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城市住房拆迁问题分析 (2)(二)
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毕业论文范文题目:
城市住房拆迁问题分析 (2)(二)
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城市住房拆迁问题分析 (2)(二)
城市住房拆迁问题分析 (2)(二)毕业论文范文介绍开始:
城市住房拆迁问题分析
《条例》虽然经历了多次修改,但并没有完全抹去计划经济的痕迹,很多条款已经不符合时代的要求。《条例》从行政管理角度设计各种制度。更关注城市建设的顺利进行,对合法财产平等保护的原则体现不多,没有保证被拆迁人合法利益得到合理补偿的根本措施。
3、拆迁判决制度不合理
目前的拆迁裁决制度设计不合理,尽管建设部希望通过《城市房屋拆迁行政决工作规程》来规范拆迁裁决,保证行政权力的正确行使,单是效果并不明显。
第一。当前多数情况是政府本身与拆迁活动有直接或间接的利益关联,《条例》规定即由房屋拆迁管理部门颁发《拆迁许可证》和《拆迁公告》,出现争执时又由房屋拆迁管理部门在进行裁决。作为政府下属的房屋拆迁管理部门在这里既是运动员有事裁判者,其公正性难以保证。
第二,现行的产前裁决制度排除了被拆迁人在余拆迁人达不成拆迁补偿安置协议时提起的面试诉讼的被拆迁人不权利,在无法达成拆迁补偿安置协议时,能提起民事诉讼,要寻求司法解决必须先经过行政裁决。如果被拆迁人对行政裁决的结果不服提起行政诉讼,司法机关也只是审查行政机关作出的拆迁裁决是否具有合法性。即使法院认定行政裁决行为不合法,也只能判决撤销并判令由原处理机关重新裁决。
(二)城市住房拆迁补赔偿制度存在问题
当前拆迁补偿中存在的问题
1、集体土地征用补偿制度不完善
我国《宪法》规定,政府对于集体土地拥有征用权,但是对于具体补偿并没有任何规定,这样,从法律的层面上来说,对于集体土地,我国公民就面临着保障不足的难题。还有,由于我国地域广阔,地区之间的经济发展不平衡,贫富差距比较大,集体土地存在着较大的差异,土地创造的经济价值也不相同,其补偿标准也各不相同。最后,由于区域之间的发展不平衡,与农民现有的经济基础与今后生活的需要,当前的补偿标准没有办法保障或改善农民现有的生活,为了今后生活考虑,如果补偿标准相对较低,那么就会导致拆迁补偿问题。
2、拆迁补偿程序模糊不清
在拆迁补偿过程中,被拆迁人与拆迁人是平等的,而建立在这种平等关系之上的拆迁补偿程序也是透明的。但是因为拆迁人与政府之间常常存在着十分密切的关系,处于绝对的强势地位,这样就将被拆迁人置于非常被动的地位。在这种情况下,拆迁人与被拆迁人甚至根本不对拆迁补偿进行协商,部分地区甚至只是简单地发布一个拆迁公告,拆迁公告上对拆迁补偿进行简单的阐述,根本不涉及拆迁补偿程序,对于这样的拆迁补偿,被拆迁人只能被动接受。正是因为拆迁补偿程序模糊不清,使得拆迁人与被拆迁人处于对立关系之中,同时,部分被拆迁人还可以通过走关系获取更多的拆迁补偿,使得被拆迁人之间原本平等的关系转变为不平等的关系。这样就经常导致抗拆迁事件的发生。
3、拆迁补偿范围模糊不清
