贫富差距增大主要原因是因为房价持续高涨，城市居民需要花很多钱买一套方，有专家指出，城市居民的高负债主要源于房价，而普通城市居民既没有经济权利干预房地产商的定价，也没有权利去限制银行对房地产的信贷投入，因而普通城市居民只能为了一套住房，倾其所有，从而导致贫富差距的增大。而贫富差距的增大会引发和激化社会矛盾，导致社会不满，影响社会的稳定。

三、我国房地产市场调控政策和效果

（一）房地产调控政策

政府对住房市场的短期调控手段以金融政策、土地政策和税收政策为主: 金融政策主要集中在个人住房按揭贷款和房地产商开发贷款上，包括对首付比、贷款利率、贷款金额、贷款年限、贷款门槛等的规定都是重要的政策工具； 土地政策的调控措施主要集中在地方政府手中，土地价格、土地供应量、出让方式等都可以成为政府从供给侧进行房地产调控的重要手段，尤其商品房中对保障房的配建、土地出让中对预售、现售的规定，都直接影响开发商的成本和住房价格;而房地产税几乎涵盖了我国税制结构体系中的所有税类，而在历年的宏观调控上，政府使用较多的措施就是在房产购买或转让上对营业税和契税进行增减，某些年份也会利用土地增值税进行调节。除了以上三个主要的调控手段外，其他的调控手段还包括: 政府规定的“限购限贷”政策、“限售限价”政策; 对落户条件及相关的所缴社保的规定; 甚至包括摇号购房和公安机关介入打击炒房；中央政府对地方的行政调控力度的把控，如采取约谈等形式实现调控效果。

（二）调控效果

2014年中国经济进入“新常态”，国内同时面临经济“稳增长”和房地产“去库存”的双重压力，2016年上半年中央政府推出短暂宽松的信贷和税收政策，使得地方政府配套政策在消化库存的同时进一步推高了房价。同年9月，央行再次收紧信贷，一线城市和大部分二线城市在当年年底也相继启动了限购、限贷甚至是限售措施；2017年的十九大提出“房住不炒”“住有所居”“因城施策”等主要政策，地方政府和部分城市则通过多样化的“八限”( 限购、限价、限贷、限售、限商、限制企业购房、限制离婚购房、限制公积金购房) 等措施响应中央政策；2018年调控政策完全没有放松的迹象，迄今为止，去库存、控房价的增长速度效果显著。

2007 ～ 2017年的商品住宅成交数据显示：除上海外，2017年的一线城市商品住宅销售套数已达到近10年来的最低，与上年同期相比一线城市成交量跌幅平均高达35%以上；31个二线城市商品住宅销售套数变动差异较大，2017年成交量同比上涨的城市有6个；三四线城市2017年成交量则同比下降了约12%。从70个大中城市的房价数据来看：房价都出现不同幅度的增长，但增速出现了明显的下降：一线城市增长明显，且二手房价格增幅大于新建商品住宅价格增幅；二三线城市两种类型的住房增幅价格相对较小，且差异不大。到目前为止，本轮房地产调控相比于过去历时较长、强度较大，在去库存和抑制房价的非理性上涨上效果明显。这也意味着作为需求端的消费者和作为直接供给方的开发商，在购房、买地的选择上都日趋理性。

我国房地产宏观调控政策虽然已经有了一定的成效，但现实房地产市场中仍然存在许多问题：

1.房价上涨并没有得到有效控制

在我国房地产市场调控中，虽然国家出台了一系列的限购措施，但是房地产价格并没有得到的有效控制，在我国一线城市房价上涨厉害，虽然具有上涨幅度下降，但是也是价格上涨。最近几年二线城市房价也是上涨厉害，如武汉，房价已经达到平均一万多每平方米，房价上涨空间已经超过收入上涨空间。尽管房价目前已经不再疯狂上涨，但眼前并没有出现明显的稳定回落的态势，这充分说明了房价上涨并没有得到有效控制。

2.住房需求问题没有解决

随着我国城市人口不断增加，大量低收入劳动者无法承受高昂的房价支出，致使很多低收入者只能屈身破旧的房屋，在当前房价飙升的大环境下，中低收入劳动者住房难的问题越来越突出。根据我国2016年的房地产市场调查数据显示，我国房地产之所发展迅速，并且房价上涨幅度增加，其中一个重要原因是房地产刚需的刺激作用。虽然我国提出廉租房等一系列措施，但是是治标不治本，并没有充分满足住房需求，居民房地产市场需求还具有较大的空间。

3.土地和信贷政策没有发挥理想的效果

在当前我国房地产市场调控效果并没有效发挥作用的原因是，政府在土地和信贷政策上调控效果不理想。当前我国虽然在土地审批上进行严格限制，但是房地产依旧发展迅速，在一些小城市，房地产小区快速发展，土地已经成为政府提高收入的重要方面。在土地需求的控制中，一方面控制了房地产投资的增长幅度另一方面又抑制了住房需求的提供，因此也间接的刺激了房地产需求的失衡，造成了房地产价格的上涨。现行的土地市场竞价机制与我国土地市场的垄断结构不相匹配。土地市场引入竞价机制的初衷是为提高土地资源的利用效率和消除寻租问题，但竞价拍卖机制适用于竞争性市场，而垄断性市场则需要价格管制。采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的土地形成高价，并不断地把地价推向新高。

