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浅谈当下社会的房屋拆迁问题(三)
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浅谈当下社会的房屋拆迁问题(三)
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浅谈当下社会的房屋拆迁问题(三)
浅谈当下社会的房屋拆迁问题(三)毕业论文范文介绍开始:
浅谈当下社会的房屋拆迁问题
湖州开发区位于浙江省湖州市中也城区西侧,是1992年8月经浙江省政府批准设立的首批省级开发区,2010年3月经国务院批准升格为国家级经济技术开发区。湖州开发区管委会受市政府委托管辖4个街道办事处,下辖40个行政村,18个社区,行政管辖面积136平方公里,其中规划建设用地面积为81平方公里,区内常住人口12.5万,流动人口8万左右。湖州开发区管委会为湖州市人民政府直属部口,属于派出机构,体制较为特殊。湖州开发区建区20多年来,从原湖州老城区西边一块农耕地起步,已经发展成为拉动湖州地方经济发展的核也引擎。因湖州开发区大部分建设区域属于城市新区,所以在房屋拆迁方面国有止地房屋拆迁规模很小,大部分为城市新区扩张引起的集体土地房屋拆迁。
2.2湖州开发区集体土地房屋拆迁的现状
2.2.1拆迁模式
按照工作实际,湖州开发区集体土地房屋拆迁有以下几类模式;
第一,按照被拆迁房屋用途分为集体土地住宅房屋拆迁和集体王地非住宅房屋拆迁两大类。其中集体土地住宅房屋拆迁是指被拆迁对象为位于集体土地上的农民住宅用房、生产辅房以及其他相关附属设施,湖州开发区目前住宅房屋拆迁量最大,占房屋拆迁总量的90%以上。集体土地非住宅房屋拆迁又可分为企业生产用房、商业经营用房和农业种养殖用房等拆迁。
第二,按照拆迁的主要致因,开发区集体土地房屋拆迁又可分为项目拆迁、模拟拆迁和提前拆迁三种模式。项目拆迁即征地拆迁,是指因项目建设需要,政府或者相关部口按照城市规划对一定范围内的集体土地进行依法征收,并对该范围内的地面建筑物、构筑物以及附属物进行的拆迁行为。模拟拆迁即集体自行拆迁,是指按照单位内大部分农民的意愿,自行向所在街道办事处提出申请要求进行房屋拆迁的集体行为。
2.2.2管理体制与法律依据
房屋拆迁管理上,湖州市市本级的集体土地房屋拆迁由市国土资源局负责管理,而国有土地房屋拆迁由市建设局负责管理。湖州开发区因体制问题,虽然管委会内部机构也设置了国土资源分局和建设局,但为了统筹协调,房屋拆迁事务统一由开发区房屋征收补偿管理办公室下简称区征管办)具体负责管理。开发区下属企业湖州开发区拆迁事务所作为集体土地房屋拆迁的拆迁人。制度规范是做好集体止地房屋拆迁工作的前提。
2.2.3拆迁程序
湖州开发区在集体王地房屋拆迁流程方面规定的比较详细,总体上由以下八个重要步骤。
一是制订拆迁计划。一般上一年年末,各街道办事处在区征管办的指导下根据开发区来年的工作安排,科学合理地制订集体土地房屋拆迁工作升划,并报开发区管委会片管副主任审核把关,再提交开发区管委会党政联席会议表决通过。
二是启动拆迁。根据拆迁计划,按照时序分别召开各拆迁区域的拆迁动员会议,会议一般由各拆迁攻坚组组长召集召开,明确时间安排、人员分工等。
三是房屋评估。召开拆迁区域户主代表大会,由户主在开发区招标入围的若干家房屋评估机构中通过投票选择确定一家房屋评估机构,并张贴评估公告。房屋评估机构按照行业规定和相关标准对拆迁区域的房屋进行集中评估。评估结果经评估机构、街道办事处和村委会统一核对后,集中在村委会、拆迁区域人员集中场所进行张榜公布。
四是安置人员调査。在房屋评估的同时,街道人员安置调査工作组负责对被拆迁农户的家庭人员进行登记,到当地派出所调査所登记人员的户籍迁移情况,对外来迁入人员、机关事业单位工作人员等还要进行是否已享受拆迁安置、是否己享受房改、福利分房政策等方面的调査。