按照我国《城镇房屋拆迁管理条例》规定,拆迁补偿既可以以货币进行补偿,还可以实行产权调换。货币补偿金额按照被拆迁建筑的区位、建筑面积、用途等因素由房地产市场进行评估,并依据评估的价格确定。其具体方法由省市等各级人民政府规定。对于调换房屋产权的,须按照《城镇房屋拆迁管理条例》的规定,对被拆迁房屋的补偿金额以及条换房屋的价格进行计算,并将产权调换差价结清。这样,表面上看《城镇房屋拆迁管理条例》似乎对被拆迁人的经济利益进行了全面考虑,体现出等价交换原则。但是《城镇房屋拆迁管理条例》过分抽象,且弹性太大,缺乏实践操作性。实际上,在对旧有房屋的评估过程中,相关单位并没有严格的拆迁补偿范围标准,在价值的评估上,只是对房屋的经济价值进行评估,其中不但不包括土地出让金、搬迁损失费、装修材料费以及适当的救济补偿,甚至还不包括其他的隐形损失等。但是重新开发建设的商品房,其销售价格除了包含土地出让金外,还包括支付给被拆迁人的补偿费用、市政建设配套费用、经营成本、装修成本与开发商自身获取的利润。这样常常导致被拆迁人在得到补偿款后买不起商品房,或者在调换产权后难以支付商品房比原来房屋多出面积的价款。在这种情况下,就会经常导致抗拆迁事件的发生。
4、房地产评估缺乏规范
目前,对于房屋拆迁赔偿的房地产评估非常不规范,相当多的市场评估机构缺乏资质,甚至直接由政府出面组成评估机构,其评估人员资质自然良莠不齐,甚至根本不具备任何评估资质,这样就导致拆迁赔偿评估缺乏科学性、准确性,甚至拆迁赔偿价格严重偏离房屋价值。在房屋拆迁赔偿过程中,估价机构难以独立进行赔偿,正常价格评估常常受到政府或者其他机构干预,部分政府单位为了将补偿标准降到最低,常常直接出面干预价格评估,导致房屋拆迁评估价格严重偏低。在房屋拆迁评估过程中,为承揽评估业务,部分评估机构常常迎合某些单位或个人的需要,假评估、乱评估,违规进行评估,甚至出具严重偏离房屋实际价值的违规评估报告。
5、片面扩大公共利益界定的范畴
由于公共利益本身界定的范畴并不确定,也没有较为统一的界定标准,这样就导致部分地方政府管理人员打着“公共利益”的旗号,违法违规征收公民的房屋与土地,然后再将这些土地以政府的名义批给房地产开发商,从而谋取不正当的权益。在城镇化建设过程中,城镇建设,尤其是城镇居民住宅建设主要是由开发商进行的,这样常常导致开发商打着“公共利益”的招牌开发城镇居民住宅,并按照“公共利益”给房屋的所有者进行赔偿,其本质上是打着“公共利益”的招牌对公民房屋所有权的剥夺与损害。
三、解决城市住房拆迁问题的对策及方法
(一)加强城市拆迁立法,完善拆迁法
1、 依法完善城镇房屋拆迁相关条例
认真分析我国《城镇房屋拆迁管理条例》,我们不难发现,该条例的制定主要是从管理者的角度进行的,而不是从物权保护的角度进行的,这样就导致在房屋拆迁过程中行政过多干预现象的出现。在市场经济时代,任何主体都必须严格按照法律的规定行使权利并履行义务,在房屋过程中,也必须依法完善城镇房屋拆迁相关条例。而相关条例必须包含下面的内容:第一,房屋拆迁必须有明确的目的,严格区分商业项目与公益项目,并且不同的项目要制定出不同的管理办法。第二,房屋拆迁必须由一定行政级别的政府机构进行,对于不具备相关资格的政府机构、单位或者个人严格进行约束,如果超越行使权力,进行房屋拆迁或者对房屋拆迁进行干预,必须依法进行处罚。第三,明确房屋拆迁赔偿标准。在赔偿标准制定的过程中,必须认真分析地区之间经济发展的差异,按照地区经济差异分别制定不同的房屋拆迁赔偿标准,并且按照地区经济的发展对赔偿标准适时进行调整。第四,严格房屋拆迁程序。房屋拆迁赔偿程序,必须以法律法规的形式进行规定,只有以法律法规的形式进行规定,才能对政府机关形成约束。同时,要明确拆迁程序的具体实施细则,实施细则越详细,对房屋所有者的保护力度也就越大。对于由于市场变化存在不确定性的拆迁细则上,必须建立一定程序的监督机制,并且以法律的形式对这些监督机制进行约束。
