根据房地产价格决定理论，房价的形成既要受到成本因素的影响，也要受供求因素的影响，同时，预期因素及市场经济环境也会影响商品住宅价格的形成。总的来说， 各种因素的变动对房地产价格的形成都有着至关重要的影响。本章主要从商品住宅成本因素、供给因素、需求因素三个方面入手，分析了杭州商品住宅市场运行特征。

1.成本因素分析

①、土地成本。

土地价格也称地价，本文研究的地价是土地需求者为获取土地使用权所付出的货币价格，即买卖土地的价格。随着城市化进程逐步加快，中国城镇化率水平逐渐提高，土地资源日益稀缺，城镇土地在房地产市场中扮演者越来越重要的角色。

一线城市、二线城市和三、四线城市拿地金额占比情况。2012年以来，一线城市止地出让金占比从4.9%，逐年増长到2015年达到12.5%，这明显反映出房地产开发商将重屯、转移向一线城市，为一线城市持续健康发展奠定了基础。同时，拿地百分比的变动也反映出开发商对二、三、四线城市发展前景由乐观转为谨慎，侧面反映出二、三线城市库存高企的现状。2017年杭州的土地出让金达到2190亿元，仅次于北京；2018年是2400亿元，全国第一；2019年年内已达2474亿元，仍排在第一。

②、建安成本

建安费（又称建安工程费）是建筑过程中的房屋建设费用，与房屋的建筑工艺， 材质有关， 在房屋总成本中所占比重较大的。近几年， 我国商品住宅建造相关成本上涨较快。2003年，黑色金属材料和有色金属材料价格同比分别上涨7.88%和5.29%，2004年，两者上涨幅度更是达到20%以上；2005年和2006年建材价格更是全面提升，致使建造成本增加，从而推动房价的上涨。尽管2008原材料短缺推动钢材价格大幅上升，但是随后的美国金融危机波及其他地方并传导到实体经济，钢材、水泥需求量急速下降导致价格大幅下跌。2009年，“保增长、扩内需、调结构、惠民生”一揽子计划的实施，钢材水泥价格从年末开始止跌回升。2011年到2015年，随着宏观经济增速减缓，下游行业对钢材和水泥需求减弱，钢材水泥价格逐步走低。由2015年提出的 “去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务下，库存减少房价高涨，调控趋严矛盾加深。

建安成本占房地产开发成本比重较大，建安成本费用的上涨无疑増加了房地产商开发支出，开发商势必将这部分增加的成本转嫁到购房者上，房价随之上涨。目前，经济水平的发展使消费者更注重生活体验，住宅消费者将目光更多地转移到小区配套设施、住宅质量、新型绿色环保工艺等等，在住宅建筑方面的改善必然导致建安成本上涨。另一方面，随着技术水平的改进，建筑房屋所选用的材料及工艺发生了较大变化，建筑材料尤其是钢材、水泥使用量的上升以及其高位震荡的价格必然导致建安成本上涨。

2.供给因素分析

住宅供给因素并不仅仅指在一定时期内市场能够为社会提供的住宅总量，它是一个需要综合衡量的概念。从房地产开发商的角度来看，能为市场提供多少供给与多种因素有关，包括开发商面临的成本、开发商所能投入的资金、市场中现有的供给量及筹集资金的成本有关。因此，供给因素包括土地成本、建安成本、房地产投资额、房屋竣工面积、利率有关。

3.需求因素分析

    需求因素不再仅仅表示为对商品房的需求数量，而是站在消费者的角度，购房商品房需要考虑的相关因素，包括住宅市场上的刚性需求数量、作为住房购买主力的城镇人口数量、消费者人均可支配收入、市场上己经存在的需求、经济变量物价指数、购买住房的资金成本Ｗ及位置，即人口情况、城市化率、人均可支配收入、住宅销售面积、CPI、利率和区位因素。

①、人口情况及城市化率。

商品住宅巨大的潜在需求日益显现，人口结构是影响居住需求最关重要的因素。人口的数量是住宅需求的基础，而其中有住房购买需求的人群则是住宅需求基础的基础。所以从人口结构来分析住宅需求应当是分析根源。

新中国成立后我国共出现了三次“婴儿潮”，分别发生在1963年、1974以及20世纪80年代后期，人口的迅速激增无疑为中国房价的接连上涨埋下了隐患。据统计，第二次婴儿潮的十年间，我国初生婴儿的数量达到1.2亿左右。进入2000年到2010年，第二次婴儿潮效应显现，导致30岁左右群体比重减少，40岁左右群体所占比重增加。2010年至今，第三次婴儿潮效应使得25-35岁人口比重重新上涨。长期来看，30岁左右群体是结婚胸房的刚性需求者， 这对房价上涨起到了重要的推动作用。

②、人均可支配收入。

根据凯恩斯理论，随着居民家庭收入的增加，人们为了提高生活水平会增加消费。住宅作为投资品属性和商品属性的集合体，会吸引潜在的消费者増加对其的支出和投入，对于那些存在住宅刚性需求和改善性需求的消费者，更有能力去购买住宅，住宅需求随之増加，导致商品住宅价格上涨。

③、住宅销售面积。

2015年杭州楼市去库存效果显著，全年共计成交104263套/1161.62万平方米；2016年销售商品住宅面积1567.28万平方米；2017年销售商品住宅面积 1194.87万平方米；018年,在“房住不炒”的政策高压之下，杭州市区（含富阳、临安）住宅共计成交1150万方。

