电气工程
会计论文
金融论文
国际贸易
财务管理
人力资源
学前教育
德语论文
工程管理
文化产业
机械设计
汉语文学
英语论文
物流论文
电子商务
法律论文
工商管理
旅游管理
市场营销
药学论文
制药工程
生物工程
包装工程
模具设计
测控专业
工业工程
教育管理
行政管理
计算机论
电子信息
体育教育
小学教育
印刷工程
土木工程
书法论文
护理论文
心理学论
信息管理
公共事业
给水排水
范文首页
|
毕业论文
|
论文范文
|
计算机论文
|
外文翻译
|
工作总结
|
工作计划
|
现成论文
|
论文下载
|
教学设计
|
免费论文
|
原创论文
|
全站搜索
搜索
高级搜索
当前位置:
论文同学网:毕业论文范文网-论文范文
->
免费论文
->
工程管理论文
城市化对房价的影响(四)
作者: 浏览:
3
次
免费专业论文
政治工作论文
计算机论文
营销专业论文
工程管理论文范文
医药医学论文范文
法律论文范文
生物专业论文
物理教学论文范文
人力资源论文范文
化学教学论文范文
电子专业论文范文
历史专业论文
电气工程论文
社会学专业论文
英语专业论文
行政管理论文范文
语文专业论文
电子商务论文范文
焊工钳工技师论文
社科文学论文
教育论文范文
数学论文范文
物流论文范文
建筑专业论文
食品专业论文
财务管理论文范文
工商管理论文范文
会计专业论文范文
专业论文格式
化工材料专业论文
英语教学专业论文
电子通信论文范文
旅游管理论文范文
环境科学专业论文
经济论文
人力资源论文范文
营销专业论文范文
财务管理论文范文
物流论文范文
财务会计论文范文
数学教育论文范文
数学与应用数学论文
电子商务论文范文
法律专业论文范文
工商管理论文范文
汉语言文学论文
计算机专业论文
教育管理论文范文
现代教育技术论文
小学教育论文范文
机械模具专业论文
报告,总结,申请书
心理学论文范文
学前教育论文范文
收费计算机专业论文
Delphi
ASP
VB
JSP
ASP.NET
VB.NET
java
VC
pb
VS
dreamweaver
c#.net
vf
VC++
计算机论文
毕业论文范文题目:
城市化对房价的影响(四)
,论文范文关键词:
城市化对房价的影响(四)
城市化对房价的影响(四)毕业论文范文介绍开始:
城市化对房价的影响
①数量保持较高的增长速度。从1978年到1997年的20年间,城市由193个发展到668个,增长了246%;从行政区级来看,县级市增长较快,从92个发展到442个,增长380%;从地区分布看,发达的东部沿海地区发展更快,从69个发展到301个,增长336%,而西部地区只增长了202%。从城市规模看,中小城市发展快于大城市,中等城市从60个发展到206个,增长243%,小城市从93个发展到381个,增长309%,而大城市只增长了74%。②城市水平与城市密度,东部沿海地区高于中、西部地区。东部沿海地区先开放发展,商品经济发达,现代工业发展较快,城市水平较西部高。③中等城市人口增加绝对量比大、小城市大,体现了我国城市发展坚持实行严格控制大城市规模,积极发展中、小城市的基本方针。这一基本方针与世界各国的城市发展是一致的。世界各国都在设法控制大城市人口过快增长,合理发展中、小城市,在一些发达国家还出现了城市人口向郊区移动的趋势。④城市群、城市带逐步形成和扩大。随着改革开放和现代经济的迅速发展,中心城市辐射作用日益增强,我国的辽宁中部、京津唐、山东半岛、长江三角洲、珠江三角洲已形成五大城市群;在沿铁路的京广线、津沪-沪杭线、京哈线、陇海-兰新线、焦枝-枝柳-湘贵线、浙赣-湘黔-贵昆线、宝成-宝昆线逐步形成过带状态的城市带;1990年在开发上海浦东新区的基础上,又开放芜湖、九江、武汉、黄石、岳阳、重庆、合肥、南昌、长沙、成都等城市,形成了以上海浦东开发区为龙头的沿长江黄金水道的城市带,它已成为我国对外开放和国民经济发展中举足轻重的横向中轴线。这些城市群、城市带的形成,使该地区的城市化水平有了较大的提高。如长江三角洲地区城市化水平为34.3%,高出全国18个百分点。又如日前较发达的珠江三角洲地区城市化水平为38.2%,高出全国的22.3个百分点,该地区每0.27平方千米就有一个城市,是我国城市密度最大的地区。