2 、明确补偿程序
在土地使用之前,土地使用者必须依法向政府提出土地使用申请,并提供使用土地所必须的相关证明。在收到申请后,政府必须依照相关程序对土地使用申请进行严格的审查,在审查过程中,本着公平、公正、公开的原则,政府管理人员要广泛听取各方面的意见,并举行听证会,如果审查符合相关规定,则向土地使用者颁发房屋拆迁许可证,否则,则不予颁发。政府在颁发房屋拆迁许可证之后,要进行公告,并对相关拆迁事宜进行明确的说明,并依据相关标准给予房屋所有者足量发放补偿金。房屋所有者在领取足量的补偿金后,要按照规定的时间进行搬迁。
3、明确拆迁补偿范围
按照我国《城镇房屋拆迁管理条例》相关规定,房屋拆迁补偿范围主要包括房屋所有权、收益权以及附属物所有权,补偿的收益包括生产经营产生的预期收益、租金、拆迁必需的费用等。为保证房屋所有者的权利,必须明确上述补偿范围。而要想明确补偿范围,首先要对不同地方政府的补偿规定给予严格的监督与管理,对于不符合相关规定,或者不合理的补偿,必须提出整改意见,并责令其进行修改,并对整改完成的补偿范围进行认真的审查。其次,要鼓励个地方政府尽最大可能扩大房屋补偿范围,保证房屋所有权者合法权益,避免发生拆迁补偿冲突。
4、依法规范房地产评估
为保证房屋所有者的经济利益不受侵犯,必须依法规范房地产评估。首先必须依法界定市场评估机构资质,对于缺乏资质的房地产评估机构坚决进行关停。其次,严格避免政府出面组成评估机构,对于政府出面组成的房地产评估机构,必须撤销。再次,政府机关人员要严格约束自己的行为,不得因为个人私欲直接出面干预房地产价格评估。最后,政府要加强对房地产评估单位的监督与管理,切实避免房地产评估单位之间的不当竞争,避免为承揽评估业务,迎合某些单位或个人的需要,搞假评估、乱评估,违规评估,甚至出具严重偏离房屋实际价值违规评估报告现象的发生。
5、明确公共利益
按照我国《城镇房屋拆迁管理条例》规定,只要是符合城镇规划,对城镇旧区改造以及生态环境改善,有利于保护文物古迹的房屋拆迁,都可认定为“公共目的”,但这个规定中并没有对商业项目和公共项目进行区分。按照国际上的惯例,公共利益主要包括国防、公共活动场所、环境保护等方面。由此看来,社会公共利益是指全体社会成员的共同利益,是与社会整体稳定与发展密切相关的。要想明确公共利益,可以采取列举法对公共利益进行规定,以避免政府滥用权力,征用土地,侵犯房屋所有权者利益事件的发生。
(二)明确拆迁中遇到的利益关系
对于政府征收房屋过程中,最容易引发矛盾冲突的“强制拆迁”问题, 《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》中明确规定:被征收人及与房屋征收决定有关的利害关系人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼;在行政复议、行政诉讼期间,不停止补偿决定的执行;逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的,由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府强制搬迁,或者依法申请人民法院强制搬迁。实施强制搬迁前,房屋征收部门应当按照补偿决定,对被征收人先予以货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。
