在房地产价格影响通货膨胀的同时，通货膨胀通过四个重要渠道对房地产价格也产生影响：一是通货膨胀会推动建筑成本的上升，房地产商在成本压力下就考虑减少建筑，供给就会下降。但是房地产作为一项资产，能够很好地抵消掉部分通货膨胀，人们出于资产的保值增值，会增加对房地产的需求。房地产总供给下降而总需求上升，驱动着房地产价格不断上升；二是通货膨胀会带动工资收入的上涨，从而产生“货币幻觉”，带来名义购买力的提升，增加对房地产的需求，从而对当前的名义房地产价格构成一定支撑；三是从房地产价格与房租的波动关系来看，房租价格往往与房地产价格呈现反向波动关系，这在一定程度上体现了房地产的刚性需求对房地产价格的支撑，当房价下跌购买意愿下降时，租房的上升会带动租金收入比的理性回升，这种房租与房地产价格的反向波动一定程度上平抑了房地产价格向下波动，体现房地产的刚性需求对房地产价格的支撑；四是当通货膨胀发生时，在名义利率不变的情况下，就会降低实际利率，出于资金的保值增值需求，人们就会将银行里的存款转移进入房地产、股市等资本市场来保值增值，从而会扩大对房地产的需求，带动其价格上涨。

2、利率与房地产价格的影响

利率是一定时期内利息与本金的比例，是资金使用的单位成本。利率是影响一国经济发展的重要因素。目前，涉及房地产市场的利率主要有房地产贷款开发利率和个人住房抵押贷款利率。对开发商而言，利率提高，融资成本增加，房地产销售量相对下降，使得开发商减少房地产投资开发，从而房地产供给减少，房地产价格上涨。对购房者而言，利率上涨，购房者的购房成本增加，每月还贷压力增大，降低了购房者对房地产价格的承受能力和购房的积极性，减小对房地产的需求，从而导致房地产价格的下降。因此对于房地产开发企业与购房者来说，利率对于房地产价格的影响是不同方向的。在实际研究中，要看占主要地位的是哪方面的影响。近年来，我国利率总体呈下降趋势，同时房地产价格不断上涨。实际生活中，利率上升，房地产价格下降，利率下降，房地产价格上升。

三、调控房地产价格的建议

（一）土地政策方面的对策

土地政策效果对房地产调控的不明显性，是有其内在原因的。土地政策的滞后性，在发挥调控作用时早已偏离了调控的初衷。土地政策不是一直房价的单方面原因，但是对于房地产投资商和开发商的影响确是巨大的。政府在加大对土地政策对房地产的调控力度的同时，要以满足民众需求为目的实施政策改造。掌握土地变量的三个要素，即：土地供应量、土地供给结构和地价之间的关系。发挥房地产调控中土地政策的积极作用，促进嘉兴市房地产事业的健全发展。顺应形势，制定正确的土地政策。房地产调控中，土地政策作为其中较为重要的手段，尽管在实施效果方面的控制力度不大，但是作为与其他政策的相辅相成，同样的对于保持正常的土地使用效率，具有重要意义。为了发挥土地政策对房地产事业的积极作用，可以通过两方面内容进行努力。一方面制定的更加因地适宜的土地政策，必须适合经济发展情形，根据市场需求，调整供求关系。另一方面，单一的土地政策效果凸显不出来，政府相关地产调控机构要实现有效地调控，必须在多方面下手，才能使市的房地产经济健康发展。

（二）建立相关配套制度，确保政府对房价调控的有效性

1、大力培育房地产市场,进一步拓宽租售并举的市场供应。同时,政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持,按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则,在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用等方面给予优惠,满足普通居民购房需求,降低购房成本。

2、完善住房保障制度,满足普通居民购房需求。一是根据低收入居民的支付能力,建立多层次的住房保障体系。针对经济水平不同的人群实施不同的住房保障制度。对低保人群实施廉租房政策;为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金,解决资金来源。三是完善配套政策,包括建立低收入人群的住房档案和分配制度,根据实际需求安排住房投资和住房分配。

3、调动地方政府落实调控政策的积极性,为地方政府落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度,减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度。三是改革土地收益制度,减少地方政府对土地收入的依赖。能否保持现时的销售态势,首先要求开发商能以合理的价格促进销售,促使房价整体平稳和理性回归。因此,必须始终坚持市场监管和金融监管,确保信息的公开透明,防范和化解房地产金融风险。依法“治市”是政府长期的基本职责,“救市”只能是应对极端情况的特殊行为。

