房地产市场营销的概念可以从狭义和广义两个方面来表述。狭义的概念是指将房地产产品从房地产开发企业手中引导到消费者手中的活动。广义的概念则是指房地产开发企业或经销商（或代理商）为了实现经营目标，对房地产产品的构思、定价、促销和分销的计划和执行过程，从长远来看，经营目标的这两个方面是一致的，市场的垄断者必然是最大利润的获取者，但在短期内或更多的时候，两者却是矛盾的。

（二）房地产市场营销的作用

房地产市场营销是一种新的应用学科，是营销的一个分支。房地产市场营销的研究提高房地产开发企业的营销质量，增强活力和竞争力的房地产开发企业，房地产行业的健康稳定发展，更好地满足生产和生活的需要，具有实用意义。

（1）有利于房地产市场的发育和完善

房地产市场存在并得以正常运行的前提是房地产商品交易的形成。房地产市场不完全竞争、信息的平滑的一般特点，使房地产开发、建设和消费空间，时间，价格，数量和质量的信息交流和访问困难高于一般商品。问题的解决或缓解，当然，需要各个方面的努力，但加强房地产营销理论的研究与应用，通过了解消费者的需求，开发适销商品，加快房地产产品从商品形式货币形式转换、缩短周期，房地产商品流通，加速资金周转，降低房地产生产的盲目性，商品房积压逐渐减少甚至消除市场。这也是最重要的措施来培养和提高房地产市场。

（2）有利于房地产业和国民经济的发展

消费者需求的满意度，房地产市场的正常运行，将促进房地产行业的发展。和房地产业的发展，从投资和消费两个角度将促进国民经济的发展。因为在任何国家和地区，房地产业是国民经济的重要组成部门。研究房地产市场营销，市场监管机制和法律价值，合理分配资源，如土地、资本和劳动力，提高房地产开发企业的经营管理水平和经济效益，将促进房地产行业的繁荣和发展，国民经济。

三、房地产项目营销策略存在问题

房地产业经过了起起落落，现在稳步进入平稳发展期。房地产商品及房地产市场由其固有的特性决定了房地产营销必然有其独特的运作方式。

目前我国房地产市场的营销理念主要有以下几种:

（1）区域营销理念

“房地产开发最重要的因素第一是区位，第二是区位，第三还是区位!”区位营销意识早已为大多数房地产企业所认识。但是，区域营销理念的树立与贯彻，对我国房地产业界来说还是一个新概念。房地产区域营销理念应包含以下三个层次:第一、地区营销。如上海、北京、深圳、成都等中心城市，由于各地区的经济发展水平不一致，房地产投资的预期收益也会不同。第二、片区营销。如成都市呈现的春熙路、骡马市、盐市口三大商圈；上海的徐家汇、四平路、打浦桥、江苏路等商务片区，由于历史原因及城市规划要求，己成为中高档楼盘的集中地。片区营销要求各片区首先形成某个特定的商业气氛而后反过来促进个盘营销。这里，片区营销内有共同利益的开发企业组的非正式集团联合进行该片区全面营销，体现片区整体营销定位，寻找共同市场品味。第三、区位营销。在大势已定的片区营销态势中，单个楼盘的营销活动将由开发企业独立完成，主要突出的是个盘特征。

（2）全程营销理念

近年来，房地产界掀起的营销热，但主要是开发项目后期的市场推广工作。很多营销方案只是针对于开发商己建成的物业进行定位与推广，其实质只是营销策略中的销售促进。真正意义的房地产营销，是始于开发项目的选址、设计、投资、建造、销售以及物业管理整个开发过程的全程营销。可以说房地产营销的目的主要在于深度的前期参与和策划，使得项目的市场推广变得容易。市场的有效需求有多少?哪种物业类型是该市场中的供给空点?主要的竞争对手供给量及营销动作如何?开发企业及物业的市场定位如何?本物业推出时市场的变化趋势又怎样等等一系列的问题，在项目选址认证和可行性报告撰写时就应该注入全过程营销概念，有权威的营销人员对物业的市场前景作出前期预测及营销策划报告。

（3）品牌营销理念

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