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房地产企业融资问题及现状分析(一)
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毕业论文范文题目:
房地产企业融资问题及现状分析(一)
,论文范文关键词:
房地产企业融资问题及现状分析(一)
房地产企业融资问题及现状分析(一)毕业论文范文介绍开始:
房地产企业融资问题及现状分析
我国房地产行业经过二十多年的发展,已经成为一个对国民经济具有重要影响的产业。当前,其项目开发资金来源还是以银行信贷为主,形成融资渠道单一的融资格局,而另外的融资渠道房地产信托、房地产基金、上市融资、私募融资等,由于各种各样的限制,融资规模仍然有限。本文简要地分析了房地产企业的融资现状,并且针对我国房地产企业当前融资存在的一些问题,探讨了相关对策,以供参考。本文认为,如何突破我国房地产业发展的资金瓶颈,尽快建立健全多渠道的房地产融资体系,是现阶段我国房地产业面临的重要问题。
一、目前房地产企业融资问题现状
1.国内银行贷款
银行贷款现今依然是各房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行文件规定针对房地产项目的银行贷款在现阶段从紧,并且通过限制项目开发程度和开发商自有资金比例设置高门槛,将大多数开发商排除在门外。但是,对于大部分房地产企业而言,相对便捷,成本相对较低,财务杠杆作用大的国内银行贷款有着致命的诱惑。更何况,国内银行贷款还债压力大等缺点可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构得以规避。同时,房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产,商业银行在房地产业上的信贷热情丝毫未减。
2.信托项目融资
信托项目是目前房地产业新兴的融资热点。虽然信托资金的分量远不足以支撑一个新的房地产项目的发展,但其之所以大受青睐,主要是因为它在串接多种金融工具的方面具有独到的优势:一则可以引入海外基金,二则可以充分利用国内现有的产业投资信托基金,三则可以采取固定回报的方式,使各项基金以股权投资的方式进入房地产项目公司,四则可以在适当的时候将项目公司包装上市,进一步吸收社会闲散资本,五则可以完成项目前期建设的融资,使项目前期建设得以顺利进行,进一步使项目符合银行贷款条件,对融资渠道的整合提升具有十分积极的作用。
3.海外房产基金融资
现今国外房地产基金普遍看好以上海为主的中国房地产市场。目前国际资本绝大多数都集中在基金上,借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大,但对于如饥似渴的中国房地产来说还是远水难解近渴,更何况,现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明,都给国际资本的进入造成了不小的阻力。
4.国内产业基金融资
毫无疑问,利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的8000亿元的私募基金而言具有极大的吸引力。然而,由于有关产业基金法律的不健全,导致了这种融资模式往往伴随着极大的风险。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式参与房地产项目融资,自然,由于在具体运作上缺乏相关规范,所以存在的隐患也不容小觑。
5.非上市股权融资
在现今的房地产行业当中,土地储备丰富的企业没有资金,资金充足的企业拿不到地,这样的情况似乎并不少见。由此看来,强强联合似乎给房地产融资开辟了一条新渠道。然而,股权投资虽然可以充实自有资金,但一般的房地产企业注册资金额较小,如果接受其他企业的股权投资,往往意味着让出了控股地位,也意味着将大部分开发利益拱手相让,这又是企业不愿意看到的。于是一般的房地产企业只能眼巴巴的看着资金充足的企业和专业房地产开发商等实力雄厚的公司上演的一场场并购秀。
6.上市融资
上市是企业获取资金,实行资本运作的主要方式之一,也是企业品牌提升的良好应。然而现今中国证监会的严格限制新公司上市的规则让大多数房地产公司只能望洋兴叹。在新规则面前,只有真正有实力,守规矩的开发商才可能顺利上市,然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下,如果想通过房地产企业的大规模上市来解决行业性的资金短缺,并不现实。
7.债券发行
在我国债券市场的规模相对国外较小,交易十分清淡,发行和持有的风险都较高,因为根据《公司法》,发行债券主体要求十分严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制,这同样注定了大多数房地产企业在发行债券融资这条路上走不通。
二、造成房地产企业融资问题的主要原因
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