④、通货膨胀率。

在一定程度上，高通货膨胀会促使人们购买可以保值增值的资产，住宅恰好符合这一特征，因此住宅需求增加，房价上涨。这是因为通货膨胀影响住宅名义价格和真实价值变动，同时，通货膨胀改变人们的消费行为和储蓄行为，尤其是在高通胀的情况下，商品住宅的投资属性会吸引潜在投资人购买住房。

⑤、利率。

    整体来看，商品住宅的价格自2000年以来发展迅速，目前己达到历史高位，为了支付房款，贷款成为居民普遍选择的购房资金渠道。贷款的利息决定了购房成本，利率的高低直接影响居民购买商品房的能力。同样的，对于房地产开发商来说， 贷款利率的高低直接影响了其筹资成本， 因此利率也是房地产商供给因素中需要考虑的重要因素之一。

与居民买房息息相关的利率是长期公积金贷款利率，一方面，公积金政策己经全面实施， 每个居民都可以依靠这种模式作为购房资金的一种方式来源，另一方面， 公积金贷款利率要比商业银行贷款利率低1.44-2.52个百分点，购房利率优惠程度更多，因此它成为居民住房贷款的第一选择。除此之外，个人商业住房抵押贷款也是重要的房贷资金来源，两种类型住房抵押贷款共同保障居民贷款来源渠道，因此贷款利率的高低直接影响到每个居民贷款的资金成本，进一步对居民购买住房的需求产生影响

⑥、城市区位。

城市区位包括的内容很多，从微观上讲，将一个城市的多个县市区分别看作独立单位，每个县市区都占据整个城市的某一独立地理位置；从宏观上讲，将城市看作整体，城市区位又蕴含着其在全国区域中的位置。这里我们指的是前者。

三、房地产调控

    （一）、国家的宏观调控政策。

这一轮房价的上涨行情中，正好赶在各项因素合力作用下，彻底暴露市场经济的缺陷，集中体现在市场失灵与市场风险上，这是市场难以自我纠正的行为，需要政府干预（宏观调控）来慢慢消化。

中央和地方政府需要的是一个稳定的社会环境和和谐的舆论氛围，是故任何城市的房价出现剧烈波动都将会是严重的政治不正确，杭州做为重点监测城市，房价是否稳定甚至会成为中央评价地方的重要考量指标，因此严控房价过快上涨自然成为地方政府工作的重中之重。政府将继续贯彻“分类调控、因城施策”的理念，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，大力支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，并重点体现在杭州市政府9月和11月相继出台的两个限购文件中。

1、提高首付。9月将二套房商业贷款和公积金贷款的首付比例提高到50%；11月又将这一比例持续上调到60%，并将首套房商业和公积金贷款首付比例上调到30%；且对第3套及以上住房暂停发放公积金和商业贷款。

2、外地人限购。9月首次对非杭州户籍居民限购，限制购买1套住房；11月调控升级，对不能提供购房之日起前2年内在杭连续缴纳1年以上个税或社保证明的外地客户彻底限购。

3、暂停购房落户。9月28日起在市区范围内暂停“购房落户”政策，且该项政策截至目前仍未取消。

4、限价、限备案、限网签、加速违法查处。除了对购房者采取严格的限购措施外，对开发商也采取限高价、限备案、限网签等措施，同时加速违法行为查处。

在之后党的十九大报告中再次指出房地产市场政策定位：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这表明，十九大之后，调控政策也不会放松。或许住房供给侧改革也将正式开启，包括加大经济适用房、廉租房、限价房、合作建房的应，以及打击地方政府和开发商的囤积土地行为来抑制房价。经济适用房、廉租房、限价房、合作建房的供应增加，如果严格限制购买者（承租方）的身份必须为低收入者，而且落实得力，应该也会取得一定的成效。

（二）、金融政策的跟进

2016年中国经济出现的结构性矛盾之一就是金融领域和房地产领域出现了资产泡沫现象。针对这一现象，央行强调，下一阶段，要贯彻中央经济工作会议精神，回归房屋居住属性的定位，宏观上管货币，微观信贷政策上支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。更为重要的是，从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。同时，商业银行对个贷的热情或已达上限，受政策影响很难继续提升，极有可能迎来按揭利率的向上拐点，个人负债成本或会提高。

无独有偶，中国证券投资基金业协会（基金业协会）也发布了《私募资产管理计划备案管理规范第4号》，矛头直指私募基金投资房地产市场的行为。一大批房企在热点城市拿地、项目并购以及公开举牌等环节也将不同程序地遭受相应影响。

在房地产市场融资收缩的背景下，开发商融资难度和融资成本都将加大，银行在购房贷款方面也紧缩银根，行业洗牌又将加速到来，随着拆迁款逐步消耗殆尽，购房者回归理性，房产销售局势自然也不容乐观，部分开发商为加快销售资金回笼，可能会以价格换销量，促进整个房产市场价格趋于平稳。

在这个不断变化地市场经济下，我们需要的是紧随经济环境变化相适应的经济政策。国家的宏观调控不能只是一厢情愿的事，而不是“国家意志”体现，而是政府对市场动作规律自信把握的结果。

参考文献格式

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