另外在信贷政策上，国家在加强二套房房贷实际控制上，但是效果较为缓慢，不能起到应有的调控效果。二手房交易过程中营业税、个人所得税和土地增值税“三税齐征”的初衷是抑制投机性购房需求，但由于我国存在大量刚性的自住性购房需求，在住房供需矛盾尖锐的情况下，这些税负最终还是由卖房人转嫁到购房人身上，从而进一步加剧了房价上涨。在最近的几年央行都是通过不断的增加利息来控制投资性房地产需求，但是对于资金雄厚的购房者来说，利息上涨的资金与房价上涨的资金相比还存在巨大的差异，因此这种增加利息的行为，不能从根本上抑制购房投资行为。通过加息行为，反而是增加必须购买房子的人的负担，

增加了社会不稳定因素。

四、加强我国房地产市场调控的建议

（一）加强住房保障体系建设

对居民基本居住需求进行有效管理。完善土地交易制度，对房地产商土地用途进行控制管理。对房地产商制定的房地地产价格进行限制，允许房价在合理范围内浮动，对于制定相对较低房地产价格的房地产商，给予土地资源优先供给的激励。禁止房地产商存房私自涨价买卖行为，对于房地产商的存房数量进行限制，保证房地产市场的有效供给，减少住房空置现象。针对购房者，排除房地产市场中的投机性购房需求，尽量满足居民基本居住或生产需求，对购买首套房的购房者，给予贷款的优惠，二套房提高贷款利率和首付比例，还需缴纳较高的税收。同时，对于低收入者提供基本的住房保障，建立廉租房租住机制并对于租住条件进行限制，完善经济适用房交易机制，保证中低收入人群的购房需求。对于延期购买首套房的购买者给予相应的租住房补贴。对于高收入群体购房数量进行严格限制，若购房金额、购房数量超过规定，需向政府缴纳高额税收。

（二）加强房地产市场宏观调控的力度

在我国房地产市场调控过程当中，虽然国家出台了一系列的限购措施，但是房地产价格并没有得到的有效的控制，在我国一线城市房价上涨厉害，虽然具有上涨幅度下降，但是也是价格上涨。最近几年二线城市房价也是上涨厉害。因此面对房价上涨的问题，政府必须加强房价控制力度，严厉的打击炒房的现象发生，进一步的防止贫富分化拉大。

（三） 根据自身的情况完善住房需求

当前我国房地产之所发展迅速，并且房价上涨幅度增加，其中一个重要原因是房地产刚需的刺激作用。虽然我国当前针对房地产购房提出廉租房等一系列措施，但是是治标不治本，并没有充分满足住房需求，居民房地产市场需求还具有较大的空间。因此在房地产的市场调控过程当中首要解决的问题就是住房需求问题，在实际的住房供应当中，各个地区应该以自身的房地产需求情况进行详细的分析，要根据情况放开土地供应的相关要求，但是这种放开必须是有限制的放开。对现行的土地利用当中，将攻击需求进行分开，降低房地产开发的利润驱动目的。在房地产的拆迁过程当中要制定完善的供给计划，不应该是提高商业收入为目标，满足基本的供给需求。在土地的供给上要加强对经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房的供应，减少高档小区的供给，从源头上限制房地产价格的高涨。

（四）进一步发挥土地和信贷政策制度的作用

在我国房地产宏观调控的过程当中，要进一步加强土地和信贷这两个工具的限制作用。在土地审批上要加强实际的审批控制力度，不符合国家土地发展要求的商业用地，一律不予审批。在我国地方政府的土地管理当中，要改变过去针对土地政策的看法，改变增加财政收入的方式和方法，有效加强针对土地审批制度的完善，保障地区土地利用的可持续发展。在信贷管理上，要严控利用信贷进行房地产投资行为，有效的限制房价上涨的源头，提高房地产市场的实际控制力度。 在实际的控制当中要进一步提高多套房购买者的利率，有效的降低各种投资性的购买需求。只要是房地产购买阅读，贷款的利率就会越高，降低投资房地产的获利空间。 适时开征住房持有调节税，对闲置住房征收闲置调节税。 这项措施可加大住房投机者持有多套房屋的成本，促使其将手中多余的房屋出售，以增加二手房的供应， 同时可减少对一手房进行投机的购房需求。

五、总结

我国房地产市场在发展过程当中，在市场调控上还不是很理想。因此在实际的管理当中加强房地产市场宏观调控的力度、根据自身的情况完善住房需求管理、进一步发挥土地和信贷政策制度的作用，在实际的住房供应当中，各个地区应该以自身的房地产需求情况进行详细的分析，要根据情况放开土地供应的相关要求，但是这种放开必须是有限制的放开。在目前的经济条件下应该客观认识房地产对宏观经济的作用，不应过度调控也不能放任其发展; 而除了住房的居住属性，也要关注住房的投资属性，完善多种相关制度。在今后的调控中，住房总量的调节中是否还像以前一样增量住房和存量住房调节并重，或者是更加重视存量房的调控？房产税的相关细则能否出台？租赁市场相关配套法律规章是否健全？这些都值得进行深入探讨。

参考文献

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