(三)城市化的建设资源
土地,水,交通,城市化进程中水文循环的失衡
二 城市化对房地产市场发展影响因素
城市居民高收入刺激房需收入水平的高低是决定住房需求最直接的因素,要实现“居者有其屋”的目标,必须首先拥有足够的收入来确保购房能力,城市居民的高收入就成为推动房地产市场发展的关键动力。根据我国的情况来看,首先是城镇居民收入增加快于农村,对住房质量要求提高
(一)城市化下资源因素对房地产影响 中国的房地产市场发展和其他国家不同的是,城镇化和城市化同步进行,使得房地产的增长过程尤为暴力。与日本等国家不同,发达国家的城市扩张发生在城镇化之前,主要在于受外来经济的影响小。而中国在改革开放后带来的大量先进生产力,使得经济密度和人口密度差急速提升,大量人口涌入城市,而此时的城市扩张并不明显,突然带来的住房需求导致了房地产 10 年的需求大牛市
(二)土地资源对房地产市场影响
004年以来,虽然经过了央行加息以及对二手房加收营业税等一系列调控措施的干预,全国房地产市场价格依然是涨声一片。工薪阶层倾其毕生积蓄不能买套商品房,房价已成老百姓不能承受之重。虽然影响房价的因素很多,但是,2004年严格土地管理,收缩地根等一系列土地政策的施行对房价的上涨确实起到了推波助澜的作用。
(一)地价对房价的影响
土地是房地产存在的物资基础和前提,土地价格对房地产价格影响巨大。
首先,土地的需求是一种引致需求,即人们对粮食及房地产等产品的需求间接的导致了对土地的需求。对房地产的需求上升必然导致对土地需求的增加,土地需求同房地产需求往往同方向变动。
其次,土地的供给缺乏弹性。由于土地的自然存量是固定的,适于房地产开发的土地更是少之又少,因此,当土地的供给量达到一定程度时,无论价格多高都不能增加土地的供应量。
基于以上两点原因,随着经济的发展,土地价格往往不断攀升,地价占房地产价格的比例也会逐步提高。而且,越是处于城市的核心区域,地价占房地产价格的比例就越高。
(二)目前土地政策存在的问题
我国虽然幅员辽阔,但是适宜耕种的土地并不多,加之人口众多,人地矛盾十分突出。为了节约土地,我国将十分珍惜和合理利用每一寸土地作为基本国策。但是受传统计划经济体制思维定式的约束,我国目前土地政策的制定还带有鲜明的计划经济的印记,明显不能达到“十分珍惜和合理利用每一寸土地”这一基本国策的要求。
在实际管理过程中,政府土地管理部门层层审批用地指标,严格限制农用地和建设用地之间的相互转用,这种土地管理政策导致一方面城市建设用地极其紧张,地价飞涨;另一方面,农地大量撂荒闲置。土地资源不能在不同的产业部门间自由流动,资源配置效率低下,从而造成对土地资源的严重浪费。
中国目前正进入一个城镇化水平迅速提高的时期,大量的农村转移到城市的人口以及城市原住民提高居住水平的要求形成了对房地产的巨大需求,而目前的土地政策是土地不能自由流动,农村人口占用的农用地不能随着人口的迁移而转化为建设用地,我认为这是目前建设用地供应紧张,房地产价格飞涨的根本原因。
土地虽然具有一定的特殊性,如它为我们提供生存空间,提供吃饭穿衣等基本生理需要所必需的物资资料,关乎国家粮食安全,但同时,它更是一种生产要素,需要利用市场机制对其进行有效配置。
举例来说,假如土地只有种植粮食和建造房房两种用途,那么在土地资源有限的约束条件下,具有理性的社会经济主体就面临一个问题, 即我们怎样将有限的土地资源用于两种不同的用途。是生产更多的粮食还是建更多的房屋?应该由谁来做这个决定?传统的计划经济体制下是由政府做出计划安排,每年将多少土地用于生产粮食,多少土地用于建造住房,可是由于消费者的偏好千差万别,加之信息不对称,政府不可能做出完美的决策,使每个消费者的对两种商品的需求在既定的资源约束条件下得到最大的满足,这也就是计划经济之所以破产的原因。但是,市场通过价格机制很好地解决了这个问题,消费者运用自己手中的货币选票来选择自己喜欢的商品,如果他们感到多消费一个单位的房子比多消费一个单位粮食所带来的效用更大,那他们会将更多的货币选票投向房子,对房子需求的增长将导致房价上涨,从而使开发住房变得更加有利可图,开发商在利益的驱动下就会购买更多原来种植粮食的土地来开发住房。市场经济正是通过这种价格的传导机制使消费者对商品效用价值的判断同生产有机的联系在一起,回答了生产什么,生产多少,和为谁生产的问题。
