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住宅周边配套对房价的影响分析 (2)(二)
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毕业论文范文题目:
住宅周边配套对房价的影响分析 (2)(二)
,论文范文关键词:
住宅周边配套对房价的影响分析 (2)(二)
住宅周边配套对房价的影响分析 (2)(二)毕业论文范文介绍开始:
住宅周边配套对房价的影响分析
基础设施是指小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、绿化等设施。基础配套设施是开发商必备的功能设施,如果说房屋是商品的话,这些是商品必备的基本功能,满足商品房购买者的日常起居的基本需要,由于这些相关配套基本设施的建设掌握在垄断企业的手中,因此对于房屋价格来说是硬性数据,对房价的影响有限。
(二)公共配套设施
公共配套设施是指为居民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施等公共建筑。由于公共设施收到行政区域因素和社会资源分配因素的制约,因此,对于房价来说较为显著。当然,小区的规模反过来亦同样影响着行政区域划分和社会资源的分配,决定或者说影响公共配套设施,只能是小区的国模
(参照乡镇规模),从城市的规划来看,建筑面积100万方以上、居住人口达到2万人以上的小区可能会有公交、从幼儿园到九年义务教育学校,规模较大(500平方以上)菜市场,吸引各大商业银行、商城,娱乐休闲业以及社区医院甚至综合性医院进驻,可这仍不是影响公共配套建设的决定因素。
三、公共设施对房价的影响
(一)交通通达度对房价的影响
通过Spatial-Durbin模型研究广州天河区二手住宅价格与公共设施的关系,结果表明在公共配套方面,地铁站、银行、医院和学校对房价影响较大。具体而言住宅处在省一级学校地段的范围,房价上升4.39%;住宅离地铁站的距离每靠近一百米,房价会显著上升7.5%;每远离医院100米,房子价格会上扬6.2%。
1、轨道交通:地铁对近郊物业和远郊物业的价值提升分别达到25%和15%
轨道交通是城市主要的出行工具,对于房价的影响是最为直接的,具体而言,轨道交通影响房价受几大因素影响
2、个人交通便利程度:越是个人交通不便利的一线城市(北京、上海),地铁对于房价的影响越大。反之亦然。政府发布限行政策后,人们购买地铁附近房子的意愿提高了1.8%—2.7%。
3、楼盘位置:车站地区范围内的房地产,与其他类似房地产相比价格要高出10%~15%。离中心区(CBD)越远的地方,轨道交通对周边的土地价值提升作用越明显。
4、楼盘类型:地铁开通对住宅、别墅和高档公寓、办公楼、商业营业用房价格的贡献度分别为4.31%、3.31%、5.32%和5.29%。
5、地铁开通时间:地铁对房地产产生的增值可分为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。相对而言,地铁开工前房产价格升值幅度较大。
(二)教育设施对房价的影响
教育的地位越来重要,学区已经成为居民选择房屋时重点考虑的因素。但由于学校的质量参差不齐,不同学区的房价也有明显差异。
教育资源对周边住宅价格存在正向影响。从整体来看,教育资源存在数量越多,品质越好,其周边房价相应较高。小学与初中教育对于房价的影响更多侧重于学区房的划分。其他教育资源则表现为交通便捷度以及人文环境的影响。
教育资源质量作用大于学校数量。学校数量对房屋价格的影响普遍较小,教育质量对于房价的影响比较平稳且程度均较高。
(三)医疗资源对房价的影响
总体而言,医院对房价以负影响为主。作为一种公共服务设施,医疗资源能够满足民众日常求医看病的需要,在不同的距离范围内对房价呈现出不同的影响规律。在较近距离内对房价有负影响;在超过特定距离后,有一定的集聚作用;但距离过大后,再次呈现出负相关。
总体而言,在周边配套中,景观、学校、交通、配套商业对房价的影响最大,不同的公共配套对地产企业来说,有着不同的引入难度或选择成本。将配套引入难度及其对房价影响系数以二维矩阵的形式呈现如下图。
