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浅析房地产价格影响因素(二)
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毕业论文范文题目:
浅析房地产价格影响因素(二)
,论文范文关键词:
浅析房地产价格影响因素(二)
浅析房地产价格影响因素(二)毕业论文范文介绍开始:
①政治安定状况 政治安定状况,是指现有政权的稳固程度,不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说,政治不安定,意味着社会动荡,影响人们投资、置业的信心,造成房地产价格低落。 ②社会治安程度 社会治安程度,是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区,如若经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此造成房地产价格低落。 ③房地产投机 房地产投机,简言之就是投准时机,利用房地产价格的涨落变化,通过在不同时期买卖房地产,从价差中获取利润的行为。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况:引起房地产价格上涨;引起房地产价格下跌;起着稳定房地产价格的作用。当房地产价格节节上升时,那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购,造成一种虚假需求,无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时,那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产,则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时,怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产,以待日后房地产价格上涨时抛出,这样,就会出现当房地产需求小的时候,投机者购置房地产,造成房地产需求增加;而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产,增加房地产供给,从而平抑房地产价格。 ④ 城市化一般来说,城市化意味着人口向城市地区集中,造成城市房地产需求不断增加,带动城市房地产价格上涨。
6、行政因素
影响房地产价格的行政因素,是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素,主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。 ①土地制度 土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如,在中国传统的土地制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。 ②住房制度 住房制度与土地制度一样,对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制,必然造成房地产价格低落。 ③房地产价格政策 房地产价格政策,有两类:一类是高价格政策;一类是低价格政策。所谓高价格政策,一般是指政府对房地产价格放任不管,或有意通过某些措施抬高房地产的价格;低价格政策,一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此,高价格政策促进房地产价格上涨,低价格政策造成房地产价格下落。 ④特殊政策 在上些地方建立经济特区,实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施,往往会提高该地区的房地产价格。 ⑤城市发展战略、城市规划、土地利用规划这些对房地产价格有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。 具体表现为下列两个方面:(1)就某一块土地而言,它会降低地价。(2)从总体上看,由于有利于土地的健康协调利用,因此有提高地价的作用。 ⑥税收政策 直接或间接地对房地产课税,实际上是减少了利用房地产的收益,因而造成房地产价格低落。 ⑦交通管制 某些房地产所处的位置看起来交通便利,但实际上并不便利,这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格,但对另一些房地产来讲,实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行,可以减少噪声和行人行走的不安全感,因此会提高房地产的价格。
7、心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个:(1)购买或出售心态;(2)欣赏趣味(个人偏好);(3)时尚风气;(4)接近名家住宅心理;(5)讲究门牌号码,楼层数字或土地号数;(6)讲究风水;(7)价值观的变化。
(二)房地产主要影响因素中政策影响因素尤为特殊
房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业,显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业,占GDP的比重在10%以上。在我国,房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%,带动一大批关联产业发展,初步成为国民经济的支柱产业。然而,房地产业也呈现出投资过热,价格过高的现象。尽管,政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控,在一定程度上控制了房价上涨的速度,但是,我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。 因此,认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律,将有利于我们分析房地产市场,进而采取行之有效的、有针对性的调控措施,实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
(三)政策因素对房地产价格形成的影响
1、地方政府介入城市房地产业的目的
地方政府对城市房地产市场的介入, 源于一种双重压力:分税制以后地方事权的比重普遍高于财权带来的压力、 地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构的压力。 在双重压力之下, 面对资源的约束, 依据现有土地供给制度, 地方政府介入城市房地产开发, 推动房地产市场的景气, 动员社会各种资源进入房地产市场, 达到财政增收、 GDP 高增长的等社会经济目标。 这种介入也对城市房地价格有直接、 间接推动作用。
2、地方政府影响房地产业的方式及作用
①通过城市建设和旧城改造干预房地产市场
地方政府对政绩的追求,会使其通过对公共资源的掌握和决策权力,上马很多不必要的形象工程。旧城改造的拆迁工程,则为房地产市场提供了大量的需求方。
②通过土地出让干预房地产市场
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