房地产这一大件特殊商品也就日益在房地产市场中突显出来，其品牌化的道路实质上是营销力与竞争力不断增长的进程，品牌营销已日益被开发商提高到极重要的地位。但是，由于房地产商品及市场的独特性，如何进行准确的品牌定位，如何引导业主把握品牌取向，如何营造品牌意味即房地产商品如何进行品牌化及如何有效实施和控制房地产品牌战略等等问题，对我国房地产界而言还都是急待解决的新课题。

（一）产品策略偏差

房地产公司市场定位疏忽了开发商及项目本身与竞争对手之间的差距，一味跟随自己的竞争对手定位，使自己处在了市场竞争最为激烈的位置。在产品的设计上，种类太少，无法与竞争对手的产品拉开明显的差别，在竞争中反而没有特色。在目标客户定位方面，没有准确的进行客户定位，缺乏明确客户需求群体。目标客户涵盖面非常广，不能成功的进行具有针对性的推广宣传。

（二）价格策略不灵活

目前低迷的房地产市场中，各房地产商都会合理的利用价格杠杆赢得竞争优势。而房地产公司地产项目没有根据项目的产品、客户的情况、市场的情况制定符合项目自身的价格策略，没有掌握定价的主动权，盲目的跟着竞争对手，在价格“比赛”中相当的被动。

房地产公司地产项目在开盘时机上没有进行把握，对销售整个过程中的时间节点也没有进行分划，同时针对各个销售阶段的特点没有制定详细具体的方案，全部销售工作没有根据如今房地产市场的变化调整。

（三）推广力度较弱

在房地产公司地产项目的推广过程中，对线下广告的资金投入偏低，没有充分利用电视、报纸、杂志、广播等传统媒体在品牌形象建设、品牌价值灌输和筑造品牌推崇度方面的强烈优势，也没有准确的利用互联网信息量大、速度快、资金利用率高等特点，推广力度太弱。户外广告也利用较少，只是在开盘前很短一段时间利用过，开盘后就没有用过，同时也没有积极开展各种促销和宣传活动。这些缺点造成品牌知名度差，产品认识率偏低等一系列严重的问题。

四、房地产项目营销策略改进建

（一）实行品牌发展战略

品牌营销是指品牌产品营销。一旦品牌营销，营销的重点要求将专注于品牌价值，不仅仅是产品本身。品牌营销的吸引力，市场将能够快速识别并同意所有的物品在相同品牌价值与品牌文化相一致，导致购买行为后继续产生共鸣，并形成一个相对稳定的品牌和合同之间的关系。品牌定位的过程是企业品牌对市场和社会，客户，其特点是定义，特此证实了市场竞争优势的过程。

（二）价格策略

高低定价策略的含义:所谓高低定价策略类似于“撇脂定价法”，旨在上市房地产开发商的开始，以高价销售，迅速从市场获取高额利润，并逐步降低价格，力求尽快回笼资金。但应注意定价技术由于维护和升值的房地产产品，消费者购买不减的心态更强，市场反应冷漠月初特别高，价格可能会更糟。因此，价格削减必须掌握某些技能。

价格不能太大，否则容易造成市场恐慌，消费者信心的丧失。可以使用“隐藏”的方法。这个方法效果较好，通过公共关系活动采取削减等收到礼物的折扣，付款，付款，成交数量折扣，强调“末”销售，但也刺激购买。

高驱动去低定价策略一般适用于以下两种情况:一种适用于一些高档商品房。清晨成功开发人员在一个较高的价格，基本完成预期的营销目标市场竞争后平，希望价格会很快卖完了，剩下的汇回资金。另一个适用于建筑和住宅销售在宏观经济周期的衰退阶段，或因为过度竞争，和价格开放没有获得理想的效果，开发人员不得不降低价格，促进市场吸收财产，尽快收回投资。

事实上，无论是高较低，高或低开，不是绝对的。因为销售价格变化更为微妙的过程。开发人员通常采用“低到高到低”的价格变化的节奏。作为一名开发人员，关键的问题是在早期阶段的房地产价格，考虑消费的机会，这样，我们才能真正聚集人气。

（三）完善各个阶段的推广策略

房地产销售分为预热段、开放期间，强劲的销售，销，后期。目前，公司的项目销售销，销期指的是在项目销售主体的情况下销售已经完成，根据市场状况继续消化阶段的项目。因为房屋销售的40%以上，以前投资的大部分开发人员必须恢复，项目基本度过了危机。为目的的这一阶段，住宅部分经历了几个阶段的推广后，最好的房子基本是销售，其他产品的销售。根据当前市场情况的分析，这一次剩余产品的大家庭，有几门，地板上的小型家庭条件很差。初步估计，预计销量将销房屋销售约占总营业额的30%。因为大多数住宅的项目还没有消化，将大规模宣传，本次会议将主要使用低成本的广告媒体，低密度。这一阶段的客户主要集中在中端和高端客户为主。这样的客户购买行为是非常理性的，更注重产品质量，价格优惠的吸引力。进一步加强项目的入住率，越来越受欢迎的社会和环境问题也迅速增加，在某种程度上，这些因素可以提高库存的质量。这一时期是特别重要的促销策略来促进销售。下面是销售持有销期的促销策略进行了讨论。

（1）推广方向：传播项目的工程进度，再次强势炒作项目的景观优势和规划理念；宣传产品的升级亮点，树立楼盘和开发商的品牌。

（2）促销策略：这个时期销售相对平稳，销售的策略侧重于老客户的口碑和介绍新买家；选定节假日等适当时间，邀请社会名流剪彩，举办影星表演，趣味竞赛以及社区亲子活动等。吸引大量人潮前来参观，加深消费者对该项房地产的特别印象，促进销售达到高潮。

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