产品成本核算一般按月或者按生产周期进行，但是房地产开发产品由于开发周期长，或者受外界、自然等原因的制约，产生周期的不确定性。就只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但是小区里的配套设施（例如游泳池、业主健身中心、菜市场、幼儿园、小学、公共停车场、公交车站等）往往久拖不决或延迟实施，进而影响了项目结算。还以银河湾工程为例，整个工程分为三期，现在进行的是一期工程，要等三期全部竣工才能进行竣工结算。可是配套的月牙湖，小区绿化等都要在三期工程结束后才开始施工，预计工期两年，这样大大延迟了整个项目的结算，使得成本核算周期变得不确定[余源鹏，《房地产开发企业财务管理与成本控制：管理实务》，第一版，北京，机械工业出版社，2016年1月。]。

三、存在问题的原因分析

由于衡东房地产企业是新兴企业，处于起步阶段，在一些管理方法和制度以及会计人员水平等原因上存在不足。导致公司成本核算出现一些弊端，使其在 财务状况及经营成果上没有完好的表现出来。究其原因，分析如下：

（一）新建公司，成本核算相关规章制度设立不完善

公司可能处在起步阶段，需要一套根据公司的实际情况制定的相关规章制度。而成本核算也需要固定化，什么费用归集到什么科目下。如发生一些不必要的支出，往往找不到相应的条款可以遵循，只能凭借工作人员的工作经验自行解决，由于每个人的思考方式及处理问题的方法不尽相同，导致了没有统一的数据，使得数据的真实性和可靠性让人产生质疑，导致数据信息质量差。难以为日后的工作提供参考。成本的预算也是一个企业的首重问题。

（二）成本核算体制难以适应现今社会市场经济发展的需要

由于是刚成立的公司在成本核算上采用的还是前人留下的方式和方法，没有灵活性，并没有做到财务预算的作用。依旧是以财务部门最后的决算报告为依据，财务的决算往往都是发生后的报告。这种核算都是时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。一旦反映在财务账目上，如果是成本失控，那就已经成事实，无可挽回[段九利，郭志刚，《房地产企业全程会计核算》，第一版，北京，中国市场出版社，2017年6月。]。

四、提高房地产企业成本核算水平的途径及建议

（一）确定成本核算对象，使其明确化

建设一个现代化的住宅区，成本核算会比一般生产企业的成本要复杂的多。这就需要成本核算人员深入了解一个房地产的建设流程及费用支出。一般来说,房地产开发企业在确定成本核算对象时,应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,分别做如下处理:一般的开发项目,应以每一独立编制的设计概算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如,大型项目首先要分批分期,在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类,对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施,应单设成本对象核算,这样就会形成多个成本核算对象。使其明确化[马都，《房地产项目成本控制》，第一版，北京，中国建筑工业出版社，2046年9月。]。只要有一处变动，成本核算的结果就会有变化。

（二）设立合理的成本核算项目

正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构,便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定:开发成本属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要,确定成本项目,进行明细核算。成本的项目明细尽量不要开列太多，集中化，这样便于统计。能够一目了然企业的主要费用支出在哪一方面。哪些方面支出太多，尽早制定出方案节约支出。其中的土地建费用如属于合同发包的,还应该按合同进行明细核算,以便随时了解工作量进度和付款情况,为工程的竣工决算提供资料[王明吉，牛建高，贾圣武，《房地产开发企业会计》，第一版，大连，东北财经大学出版社，2046年8月。]。

（三）准确的进行成本的归集、分配与转结

对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用, 其他成本费用则需要按期进行分配,而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算, 然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如:大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用;土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配,而在此成本明细科目中分细目归集,每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用,在分配时无需按细目分摊,若成本管理需要可以再按细目结构还原[万寿义，任月君，《成本会计》，第一版，大连，东北财经大学出版社，2047年1月。]。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用,其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊;对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项,应直接进入成本项目归集,并及时取得发票;对于工程决算后欠付的款项应按标准预提,包括应付未付的商品房维修基金等。

（四）重视项目竣工成本结转核算

已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方式方法进行成本结转。对所发生的费用进行审核，以确定应计入工程成本的费用和计入各项期间费用的数额。将应计入工程成本的各项费用，区分为哪些应当计入本月的工程成本，哪些应由其他月份的工程成本负担。将每个月应计入工程成本的生产费用，在各个成本对象之间进行分配和归集，计算各工程成本。对未完工程进行盘点，以确定本期已完工程成本实际成本。将已完工程成本转入“工程结算成本”科目中。然后结转期间费用。商品房销售成本核算应按配比原则,以各个独立销售单元(独立核算对象)进行明细核算,以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本[冯浩，《房地产开发企业会计》，第二版，上海，复旦大学出版社，2018年8月。]。

（五）加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产投资项目具有资金投入大,建设周期长,成本核算环节多,投资风险高等特点,这就更需要精打细算,规避风险,力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际,确定分别采用集中和非集中工作方式[刘新国，《房地产开发企业会计与财务管理》，第三版，北京，经济科学出版社, 2017年 6月 。]。

参考文献

1.李舒平，“浅谈房地产企业的成本核算”，《中国市场》，2017年第09期。

2.田野，“房地产企业成本核算现在分析”，《市场周刊（理论研究）》，2018年第03期。

3.李翠玲，“浅谈战略成本会计在房地产企业管理中的应用”，《今日科苑》，2048年第24期。

4.余源鹏，《房地产开发企业财务管理与成本控制：管理实务》，第一版，北京，机械工业出版社，2016年1月。

5．段九利，郭志刚，《房地产企业全程会计核算》，第一版，北京，中国市场出版社，2017年6月。

6．马都，《房地产项目成本控制》，第一版，北京，中国建筑工业出版社，2046年9月。

7．王明吉，牛建高，贾圣武，《房地产开发企业会计》，第一版，大连，东北财经大学出版社，2046年8月。

8．万寿义，任月君，《成本会计》，第一版，大连，东北财经大学出版社，2047年1月。

9．冯浩，《房地产开发企业会计》，第二版，上海，复旦大学出版社，2018年8月。

10．刘新国，《房地产开发企业会计与财务管理》，第三版，北京，经济科学出版社, 2017年 6月 。

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