“如果政府部门对房屋的征收和补偿都是合目的的、合法的,但还有一些人不愿搬走,这时公共利益就很难实现。”上书国务院要求修改旧拆迁条例的北大五教授之一王锡锌认为,这个时候“强制措施”的存在是有一定合理性的,因为所有的法律的实施都有一个强制问题。但同时,强制是法律设定的一种手段,它本身也必须符合法治的基本的原则,不能够和暴力以及一些野蛮的方式划等号。
(三)强化拆迁队伍建设
目前我市的征地拆迁由属地负责,各区均成立了相应的拆迁工作管理机构,但只是临时机构,存在人员不足、稳定性不强,专业人才缺乏等问题,各方面职能还处于相对弱化状态,难以适应面广量大、日益复杂的拆迁工作形势,急需充实力量、强化职能。二是机关拆迁工作人员能力水平有待提高。随着拆迁工作的不断深入开展,各区拆迁队伍也出现了一些不相适应的地方,主要表现为畏难倦怠情绪显露。拆迁工作直接面对群众,涉及被拆迁户的主要财产和核心利益,需要具备较高的政策水平、良好的心理素质和沟通协调能力,还要具有吃苦耐劳、百折不挠的事业心和责任心才能胜任。但目前拆迁人员素质参差不齐,缺乏系统的专业培训,少数拆迁工作人员还缺乏做好拆迁工作的必要能力和素质。有些拆迁工作人员转战南北,长期工作在拆迁一线,面对高强度、大负荷的拆迁任务,心理压力巨大,长期得不到休整,难免心力交瘁、身心俱疲。部分同志激情消退、干劲削弱、厌战倦怠,长此以往,拆迁队伍的战斗力和活力堪忧。三是拆迁公司业务水平参差不齐。随着拆迁规模的扩大,拆迁行业从业人员越来越多,而由于拆迁实施行业进入门槛低,人员素质良莠不齐,鱼龙混杂,有些从业人员职业道德缺失,利用被拆迁人政策不了解或了解不多,信息不对称的情况,出现吃、拿、卡、要等现象,在一定程度上影响了政府的形象和项目的推进。因此对项目拆迁来说,实施单位的择优进入是关键,但由于种种原因,属地政府对拆迁公司、评估公司、拆房公司等拆迁队伍的选择、管理和考核的参与度不大,调控力度不够,仍有一些素质不高、能力不强的拆迁实施单位进入我区的拆迁项目。
建设一支高素质的拆迁队伍,是推进拆迁工作顺利进行的基本保障。一是要选优配强拆迁干部。采取自愿报名和组织选调等方式,从有拆迁经验、责任心强的干部特别是后备干部中选调人员充实拆迁队伍,拆迁工作人员在保持相对稳定的基础上,定期进行轮换,原则上两年调整一次。二是要严格制度管理。政府工作人员参与拆迁,代表着政府的形象,代表着政府的诚信。为此,拆迁工作人员在上岗前,相关拆迁管理部门要对其进行岗位培训,使其具备从事拆迁工作的专业知识和工作技巧,科学严格地规范政府拆迁工作人员的行为举止,不断改进工作作风,打造政府拆迁工作人员诚信为民的良好形象。三是要强化绩效考核。建立完善以项目为基础的考核办法,严格考核制度,对项目完成情况、工作人员业绩、部门配合情况进行考核评估,充分体现个人与部门参与拆迁的工作实绩,同时将工作绩效与干部任用提拔及相应物质奖励有机结合起来,加大奖励的幅度,坚决打破平均主义。使考核考评真正成为调动工作积极性、激励一线拆迁干部的有效措施。四是要加强廉政建设。通过开展警示教育、健全完善制度、构建惩防体系,强化监督、标本兼治,增强拆迁队伍防腐拒变的意识和能力。同时签订相关责任书,强化奖惩问责制度,对重大责任问题实行终生负责制,切实防范职务犯罪。抓好拆迁队伍的廉政建设,努力确保拆迁队伍干成事、不出事。
参考文献:
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