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浅析房地产价格影响因素(以杭州市为例)(一)
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毕业论文范文题目:
浅析房地产价格影响因素(以杭州市为例)(一)
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浅析房地产价格影响因素(以杭州市为例)(一)
浅析房地产价格影响因素(以杭州市为例)(一)毕业论文范文介绍开始:
目 录
一、引 言………………………………………………………………………………2
二、杭州商品房价格影响因素分析…………………………………………………2
(一)、杭州商品房住宅价格走势……………………………………………………2
1、2002-2007年,房价震荡型上涨…………………………………………………2
2、2008-2009年,房价飞涨…………………………………………………………3
3、2010-2015年,房价转向…………………………………………………………3
4、2016年至今,疯狂追涨…………………………………………………………3
(二)、杭州商品房住宅价格因素分析………………………………………………4
1、成本因素分析……………………………………………………………………4
①、土地成本………………………………………………………………………4
②、建安成本………………………………………………………………………5
2、供给因素分析……………………………………………………………………5
3、需求因素分析……………………………………………………………………5
①、人口情况及城市化率…………………………………………………………5
②、人均可支配收入………………………………………………………………6
③、住宅销售面积…………………………………………………………………6
④、通货膨胀率……………………………………………………………………6
⑤、利率……………………………………………………………………………6
⑥、城市区位………………………………………………………………………7
三、房地产调控………………………………………………………………………7
(一)、国家的宏观调控政策…………………………………………………………7
1、提高首付………………………………………………………………………7
2、外地人限购………………………………………………………………………7
3、暂停购房落户………………………………………………………………………7
4、限价、限备案、限网签、加速违法查处……………………………………………7
(二)、金融政策的跟进(一)、杭州商品房住宅价格走势…………………………8
一、引 言
中国在房地产制度改革的道路上己经走过了将近40个年头。从改革开放初期的实物福利分房制度,到20世纪80年代形成“提租补贴”的房改基本思路, 再到90年代对出售公房、住房金融、住房市场等房改新思路的继续探索, 再到如今坚持房地产业市场化,中国己经向相对成熟、稳定的住房供应体系又走进了一步。尽管中国己经在房地产领域取得了一定的成绩,但是房地产价格在近20年内却出现大幅上涨,严重影响了民生问题。显然,中国目前正处于需求侧消费投资增长疲软和供给侧改革探索阶段,然而经济增速相对放缓条件下房价再次较快增长,会使得房地产市场矛盾进一步累积。鉴于此,在这一背景下,研究房地产市场的投资、建造和销售等相关情况, 进一步探索房地产价格高位运行的原因,意义重大。
本文选用杭州市房地产市场作为研究我国房地产影响因素切入点,并引入一线城市上海市,客观认清房地产价格持续快速上涨的原因,厘清房地产价格与其影响因素相关关系。
通过从成本、供给、需求和预期四个角度考察杭州市住宅市场价格影响因素,
在影响房价的各种因素中,需求因素占主导地位,不断增长的总人口数目所导致的住宅需求变动对房价影响最为显著;对房价较为显著的因素还包括土地成本、建安成本、住宅投资额、利率以及基于历史价格的房价预期作用。
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二、杭州商品房价格影响因素分析
杭州,浙江省省会、副省级市、杭州都市圈核心城市,国务院批复确定的浙江省省会和全省经济、文化、科教中心、长江三角洲中心城市之一。截至2018年,全市下辖10个区、2个县、代管1个县级市,总面积16853.57平方千米,建成区面积559.2平方千米,常住人口980.6万人,城镇人口759.0万人,城镇化率77.4%。
