1998年房地产市场化以来，国内房价不断飙升，为控制不断上涨的房价，国家推出限购条例、房贷紧缩、银行贷款率提高等一系列措施。受国家出台的严厉调控政策影响，近年来我国房地产价格进入一个相对平稳且缓慢增长阶段，但房价仍然以超出其本身价值的形式存在,并没有回归到正常价格标准。近些年，城市化高速推进，大量人口涌入城市，其中大城市人口聚集效应更为显著。与此同时，人民生活水平不断提高，居民消费结构加快升级，加上投资者及消费者不理性的跟风、投机心态，在很大程度上影响着市场供需关系，因此也出现了现阶段不理性的房价。近十年，内地房价上涨惊人，其中一线城市为凸起，在北上广等一线城市虽上涨幅度有群下降，但仍保持上升趋势，一套房总价动辄百万甚至上千万的现象在一线城市已不足为奇。而二三线城市也不甘落后，房价涨速已经远远高出人均收入增长速度，如武汉，房价已经达到平均一万多每平方米，“房奴”已成为所有工薪阶层的代名词。这些都充分说明了在国家调控政策下，房价高居不下的问题并没有得到有效控制。

（三）居民住房需求未能有效解决

“有需求才有市场”，居民住房需求，是房地产经济发展的基本推动力。住房需求分为基本需求、改善型需求、享受型需求。据调查显示，目前，中国绝大部分城镇居民基本需求已经得到满足，大部分居民进入改善型需求还需一段时间，享受型需求则仍存在较大的空间。近年来，我国城镇化不断推进，住房需求不断扩张，不断上涨的房价已经远远超出了普通居民购买能力，而房价上涨幅度的增加，其中很重要的原因正是房地产市场刚需的刺激作用。目前，我国许多居民的住房需求还没有得到满足，居民住房问题已经成为民生热点问题，其中中低收入居民住房问题尤为突出。为解决中低收入居民住房问题，我国许多城市出台了一系列相关政策，建设了大批经济适用房、廉租房、公租房等保障型住房，以此来满足中低收入居民住房需求。一方面，保障性住房建设数量有限，供不应求，无法满足现阶段日益增长的人口需求；另一方面，由于经济适用住房保障对象及保障标准界定得过于宽泛，部分高收入者利用该法律漏洞弄虚作假获取申请资格，将购买的经济适用房作为其自身投资项目，导致经济适用住房“标签化”与“富人化”，偏离了经济适用住房建设的根本目标，对于真正存在住房困难的中低收入者而言，虽然指导价格低于市场价，但仍旧存在无力承担的情况，往往享受不到经济适用房[4]。部分经济适用房小区的居民认为“经济适用房并不经济，存在交通不便、生活成本过高、配套设施不完善等众多弊端，居住满意度并不那么令人乐观。所以国家提出“住房不炒”的限购、限贷政策及建设保障性住房等措施，治标不治本，并没有充分满足居民住房需求，居民房地产市场需求仍有较大的空间[5]。

（四）房屋空置情况较为普遍

随着我国住房拥有率的逐年提升，住房空置率也逐年提高。根据2017年中国家庭金融调查数据显示，我国城镇家庭住房拥有率为90.2%，其中，城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，而城镇地区住房空置率高达21.4%。据估算，2017年，我国城镇住宅市场空置的住房数量总数达6500万套。分区域看，当前我国二、三线城市房屋空置现象更为严峻，房屋空置率明显高于一线城市。报告显示，2017年中国二三线城市房屋空置率分别为22.2%和21.8%，远高于一线城市的16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%[6]。以上调查数据比此前英国媒体预估中国房屋空置率已达30%要低，但从整体预估数据显示，我国的房屋空置率至少达10%以上。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品销售力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。可见，在过去国家的诸多楼市调控政策下，我国商品房空置率仍处于空置危险区，甚至是商品房严重积压区状态，“去库存”也将成为一个长期过程。

