（一）项目配套的不利因素

1、项目南边紧邻着一个带着小湖泊的休闲娱乐的公园，并且小湖的一半是属于项目内部，在夏天会滋生出非常多的蚊虫，并且有一个广场经常吸引很多大妈过来跳广场舞，加上小商贩聚集，会比较嘈杂。

2、项目西边上就是一条主干道，平时车水马龙，并且有一个公交站。离公车站住得太近，不只要忍受交通的人声、车声，还要忧虑空气质量和环境卫生问题。

3、项目边上规划了一个废物区。，废物区往往随同的是蚊虫乱飞、异味弥漫等问题。

4、主干道上离本项目五十米远处有一个加油站，加油站可能会有爆破、火灾等事端。

5、项目东边相邻的是棚户区，靠马路的棚户区做成了商铺，并且以餐馆和大排档居多，因为小饭馆的人流量比较大，必定会出现噪音，而且小饭馆会排出许多的油烟，这会对项目产生诸如气味难闻、对身体不健康等不利因素，而且大排档、烧烤店等营业时间较晚。会对以后的业主造成休息时光线、噪音等困扰。

（一）项目自身的不利因素

1、本项目相对于其他有竞争的楼盘来说占地面积较小，相对来说能吸引到的一些入驻商业配套也会小一些，比如说一些大型的超市、健身房等都不太愿意入驻。2、而且占地面积小，绿化、公园等面积也会比较局促，难以活动开。

（二）其他同类型产品竞争激烈

1新房市场的竞争，我做了一些数据调查，整个慈溪目前2018年城区新房的商品住宅库存相较17年大幅上涨，目前库存5854套，按照历年来的销售情况，差不多12.4个月就能售罄。按，其中主要能形成较强竞争关系的楼盘有四个，同属于老城区板块。分别为中交月湖美庐、碧桂园珑玥府、祥生明玥府、中海湖心半岛。其中碧桂园珑玥府竞争较大，因为它预计开出来销售均价在11000左右，我们产品在价格上劣势非常明显。从成交量来说，2018年慈溪楼市成交火爆，价格相较17年大幅上扬，但从18年月度表现看有高位下滑趋势，受限购限售政策影响，2018年慈溪楼市成交有持续上扬，商品房成交量较17年上涨65.93%，商品住宅成交量较17年上涨56.34%；2018年商品住宅均价上涨趋势依旧，商品房同比17年上涨31.86%，商品住宅同比17年上涨27.36%。2018年一共成交了6249套。按照趋势来说。2019年成交数量将在5500套左右，届时竞争将会非常激烈。2二手房市场也有较大的量，在成交量上也是连年递增，同时价格上相比新房也有很大优势，而且很多都是装修好的，消费者买了之后能马上入住，对消费者来说也有很大吸引力。

三、针对劣势的解决方案和对策

（一）项目配套的不利因素的解决方案

1、针对公园产生的蚊虫困扰，其实蚊虫困扰的原因主要是因为是因为公园小湖水质不流通造成，并且湖内水草较多，在项目绿化设计时，可以种植睡莲、荷花等改善水质的水中植被，并且投入鱼苗，做成一个良性的水中生态系统，同时清除淤泥加快水循环。后期也可以作为一个卖点，打造成一个有优美水系的小区园林绿化，针对公园内噪音、光照等不利影响，可以在面临公园侧种植一些高大且枝叶茂密的乔木阻隔噪音和光照。同时加强管理、防止广场舞等扰民等行为，将紧邻公园变成一个利好

2、紧邻主干道主要是车流的噪音污染和尾气的空气污染，在设计的时候可以将靠近主干道那排的楼房一层设计成架空，作为业主的公共活动空间，同时将楼房与主干道尽可能地保持距离，空出的距离安排为访客车位方便业主。

3、靠近废物区处可以种植茂密的花树，夏天时可以掩盖异味，同时起到遮挡作用。

4、加油站的话可在销售时说明距离，加油站离小区五十米属于法律规定的安全范围，并且全国加油站事故非常少，实际上是非常安全的，同时也能方便业主生活。

5、棚户区的餐饮实际上是违法行为，现在因为房屋还没交付，所以只能放任自流。但是等业主住进去以后。通过和相关协商，这个问题肯定能等到圆满解决。

（一）项目自身的不利因素的解决方案

1、小区人口少虽然不能引进大型商业，但是本身项目属于老城区的繁华地带，原有的商业已经比较繁华的多样了，少了大型商业的话，可以往小而精的方向发展，通过互联网、配送上门、智能选购等方式，在便捷性上获得大型商业所不具备的优势2、小区面积小导致虽然会产生一些问题，但是同样，也可以利用面积小做出一些大体量小区做不了的优势。小楼盘的优势住户少、车也少、比较清静，社区氛围浓厚，很多邻里邻居都熟悉，邻里关系简单，易于物业管理。可以在物业上多做文章，多开展邻里之间的集体活动，创造出和谐的领里关系，同时，虽然小区的整体绿化面积小，但是在设计的时候可以增加层次感，做出曲径通幽的小区绿化。在绿化的变化度和层次感做好的话，也可以营造出非常优美的小区氛围。

（二）其他同类型产品竞争激烈的解决方案

1、我分析了历年来慈溪市场的成交数据，发现随着房价的上涨，小面积在销售的占比越来越大。而其他几个竞争楼盘以大户型居多。可以在产品设计上增加小面积户型的占比，避免在大户型的销售商厮杀。在大面积方面，因为选择大面积的消费者多为改善，且一般家里都有自建房，我们的产品在设计上要提供比自建房更为舒适的居住体验。一楼可以设计成带前后私家花园，在顶楼要增大采光，多设计阳台和阳光房，增加整个房子的通透感和高级感。在设计风格上可采用新法式风格，明亮大气，外墙用石材干挂，通道使用雕花石柱，与自建房的品质区分开，吸引消费者。2、二手房方面，我们在产品上需要提供现代化的生活方式，我们在小区的设计上可以增加现代感，比如整个小区的无死角监控，并将业主门口的监控通过app共享到业主手机，小区保安采用电子巡更，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，同时二手房的老小区在设计上普遍比较落后，车位配比和生活动线比较差，我们产品可以设计成全小区的人车分流，增加地下室车位配比，在居住体验上要做到明显优于老小区。

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