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房地产企业的融资渠道分析(一)
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毕业论文范文题目:
房地产企业的融资渠道分析(一)
,论文范文关键词:
房地产企业的融资渠道分析(一)
房地产企业的融资渠道分析(一)毕业论文范文介绍开始:
目 录
一、我国房地产融资渠道现状..............................................................2
(一)我国房地产企业开发资金主要来源渠道..................................2
(二)我国房地产企业开发资金来源结构..........................................2
二、我国房地产企业融资渠道分析.......................................................2
(一)银行贷款.......................................................................................2
(二)上市融资.......................................................................................2
(三)房地产债券融资............................................................................3
(四)夹层融资........................................................................................3
(五)房地产信托..................................................................................... 4
(六)房地产信托投资基金....................................................................4
三、发展我国房地产融资渠道的对策和建议........................................5
(一)建立多层次房地产融资体系........................................................5
(二)加紧开发房地产金融投资产品.....................................................5
(三)慎重选择开发项目,控制风险......................................................5
(四)完善房地产金融法律法规............................................................5
五、参考文献..............................................................................................6
一、我国房地产融资渠道现状
房地产融资是指房地产企业在房地产开发过程中,借助于金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为。房地产项目资金需求量大,项目成功与否,很大程度上取决于房地产企业筹集资金和利用资金的能力。
(一)我国房地产企业开发资金主要来源渠道
从房地产企业资金来源上看,它主要包括以下几个渠道:一是国内贷款,主要为银行贷款;二是利用外资;三是自筹资金;四是其他资金来源,其中定金及预收款和个人按揭贷款占主要来源。
(二)我国房地产企业开发资金来源结构
我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势,银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。我国房地产开发资金主要来源是国内贷款、利用外资、企业自筹和其他资金。随着投资金额的逐年上涨,这四部分金额所占比重也在不断变化,国内贷款的金额在上涨,但是所占比重在开始降低;外资利用不是很稳定,所在比重较小;企业自筹和其他资金来源总体来说具有上涨趋势。由于企业自筹和其他资金来源是和银行资金有关的,所以,我国房地产对银行的依赖程度很高。
二、我国房地产企业融资渠道分析
我国房地产企业融资渠道一般有:银行贷款、上市融资、房地产债券融资、夹层融资、房地产信托、海外地产基金、房地产信托投资基金、其它方式等。
(一)银行贷款
银行贷款时我国房地产融资的主要方式。与房地产相关的贷款时指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。尽管对于房地产开发商来说,贷款受到国家宏观政策,特别是利率政策的影响很大,但是目前仍是房地产融资的主渠道。
我国房地产开发资金来源,国内贷款的比例占15.1%-19.8%。虽然从表面上看,银行贷款占房地产开发资金来源的比重并不太大,但实际上,房地产开发企业的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款。其他资金来源中的“定金和预收款”也有部分资金来自银行贷款。
(二)上市融资
房地产企业上市融资是指房地产企业通过发行上市获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式,它是房地产企业和资本结合的理想方式,是国际房地产企业通行的一种房地产融资方式。
我国房地产企业上市融资并不容易,在《关于进一步规范股票市场首次发行上市》中有规定,“自2004年1月1日起,除国有企业集体改制、有限公司整体变更和国务院批准豁免的情况外,股份公司必须设立满三年才能申请上市,而且企业上市前必须经过一年的辅导期”。虽然后来的上市条例中将一年辅导期这一硬性规定去掉了,但企业上市的时间至少也得三年,无形中拉长了企业实现上市的时间。另外,关于资产负债率小于70%的规定对于我国大多数房地产企业也是很难达到的。2010年出台的“国十条”中提到:“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”该政策的出台,让很多准备上市再融资的企业放弃了计划。
目前,我国股票市场中有大批上市公司涉足房地产行业,房地产企业借壳上市日益成为房地产公司股票融资的重要途径。
(三)房地产债券融资
房地产债券是政府、金融机构或房地产企业为了筹措房地产开发资金而向社会发行的借款信用凭证。债券持有人有权按照约定的期限和利率获得利息,并到期收回本金,但无权参加房地产企业的管理,也不对其经营状况承担责任或享受权利。
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