杭州位于中国华东地区、东南沿海、浙江省北部、钱塘江下游、京杭大运河南端,是环杭州湾大湾区核心城市、沪嘉杭G60科创走廊中心城市、国际重要的电子商务中心。杭州人文古迹众多,西湖及其周边有大量的自然及人文景观遗迹,具代表性的有西湖文化、良渚文化、丝绸文化、茶文化,以及流传下来的许多故事传说成为杭州文化代表。
(一)、杭州商品房住宅价格走势
1、2002-2007年,房价震荡型上涨。
2002-2007年期间, 杭州市商品住宅的价格呈现震荡型上涨态势。举例如下:2002年12月,商品住宅均价为5165元/平方米;2003年5月,商品住宅均价为5148元/平方米;2003年12月,商品住宅均价上涨到5898元/平方米;涨幅高达14.2%。2002-2007年之间,杭州楼市均价基本在1万元左右。
2、2008-2009年,房价飞涨。
2008年,受到美国次贷危机的影响,美国的房地产行业和金融业陷入危机,这种负面效果影响到了整个中国房地产行业。从影响的幅度来看,2008年相对全国住宅均价下跌,杭州楼市还算比较稳定,但却加强了消费者的观望心态,导致2008年住宅价格首次出现回落。2008年末,政府“四万亿”救市给房地产企业一次喘息的机会,这被认为是挺救房价走势低迷的“强心丸”。2009年的杭州楼市异常火爆,大量温州人开始冲入杭州炒房子,房价直线飙升,不少楼盘的价格基本翻了一番;月成交量历史性突破万套、土地市场地王频出。
3、2010-2015年,房价转向。
2010年杭州房价继续大幅上行,这一年对杭州房价居然是全国第一,一举超越北京上海等一线城市。政府果断出手,当年4月开始推出了房地产史上周期最长、最严厉的调控。10月开始限购和限贷:任何家庭,均只能再购入一套住房;停止购房补贴政策,并且三套房暂停发放贷款。
然而房价还在攀升,地王仍在诞生。
2011年,政策继续加码,杭州马上将二套房首付比例提至60%,第二个月限购开始升级,三类人群暂停购房。结果这一年,房子成交量发生了明显下滑,降幅50%;但是房价并没有出现大幅下跌。
2012年,调控效果终于开始显现:打折降价现象频频出现,有大桥西板块的某楼盘号称龙年首降,就连滨江的某楼盘也由22000调至17000。
随后降价潮开始,成交也有所上涨,但是人们买涨不买跌,还是没有明显好转。而调控也没有放松,直到了2013年11月,杭州将二套房首付比例提至70%。
房价依然还在下滑,但是这时大家都对房子失去了兴趣,认为房地产的辉煌已过,很多人坚持认为房地产就此歇火了,都在唱衰房地产。
2014年7月,政府开始解除限购,主城区140平方米以上住房限购;到了8月,主城区140平方米以下住房解除限购。到了9月,央行也放宽了政策,对第二套住房按照首套房贷政策执行。但这并没有引发大家购房的积极性,当时人们几乎已经不再谈论房子。
2015年3月,政策继续放宽:二套房个贷首付比例降至4成,购买2年以上普通住房销售免征营业税,随后央行五次降息、降准。由于政策的接连刺激,结果2015年,杭州楼市成交超过了过去几年,但房价并没有发生太大的变化,市场仍然有大量库存
4、2016年到今,疯狂追涨。
2015年年底,中央经济工作会议召开之后,有一个词特别的火——去库存。
其实就是号召大家去买房子啊!然而当时最流行的是创业,是“大众创业,万众创新”很多人奔赴在创业的最前线。而且当时股票也在大涨(股灾之前),大家每天谈论的都是股市。
慢慢的,当时各地房子的库存量大得惊人,一些城市的去库存周期甚至达到100个月。
于是到了2016年2月,政策再度放宽,首套房首付降至25%,并可向下浮动5个百分点;二套房首付比例也从原先的4成降至3成。20天后,国家又大幅下调房地产交易环节契税和营业税。
2016年9月的G20结束后,杭州这个二线城市晋升为准一线的报道见诸报端,屡屡提及。紧接着,同“北京房”、“上海房”一样,“杭州房”也成了房市的热词,翻倍上涨。先是看到一则广厦天都城千人抢房的状况,紧跟着杭州市房管局发布新政,规定“自9月19日起实施住房限购,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。”政府限购动作也是高效直接。你会以为就此嘎然而止了,但市场的心态就是追涨,到了年底,中央又说了“房子是用来住的,不是用来炒的”。
有效吗,并没有,因为还有一个超级大boom“三改一拆”等。出现了像“手握800万,我却买不到一套房”,“身价上千万的富豪,却只能蹲在售楼部的角落等待”这样奇葩的新闻。
(二)、杭州商品房住宅价格因素分析
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