五是拆迁签约。评估结果公示、安置人员调査完成后,张贴拆迁公告,发放拆迁简报,告知被拆迁人拆迁范围、时限和补偿标准等。街道拆迁工作人员上口宣传拆迁政策,耐也细致地做好被拆迁人的群众思想工作,确保在规定的时限内与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议。
六是腾空拆房。街道办事处委托开发区招投标中也对拆迁区域的旧房拆除工程进行统一招标确定拆房单位。己签订拆迁安置补偿协议的被拆迁人在规定的时间内完成房屋腾空,并移交给拆房单位,由拆房单位对已腾空的旧房进行机械拆除。
七是归挡支付。街道拆迁工作人员将已腾空交房的被拆迁人的拆迁档案移交至街道拆迁办、财务办审核,拆迁办工作人员建立拆迁纸质、电子档案,财务人员负责进行补偿款支付审批流程,完成审批后将补偿款发放给被拆迁人。对于不能及时安置在外过渡的被拆迁人员还要定期发放过渡费。
八是安置房分配。安置房建成并验收后,由所在街道办事处负责组织集中分房,分房均采用摸签的形式确定。
2.2.4安置补偿机制
湖州开发区集体土地房屋拆迁补偿一般由房屋及附属物评估价值和拆迁奖励、补助等组成。其中房屋及附属物评估价值是由具有相应资质的房屋评估机构对房屋、装饰及附属物等按照房屋重置价结合成新评估确定。住宅房屋和非住宅房屋拆迁房屋评估所用标准基本一致,但在政策性补助、奖励补偿方面还存在较大差别,其中住宅房屋的政策性补助、奖励补偿根据开发区自身实际情况制订,各街道补偿项目基本一致,但所执行标准又存在一定差异。非住宅房屋拆迁政策性补助、奖励补偿基本参照《湖州市市区国有土地上房屋征收有关补偿、补助和奖励的规定》执行。
第3章湖州开发区房屋拆迁存在的问题及其原因分析
湖州开发区从建区以来通过制订制度规范、规范操作流程等手段,完成了大量的集体土地房屋拆迁,取得了良好的工作实效,并在拆迁工作创新了一些做法,值得其他省、市借鉴。但通过深入分析和思考,湖州开发区的集体土地房屋拆迁工作仍然还存在一些突出问题。
3.1湖州开发区房屋拆迁存在的主要问题及表现
3.1.1拆迁安置政策不能有效统一
开发区集体土地住宅房屋拆迁主要采用实物安置(安置房安置)的形式,安置标准上一般原则为应安置人员每人安置日100平方,独生子女、年满巧周岁未婚青年额外每人再照顾安置50平方。但是按照《湖州市办法》和《开发区办法》界定应安置对象必须符合户籍、合法房产和集体土地承包经营权等相关要求,同时拆迁中还将面临知青、精简人员、投靠人员等一系列特殊安置情况,但这些具体的问题都没有在以上两个《办法》中给予规定明确,因而各街道又分别根据当地的乡土风俗、习惯做法制订了当地的“土政策”,导致了湖州市中也城区“湖州四城口,政策各不同”的现实问题。
3.1.2房屋评估标准偏低,补偿机制不科学
房屋、装饰及附属物和资产价值评估是集体土地房屋拆迁补偿最为重要的基础工作。目前湖州开发区集体土地房屋拆迁全部委托第=方具有房屋评估资质和资产评估资质的评估机构进行评估。评估机构一般按照《湖州市市区国有土地上房屋征收评估有关标准的通知》,根据开发区、各街道的工作要求,结合2007年老标准和2013年新标准进行评估计价,但对照目前农村房屋建造、装饰等成本,房屋评估标准总体偏低,不能真正反映出房屋的实际价值,増加了拆迁工作难度。
3.1.3安置房建设滞后,被拆迁人利益保障机制欠缺
开发区按照城市规划分区对被拆迁人被拆迁房屋位置划入所属分区进行安置,据统计,区内在建、筹建的拆迁安置房项目共有11个,总建筑面积约242万平方米,分布在辖区4个街道,虽然安置房建设体量较大,但总体上建设进度未能跟上集体王地住宅房屋拆迁的速度。特别是近三年开发区集体土地住宅房屋拆迁呈现出爆发式的増长,待安置人员数量剧増。
3.1.4房屋权属不清,违法建筑屡控不止