   （五）银行金融风险不断加剧

房地产行业的发展与金融业的支持密不可分，二者相互支持，相互影响。由于我国当前的金融业发展不够成熟，融资渠道较为狭窄，银行作为金融业的主要力量也自然而然的成为房地产行业资金的主要来源。所以，房地产业的健康发展离不开房地产金融，尤其是房地产银行金融资本的支持。近年来，随着我国房地产业的飞速发展，房地产开发项目过度依赖银行资金，继而把风险全部转嫁给银行，使银行业也面临了巨大的房地产金融风险。受国家调控政策影响，银行贷款在房地产开发资金来源的比重中有所下降，而自筹资金的比重有所上升。然而自筹资金中有绝大部分资金都是来自商品房的销售收入，加上当今购房者大都采取按揭贷款的方式购买住房，若按目前首付比例来计算，过半数的房地产自筹资金仍是来自银行[7]。这样一来，房地产开发资金多半都源于银行。由此可见，在房地产不断发展的当下，银行金融风险也在不断加剧。

    四、加强房地产市场调控的几点建议

   （一）加强国家宏观调控力度，调整产业结构

考虑房地产市场自身发展存在的弊端，政府应当进一步加强宏观调控力度，这不仅需要从房地产市场调控政策着手，更需强化对房地产行业的监管力度，切实将房地产调控政策落实到位。首先要明确地方政府责任，加强政府自身监管，对容易产生权力寻租的领域加强监管巡视，防止与不法房地产商勾结；其次要明确重点监管领域，严厉打击哄抬房价、炒作销售的行为，同时进一步规范房地产中介和代理机构的市场行为，对变相折扣执行政策的房地产商拉入黑名单。只有政府加强行业监管，真正落实调控政策，才能实现预期的调控效果[8]。在完善调控政策的同时，我们还应看到调控本身存在的局限性，只有进一步加快我国产业结构调整，加强国家产业政策的合理引导，促进产业协调发展，才能真正实现国民经济的健康、稳定发展。

   （二）进一步完善土地政策

在国家房地产市场的宏观调控中，土地政策是重要的手段、方式，尤其是随着经济的快速发展，货币政策、财政政策通过土地政策的辅助作用对经济的发展起到最为重要的调控作用[9]。在我国，土地政策的制定可以通过土地供应价格、土地供应规模及土地供应结构等方式对房地产市场进行调控。进一步完善我国土地政策，一方面需要加强土地转让监管，在土地转让规模上，要在考虑市场开发存量的基础上，保持一定的刚性需求供给规模，以维护市场稳定。在土地转让价格上，要避免开发商哄抬地价，进而推升当地房价；另一方面需要加强土地审批力度，对不符合国家土地发展要求的商业用地一律不予审批，坚决打击房地产企业“圈地”行为，维护市场土地供应的稳定。

   （三）推进保障性住房建设

刚需刺激是房地产市场发展的根本推动力，着力解决居民住房需求才能真正缓解房地产供需矛盾。因此，在对房地产市场调控的过程中首要解决的问题就是住房需求问题。加强保障性住房建设，缓解市场的刚性需求压力，对于促进我国房地产市场的合理发展有着十分重要的作用。在土地的供给上要加强对经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房的供应，减少高档小区的供给，从源头上限制房地产价格的高涨。在实际的住房供应当中，各地区应以自身的房地产需求及居民人均收入水平情况进行详细的分析，主要以城市中低收入家庭以及外来务工人员为主要帮助对象进行保障性住房项目的建设，使中低收入阶层的群众能够居有所居，进而降低市场上的刚性需求压力。与此同时，还要加强保障性住房流向的监管，严厉打击保障性住房建设过程中的贪腐行为，使保障性住房的建设能够真正惠及百姓。

   （四）加快房地产税收体系建设

加快我国房地产税收体系建设，严厉打击房地产投机行为，是促进我国房地产稳定发展的重要措施。加快房地产税收体系建设，应当以推行房产税为中心。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。征收房产税是全世界的通行做法，由于它增加了房屋所有者的持有成本，因此可以有效抑制房屋购买者非自住型的投资投机性类需求[10]。但因其推行难度较大，目前国内也仅是从个别城市开始试点推行，且实施力度欠缺。加快推进房产税的实施进程，对我国目前的房地产市场调控来讲已是迫切需要，但房产税的推行不应当一刀切，而应当考虑各地实际情况，以控制投资性住房需求为着眼点，进行房地产税收体系建设，制定适合各地各区域的房地产实施标准和力度，才能充分发挥其调控作用。