究竟多少土地应当用于粮食生产,多少土地应当用于房地产开发,这应当由消费者而不是土地管理部门来决定,因为政府不知道由千差万别的个人需求组成的总需求的规模和结构。目前高企的房价说明消费者更倾向于选择住房而非粮食,前几年粮食价格的低迷也说明了这一点。
2003年以来粮食价格有大幅回升,很多人在庆幸政府严格保护耕地的政策终于发生了作用,但是我认为,促使粮价上涨的动力,并非对耕地严格保护的政策,恰恰相反,是城市建设对耕地的大规模侵占导致粮食产量减少,而粮食是必需品,需求的价格弹性很低,粮食产量减少必然导致价格上涨。在这里,市场的力量又一次发挥了作用。一味的保护耕地,扩大粮食种植面积只能使粮食产量供大于求,价格下降的幅度大于需求上升的幅度,从而产生“谷贱伤农”的恶果,最终受害的还是农民,这与保护耕地,维护农民利益的政策初衷背道而驰。
严格保护耕地的政策出发点是为了保证国家的粮食安全,目的是好的,但是这一政策带来的客观后果是侵害了农地所有权人(农村集体经济组织和农民个人)对土地的所有权和使用权,等于是在农地上设置了诸多限制其合理有效利用的他项权利,这不能不说是新时期国家对农民利益的更大侵害。保证粮食安全是国家的责任,应当由全体公民来承担,而不仅仅是让最弱势的农民群体来为国家的粮食安全埋单。
(三)、政策建议
在房价、地价(指建设用地)腾贵,住房问题已经威胁到社会稳定的经济形势下,政府应当反思土地政策存在的问题,彻底转变制定土地政策的思路,发挥市场在土地资源配置中的主导作用,更多的利用市场 而不是行政的手段来调控经济,以达到节约合理利用土地,控制房价,稳定楼市的政策目标,进而促进社会主义和谐社会的建设。
首页
上一页
1
2
3
4
5
6
7
下一页
尾页
4
/7/7
以上为本篇毕业论文范文
城市化对房价的影响(四)
的介绍部分。
本论文在
工程管理论文
栏目,由
论文网
(www.zjwd.net)整理,更多论文,请点
论文范文
查找
相关论文
收费专业论文
汉语言文学论文
物理学论文
自动化专业论文
测控技术专业论文
历史学专业论文
机械模具专业论文
金融专业论文
电子通信专业论文
材料科学专业论文
英语专业论文
会计专业论文
行政管理专业论文
财务管理专业论文
电子商务国贸专业
法律专业论文
教育技术学专业论文
物流专业论文
人力资源专业论文
生物工程专业论文
市场营销专业论文
土木工程专业论文
化学工程专业论文
文化产业管理论文
工商管理专业论文
护理专业论文
数学教育专业论文
数学与应用数学专业
心理学专业论文
信息管理专业论文
工程管理专业论文
工业工程专业论文
制药工程专业论文
电子机电信息论文
现代教育技术专业
新闻专业论文
艺术设计专业论文
采矿专业论文
环境工程专业论文
西班牙语专业论文
热能与动力设计论文
工程力学专业论文
酒店管理专业论文
安全管理专业论文
交通工程专业论文
体育教育专业论文
教育管理专业论文
日语专业论文
德语专业论文
理工科专业论文
轻化工程专业论文
社会工作专业论文
乡镇企业管理
给水排水专业
服装设计专业论文
电视制片管理专业
旅游管理专业论文
物业管理专业论文
信息管理专业论文
包装工程专业论文
印刷工程专业论文
动画专业论文
环境艺术专业论文
信息计算科学专业
物流专业论文范文
人力资源论文范文
营销专业论文范文
工商管理论文范文
汉语言文学论文范文
法律专业论文范文
教育管理论文范文
小学教育论文范文
学前教育论文范文
财务会计论文范文
电子商务论文范文
上一篇
:
城市化对房价的影响——湖州市为例
下一篇
:
城市化对房价的影响 (3)
最新论文
精品推荐
热门论文