3次负向调控,其中正向调控周期合计约8年,负向调控周期约12年。需要指出的是,在某一个正/负向周期中,还夹杂着若干短期的政策平稳期,特别是在房价波动较小的时期,往往伴随着政策空窗期,此时也在一定程度上意味着边际预期的变化。
各个周期的调控政策及效果
(一)1998年5月-2003年5月,住房制度改革正式启动,房地产市场在行业政策支持下发展较快,并开始出现过热倾向
为了应对亚洲金融危机,培育新的消费热点和经济增长点, 1998年国务院启动住房制度改革,印发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号),该文件提出停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,发展住房金融,培育和规范住房交易市场,促使住宅业成为新的经济增长点,由此我国房地产市场全面开启住宅商品化的时代。
为了配合全国性的住房制度改革,1998年5月中国人民银行即出台了《个人住房贷款管理办法》(银发〔1998〕190号),提出个人购房首付款不低于房价的30%,贷款期限不得超过20年,该文件成为第一批为住宅商品化提供支持的文件,随后中国人民银行陆续发布了《关于开展个人消费信贷指导意见》、《关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》(银传〔1999〕44号)等文件,进一步降低贷款首付比例、延长住房贷款期限。1999年财政部、国家税务总局、建设部陆续出台了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)、《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号),对房地产二级市场涉及的营业税、契税、土地增值税、个人所得税实行优惠,减轻个人买卖普通住宅[1]的税收负担。
土地供给方面,2002年7月国土资源部颁发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令2002年第11号),该文件叫停了沿用多年的土地协议出让方式,规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。2003年国务院发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于加大工作力度,进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》等文件,对土地市场进行集中整顿,使得经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行,土地市场的供给制度更加规范。
从外部环境和货币供给来看,在1998-2002年期间,我国GDP增速在7.1%-9.5%的区间波动上升,但受亚洲金融危机的影响,总体需求偏弱,进而影响到信贷需求。虽然1999年央行针对物价下跌、市场需求不旺进行降息降准,但M2同比增速从高点的18.0%波动下滑至低点的12.9%,从实际效果来看货币政策仍偏中性。
整体来看,在1998年5月到2003年5月的5年内,我国政府着重培育和规范房地产行业,货币供给偏中性,房贷和房产交易税费政策宽松,土地市场供给制度逐渐规范,行业政策处于正向周期。这一阶段我国房地产行业市场价格和销售量平稳增长,2002年我国商品房销售面积和销售额分别由1999年的1.34万平方米、2,188.74亿元上升至2.50万平方米、4,709.96亿元,年复合增长率分别为23.11%、29.10%,房地产行业整体处于稳健上升的通道。
(二)2003年6月-2008年9月,行业政策以负向调控为主,调控政策不断加码但力度依然相对较弱,整体房价呈上升态势
从宏观层面来看,自2001年我国加入WTO后,经济进入快速发展期,GDP增速由2002年的9.1%逐渐上升到2007年的14.2%。从货币供应来看,2002-2003年我国货币政策较为宽松,M2同比增速持续上升,最高达到21.55%,而同期GDP增速仅为10%左右,超量货币资金开始流入楼市。2003年2月-5月全国商品房销售面积累计同比增速每月均在35%以上,远超2002年20.20%的增速,商品房销售均价同比增速也由2月的2.88%攀升至5月8.56%,房地产市场开始出现过热苗头。
在此背景下,2003年6月中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号),对房地产开发贷款和土地储备贷款提出一系列限制,并提出对个人购房贷款实行差别化政策,这是1998年房地产改革以来的首次政策调控,对房地产市场带来一定的负面影响。随后2003年8月国务院为应对房地产市场过热发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号),明确提出房地产行业为国民经济的支柱产业,被市场解读为房地产的正面信号,并在一定程度上提升了市场信心,对冲了121号文的部分负面影响。
2002-2003年超量货币的增发还带来CPI的上涨,为了应对此种情况,2003年下半年起央行开始收紧货币政策,M2同比增速开始大幅回落,并在一定程度上带来房地产销售面积增速的下滑。2005-2007年央行继续多次上调基准利率和贷款准备金率,但由于外汇占款大幅增加的对冲和货币政策的时滞性,M2同比增速在13.45%-19.21%之间波动,超出同期GDP增速。货币供应的增加带动商品房价格的持续上涨,由此我国政府开始了一轮高频率和手段多样性的调控,采用了包括提高房贷首付比例、减少房产交易税优惠、增加供给在内的一系列措施。
贷款政策方面,2004年9月原银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指南》,从房地产开发商自有资金最低占比、购房者月供房贷占收入比例等方面提出要求;2005年3月中国人民银行发布通知,对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%;2007年9月中国人民银行、原银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号),进一步提高了个人住房贷款的首付比例。
房产交易税收政策方面,2005年5月国家税务总局发布《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号),将普通住房免征营业税期限由1年变为2年,不满2年的实行全额征收营业税,2006年5月国家税务总局又进一步将营业税免征期限由2年变为5年。2006年7月国家税务总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[20061108号),开始全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
增加供给方面,2005年5月国务院提出适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量,并在2006年5月提出凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到总面积的70%以上,中低价位、中小套型普通商住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。此外,国务院还提出对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权;国土资源部提出每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。
整体来看,2003年6月-2008年9月随着房价的不断升高,房地产行业政策以负向调控为主,调控手段包括提高房贷首付比例、增加房产交易税、增加房屋供给等,并且随着政策调控力度的加大,房产成交面积增速也出现一定程度下滑。但是和以后年度的调控政策相比,这一阶段的调控力度依然较弱,未出现购房资格方面的限制,房贷首付比例限制也设置较低,对打击投机性购房力度不大。同时随着我国城市化进程的加快,居民的住房需求不断增加,加之货币投放增加等因素的影响,这一阶段的房价整体仍呈上升态势。
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