   （五）加强房地产信贷政策调控

银行信贷政策是中央政府进行宏观调控的一个重要手段。为调整住房供应结构，稳定住房价格，需进一步落实银行房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展。一方面，要加强银行对房地产信贷业务的管理，严格审核房产开发贷款，土地储备贷款，个人住房贷款，商业用房贷款等贷款对象及贷款审批、发放流程，引导规范贷款投向；另一方面，银行业金融机构要加强市场研究，强化房地产信贷风险管理，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应，防患于未然。

（六）加强政策宣传解读和舆论引导

 在当今市场经济环境下，在利用国家调控政策优化房地产市场发展走向的同时，我们还应当注意到舆论宣传对引导市场预期，市民购房消费及稳定房地产市场的重要作用。相关部门要加强对房地产市场信息公开及相关政策宣传解读工作，让民众能够全面及时准确地了解房地产市场信息，从而引导消费者树立正确的消费观念。新闻媒体和网络平台要客观报道，加强正面宣传和舆论引导，营造良好舆论氛围，稳定市场预期。同时严厉打击以各种形式造谣、传播虚假信息误导群众消费的行为，切实维护房地产市场秩序。

参考文献

 

[1]王志铭.中国住房市场层次调控体系研究[D].江西财经大学,2012.

[2]佚名.2017年中国房地产投资情况分析及2018年走势预测[EB/OL].(2018-02-02)[2019-10-25].21.

[3]佚名.中国房地产投资现状、产业链跟踪情况及投资趋势分析[EB/OL].(2019-05-24)[2019-10-25]741773.html.

[4]陈娉璞.中国房地产调控中的政府限购政策研究[D].华东政法大学,2015.

[5]王家倩.我国房地产市场调控效果分析[J].中国集体经济,2018(14):8-9.

[6]佚名.2018年我国住房空置率逐年增长 三线城市不容乐观[EB/OL].(2018-12-25)[2019-10-25]fanghtml.

[7]马强.我国房地产市场调控政策的有效性分析[D].东北财经大学,2015.

[8]熊宝友.过程视角下的房地产市场调控政策效果研究[D].郑州大学,2018.

[9]左屹婷.浅析土地政策在房地产市场调控中的作用[N]. 山西日报,2019-04-19(014).

[10]李俊峰.影响我国房地产市场调控效果的若干因素的再思考[J].兰州文理学院学报(社会科学版),2014,30(05):22-28.

收费专业论文
汉语言文学论文
物理学论文
自动化专业论文
测控技术专业论文
历史学专业论文
机械模具专业论文
金融专业论文
电子通信专业论文
材料科学专业论文
英语专业论文
会计专业论文
行政管理专业论文
财务管理专业论文
电子商务国贸专业
法律专业论文
教育技术学专业论文
物流专业论文
人力资源专业论文
生物工程专业论文
市场营销专业论文
土木工程专业论文
化学工程专业论文
文化产业管理论文
工商管理专业论文
护理专业论文
数学教育专业论文
数学与应用数学专业
心理学专业论文
信息管理专业论文
工程管理专业论文
工业工程专业论文
制药工程专业论文
电子机电信息论文
现代教育技术专业
新闻专业论文
艺术设计专业论文
采矿专业论文
环境工程专业论文
西班牙语专业论文
热能与动力设计论文
工程力学专业论文
酒店管理专业论文
安全管理专业论文
交通工程专业论文
体育教育专业论文
教育管理专业论文
日语专业论文
德语专业论文
理工科专业论文
轻化工程专业论文
社会工作专业论文
乡镇企业管理
给水排水专业
服装设计专业论文
电视制片管理专业
旅游管理专业论文
物业管理专业论文
信息管理专业论文
包装工程专业论文
印刷工程专业论文
动画专业论文
环境艺术专业论文
信息计算科学专业
物流专业论文范文
人力资源论文范文
营销专业论文范文
工商管理论文范文
汉语言文学论文范文
法律专业论文范文
教育管理论文范文
小学教育论文范文
学前教育论文范文
财务会计论文范文

电子商务论文范文