学校、公园、银行因对房价影响较大,且引入成本和难度相对较低,是开发商在进行项目配套开发时的较优选择。
医院和街景对房价影响不大,且引入难度大,成本高,应是项目配套开发中的次要选择。
四、完善住宅配套设施的建议
(一)注重公共交通的配置
如果说下水道是城市的良心,那么公交系统就是城市的血脉。由于公交车运行速度慢,乘坐舒适度差,乘降距离长,中转较频繁,等公交、挤公交,长期以来一直是城市居民对公交的主流印象。改善公交运营,提高乘坐公交的舒适度、正点率、运营速度、城市区域的覆盖水平,是唯一可以增强人们公交信心,减少购买和使用小汽车动机的选择。速度问题是全部公交问题的核心。只要速度问题解决了,配合车况的改善,候车时间长、在车舒适度、通勤和乘行时间长等问题就会迎刃而解。优化公共交通线路和站点设置,逐步提高覆盖率、准点率和运行速度,改善公共交通通达性和便捷性。增加公共交通优先车道,扩大信号优先范围,逐步形成公共交通优先通行网络。集约利用城市道路资源,允许机场巴士、校车、班车使用公共交通优先车道。增加公共交通优先通行管理设施投入,加强公共交通优先车道的监控和管理,在拥堵区域和路段取消占道停车,充分利用科技手段,加大对交通违法行为的执法力度。
(二) 引进优质教育
随着我国对外开放的不断深化和高等院校国际交流合作的逐步扩大,中外合作办学也呈现出不断扩大、迅猛发展的良好态势。20世纪末至今,越来越多的高等院校通过各种途径进行中外合作办学。理念决定教育目标的实现。在引进优质教育资源时,国内教育机构应当注意把握以下几个方面:一是紧密结合国家和地方经济建设发展对各级各类人才特别是高级专门人才的需求。学校应当了解学校的外部环境,了解国家需要什幺样的人才,市场需要什幺样的人才,在开展中外合作办学前一定要进行周密的可行性论证。二是与学校自身的发展和建设结合起来,通过引进外国先进的教育理念、教学内容、培养模式和管理经验等,深化教育教学改革,加强学科建设,改善师资素质,提高人才培养质量。三是始终保持清醒的头脑,慎重选择外方合作伙伴。在与外方进行接触、商谈合作办学时,一定要弄清对方合作的目的,并对外方合作者的背景和资信情况进行深入了解,防止受骗上当。在可能的条件下寻求共同利益的汇合点,趋利避害,为我所用。同时,要警惕境外敌对势力、宗教组织利用中外合作办学进行政治和宗教渗透活动,维护国家的利益和教育主权。四是切实加强对中外合作办学的领导,坚持依法办学和规范管理,学校外事部门要加强归口管理、统筹规划和政策引导。
(三)合理布局公园、湿地等休憩场所
现代化进程的加快和观念的革新,使人们逐渐认识到湿地景观设计重要性。政府和相关部门加大了对湿地的整治和开发,并取得了相应的效果。但是部分城市不注重结合城市的整体布局对湿地公园景观进行合理规划和设计,仅仅将其作为吸引人们旅游和消费的时尚标签。设计人员对城市生态湿地公园景观设计的认识也仅限于池塘的开挖和植物的栽种,严重影响了湿地公园的整体建设效果,使其与湿地保护和生态湿地景观设计理念存在较大冲突。部分城市自然景观匮乏,不断兴建人工湿地公园,但是人工湿地公园的局限性,决定了其并不能够从根本上满足生态城市的建设诉求。城市湿地公园是城市景观设计过程中的重要组成部分。设计师要对城市生态湿地公园景观设计过程中的生态问题和景观效应进行综合考虑。同时,也要结合地域要素和景观要素,最大程度提升城市生态湿地公园的整体设计效果,以实现人与自然和谐相处,从根本上推进生态化进程的加快和良好城市格局的构建。
五、参考文献:
1.陈敏.深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究[J]..深圳资讯导刊.2008
2.何浪.公共设施可达性对住宅价格的影响研究[J]..经济通讯.2014
3.梁聪.公共设施对房价的影响[J].房地产经济..2015
4.斯子文.三甲医院对人口分布及房价影响的研究[J]..经济地理.2013
5.王丽,程道平,刘巧玲.基础教育资源对住宅房价的影响[J]..合作经济与科技. 2010
6.王旭程.房价与教育资源关系的实证研究[J]..特区经济.2011
7.周宇澄.教育资源对住宅价格影响研究[J]..现代经济大观.2015
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