（三）遏制投机消费

投资需求是导致投机性需求的根源，房地产投资性过强源于其投资属性，“买涨不买跌”是投机操作的原则。投机推动房价上升会吸引更多资金进入房地产市场，“羊群效应”下，更多的投机力量进一步推波助澜，继续推动房价的上涨，最终甚至出现经济的“泡沫化”倾向。而房价攀升还会导致市场的有效需求进一步萎缩，使房地产市场的结构性过剩趋于严重。因此，弱化房地产的投资性，就必须抑制房地产市场的投机行为。具体对策：一是通过发展房地产金融分流房地产投机资金。我国房地产金融产品比较单一，闲置的大量资金都流向了住房市场，抬高了住房价格。要解决这一难题，可通过开发房地产金融产品，如房地产开发行业的私募股权基金、房企上市等，把资金从住房销售市场想办法引导到住房建设市场，使民间游资与房地产相结合，让游资的所有者分享房地产开发利润，就能够把资金从纯粹购买房屋的房地产销售市场，引导到房地产开发、经营的各个链条上去，使投机资金变为开发资金从而增加资金供给，减少资源浪费，将个人买房的分散投资行为转化为规模化、专业化的开发经营行为，为平衡供给起到事半功倍的效果。二是征收房地产税。对房产税的征收还有争论，但“如果你购买了一笔资产，然后再卖掉，从税法角度看，你就是在交易，所得利润就应交税。例如投资、房地产和艺术品。”我认为应尽快推广房产税的征收，征收房产税可以增加房产的持有成本，尤其是增加购买多套住宅、空置不用等待升值获利者的成本，减少投机者的利润空间，利用经济手段在一定程度上抑制投机性资金进入房地产领域。但是征收房产税有两个关键问题要处理好：首先是必需品的房地产免征；其次是征收比例要考虑发展品与投资品房地产属性的差异，不能一刀切，要考虑房地产发展品属性居民的可承受力和投资品属性居民的无利可图，这样才能达到抑制投资的目的。

（四）增加住房供给

在完成社会主义市场经济体制的过程中，控制房价过快上涨的根本途径，一是增加供给，二是减少需求。在现阶段，增加住宅供给就要适度增加房地产的投资，适度增加房地产开发用地的供给。调整产业结构是宏观调控的重要步骤，但宏观调控要求有保有压、区别对待，这是中央既定的政策。促进产业结构正好适应社会需求是宏观调控的基本目的，宏观调控是调整结构，调整的目的是更好的适应市场的需求。随着经济的快速发展，我国的社会需求在不断的发生变化，持久旺盛的住宅需求决定了房地产业以较快的速度发展。房地产业的投资高于社会固定资产的投资增幅，在一定的时期内是合理的选择。

（五）加强房地产方面的税收政策

国家财政政策对房地产价格的调节是有效的。实证发现，积极的财政政策抑制了房地产价格的过快增长。比如设计合理的税收制度，严厉打击投机性购房行为。目前，我国在房地产财产持有环节上税收的缺失，使得房地产市场上存在大量的投资和投机性需要。为了使这样的市场需求得到有效地遏制，可以采用税收这一“调节器”，即对房地产持有环节征税，以实现对房地产价格的控制。比如，对于家庭已拥有一套住房而进行二套或多套购房者，应建立房地产保有环节的税收政策，对投资、投机性购房进行高课税，使其无利可图进而从房地产市场抽出资金。对二手房开征营业税及转让个人所得税;对空置房屋征收高额的闲置税;对低度利用或未利用的私有农地征收荒地税等等。这样有利于房地产投机行为得到一定程度的遏制，使房地产市场的供需状况能够得以真实地反映，最终有利于房地产价格回归到理性的状态。

四、结论

总的来看，中国的房地产市场是一个不够成熟和完善的市场，既有房地产开发企业的非理性开发，也有消费者的非理性判断。但就目前来说，中国的房地产主要还是为了满足人们的基本需求，还不能成为一种普遍的投资商品。在中国房地产走向成熟的过程中，一方面要求国家加强财政政策、货币政策等各项宏观政策的引导，另一方面，房地产开发企业应以诚信为基础，以广大老百姓的实际需求为导向，从长远的健康发展为目标，合理开发，避免涨价过快，否则，将会影响消费者的信心和房地产经济的良性发展。

参考文献：

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