湖州开发区大部分拆迁村位于湖州中必城区的城郊结合部,因农民建房管理和农户自身意识问题,大部分集体土地上的房屋在建造时并未办理集体土地使用权证和农民建房审批手续,造成了拆迁时房屋权属不清。此外,为了拆迁拿到安置面积,还有一些非拆迁区域的人员通过虚假赠予、私下购买的形式获得被拆迁房屋所有权,引发了一些拆迁矛盾纠纷。由于房屋出租利益和拆迁补偿利益的驱使,各拆迁村农户私下违法搭建和拆迁前突击建房装修也是普遍存在,“一户多宅”的现象十分严重,甚至部分村在拆迁前出现了专口从事突击建房装修的队伍,形成了与被拆迁农户分配拆迁利益的产业链。而作为城管执法部口和基层街道办事处因执法力量、执法程序等问题在违法建筑管控上力度明显不足,根本无法遏制拆迁村的违法建设蔓延势头,最终造成了农户之间的相互攀比,影响了拆迁的公平、公正。
3.1.5拆迁缺乏审批程序,违法强拆时有发生
湖州开发区因为特殊的体制,决定了其政府职能、权力的特殊性,集体王地房屋拆迁的审批权并不在开发区管委会。按照《湖州市办法》的规定,拆迁人拆迁农房及其附属物的,应当向农房拆迁行政主管部口提出申请,取得农房拆迁行政主管部口核发的农房拆迁批准文件。未经批准,不得组织实施农房拆迁。但在开发区实际工作中,限于每年建设用地指标,实际上征用拆迁所占比例并不高,而大部分为模拟拆迁。按照开发区目前集体土地房屋拆迁操作流程,所谓的审批流程无非是管委会党政联席会商定,一般只形成会议纪要,并无拆迁的正式审批文件。在拆迁工作中,所谓的拆迁“钉子户”几乎在每个拆迁区块都存在,甚至有的“钉子户”已经与政府博弈了走、八年。“钉子户”已成为区内重大基础设施、产业项目、落地的“拦路虎”,开发区为了确保项目建设往往通过行政命令要求所在街道办事处在最短的时间内完成签约拆房。一旦协商无法达成拆迁安置补偿协议,街道办事处就会启动强拆完成“钉子户”的拆迁。
3.2湖州开发区集体土地房屋拆迁存在问题的原因分析
3.2.1上层法律法规严重缺失
在我国国有土地房屋拆迁的法律法规及相关配套制度规范己逐步健全完善的同时,集体土地房屋拆迁至今仍处于无法可依的状态。《宪法》、《土地管理法》和《物权法》等也只是将集体止地上的房屋归为集体土地地面附着物。房屋对于农民的重要性,与其他地上附着物不可同日而语,将农村房屋归入地上附着物进行一并规定是一种极其不公平的立法现象,送实际上是忽视了农民对房屋的利益诉求,也引发了集体土地上房屋征收、拆迁过程中的诸多问题,严重损害了房屋所有人的合法权益,不利于和谐社会的建设。
3.2.2地方制度规范不健全
虽然湖州市政府和湖州开发区根据工作的需要,早在2003年、2005年就分别出台了《湖州市办法》和《开发区办法》,但这两个《办法》只做了一些原则性的规定,特别对于安置补偿的标准没有细化的规定,缺乏实践工作的指导性。这之后市、区关于农村集体土地房屋拆迁一直未出台其他相关的规范性文件,地方性制度规范的滞后性矛盾凸显。各县、区,开发区和各乡镇、街道制订的“土政策”在执行了十几年后,己形成了地方愤性模式,再试图通过市、区统一政策变得难上加难。加上部分管理者“前怕狼、后怕虎”的畏难情绪,使得地方性制度规范迟迟不能有机调整,増加了拆迁工作一线人员政策宣传的难度。
3.2.3管理部门职能缺失
在房屋拆迁管理上,按照《湖州市办法》和《开发区办法》,湖州市政府规定市国土资源行政主管部口是本市中也城市规划区内农房拆迁补偿安置的主管部口。开发区并未明确指定由哪个部口主管该王作,还是含糊地表述为开发区管委会各职能部口、乡镇街道、村委会及其他各级组织按照各自职责积极做好相关工作。实际上,湖州市国土资源局作为主管部口对中也城区集体土地房屋拆迁的工作在审批、安置、补偿等指导、监管存在缺位,未进行有效地统筹协调。
3.2.4拆迁决策缺乏科学性
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