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城市化对房价的影响(七)
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毕业论文范文题目:
城市化对房价的影响(七)
,论文范文关键词:
城市化对房价的影响(七)
城市化对房价的影响(七)毕业论文范文介绍开始:
城市化对房价的影响
三 城市化进程下我国未来房地产市场发展改变
(一)城市化进程下我国房价问题
城市化进程的衡量标准有很多,最主要的是人口,城市化的程度也是由城市人口的占有比重决定的。而成为一个城市人,最实在的立足点还是在房子上。房子会直接关系到你是否会停留和居住在此城市(对于大部分人是这样)。一个城市的发展潜力大小大会直接影响农民的多少进入这个城市,而房价的高低也会影响这部分人是停留慢慢定居下来或者还是继续打工。这就必然会影响到一个城市的城市化进程了!上面提到政府为什么控制价格不坚决,也是由于房地产的特殊原因决定的,简单的说国家发展过程中储备了大量的经济泡沫,房地产为了提升GDP,占了绝大部分的比重,如果国家强制进入控价,这样会造成泡沫的破灭,直接会影响到经济的持续快速的发展,所以国家政策在这块只是边缘的控制采取“隐形的手”来控制,让房价平稳的发展。
(二)近10年我国房价回顾与分析
2016年,在众多一线城市中,北京商品住宅价格最高,均价为35218元/平方米;新建商品房均价从2006年2016年一路攀升,近十年涨幅达到了447%,让人唏嘘不已。
(三)促进合理房价对我国经济的意义
我国金融市场的发展还处于初级阶段,房地产的发展还有一系列的问题,如风险过于集中商业银行体系,个人住房贷款的信贷的发展可能存在违约的风险等。房地产金融在创新中也存在部分问题,如商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性,不科学,不规范等。自1998年以来,我国连续8年降息。随着个人住房市场化以后,国家鼓励国有商业银行加大对个人住房按揭贷款的支持力度。同时,由于商业银行普遍把房地产借贷作为一种“优良资产”。因此,在经营业务上容易产生急功近利的倾向。 问题:(1)在近几年央行对房地产的调控,房地产价格不仅不降反而持续上扬,政府的干预属于间接调控,是否应该尽量少采取,政府政策的干预对于我过经济的发展是否真的有必要和有效,经济市场化的发展在政府的干预下会如何呢。 (2 )在我国房地产成本的构成中,土地成本占了商品房价格的50%左右,而开发商又将土地成本转嫁到了购房者身上。土地交易价格上涨过快是我国房地产价格上涨的重要因素。但是,在土地交易价格的调控下,人民银行基本无能为力。因此,央行很难预测房产价格的走向。 措施:(1)大力发展多层次,全方面的房地产金融市场体系 房地产金融市场不仅要有间接融资的信贷市场,也要有直接融资的资本市场;不仅要有直接提供融资服务的一级市场,也要有分担风险的二级市场,以解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持房产评估,房产中介,保险,担保,贷款服务等在内的金融市场支持服务体系,加快市场交易制度建设,促进市场交易环境不断优化。 (2)大力推进房地产金融产品创新 为房地产开发,收购,买卖,租赁,管理等各环节提供有效的金融服务,细分市场,开发服务于不同目的和人群的产品。如低收入家庭,刚开始工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化,形成包括房地产信托,投资资金,企业债券和资产证券投资化
四 结论与建议
(一)扩大建房空间,加大住房供应量 目前,地价在房价成本构成中所占比例较大,这也是抬高房价的一个重要因素。土地的投入量加大了,地价当然也会下降,土地多了,住房的供应量也会随之增加,供求差距减少必然会导致房价的下降。然而土地的投放量也是要和我国的国情及和持续发展规划相协调。加大住房用地投入量所需的土地,可以在消除目前因城镇过度扩张所造成的土地资源浪费中解决。现在有许多城镇举着“大规模”“中心化”的旗帜肆意的圈地占地,造成大量土
地资源的浪费和闲置。如果可以将这些土地回收再开发(如住宅楼盘,将土地投入到住宅建设),将会扩充很大一部分住房量。 另外,对于我国来说,较为发达的城镇一般都处于地狭人稠的状态。就算提高了土地的利用率也还是不能很大的改善这种情况。我觉得我们还可以从空间上扩大建房。就拿北京来说,上世纪90年代,北京对楼层的限高问题一直敏感,中心城区及长安街沿线不说,主城区以外的城市建筑物,楼房高度原则上也不得超过60米。然而作为首都北京,日益增大的人口面对极为有限的供房土地,它是承载不住的。市政府应该适当的降低限高尺度,更好的利用空间资源,从而扩大住房供应量。房价也将能随之下降。 (二)政府鼓励多建中低档小区,多建经济适用房和廉租房 经济适用房按规定标准,现阶段每套住房一般控制在60-110平方米。其销售对象主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户,同等条件下优先销售给教师和离退休职工。凡购买经济适用房,须由职工所在单位(无固定职业者由户口所在地街道办事处)出具住房、收入情况调查和审查证明,由经济适用房项目建设单位进行审核,符合条件后方可购买。经济适用房销售的价格,按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元,根据地段等方面情况不同,各处的房价有所不同。 政府所倡导的经济适用房及廉租房的方向是对的,也是行之有效的。但为什么还要在这里提到这个问题,其关键是在开发商的暴力心理以及政府官员贪大求快的政绩心理的压榨下,能够真正投入市场的住房数量依然大大缩水。很多人也许都曾疑惑过为什么那么多的房这么快就卖完了,这也正是解释了在房地产市场中的这个问题。如果想改善这种状况,首先应该提高开发商开发经济小区和住房的积极性,而达到这一点,政府可以相应的降低土地价格,或者减免一些此类开发项目的税赋。商人追求利益的目的达到了,在房价上也就不会如此压榨了。这一问题的解决可以造福更多的低薪阶级买房问题。 (三)加大监管力度,进一步规范交易秩序 这个问题也是与上一个问题相关联的。在利益的驱使下,房地产市场上买卖双方都存在着大量的不规范的投机行为。作为卖方的开发商,存在着诸如“囤积土地”、“暴力性定价”、“捂盘惜货”和“违规炒作”等行为;而作为购房者一方,也存在着诸如“一人多买”、“倒买倒卖”、“假卖真买”等投机行为。对于买卖双方的投机行为,不仅对房市造成泡沫经济,同时也推动了价格上升,政府均应当出台政策加以约束和制止。对于买房者投机行为的约束,可以借鉴北京市政府的做法,北京市规定:港澳台同胞来京购房者,每人限购一套。我们可以引申、扩大一下这条规定的使用范围,将它首先应用到国内若干个大中型城市的房价上,对于外地购房者附加一些硬性条件。这样一来也许就可以少一些山西煤老板一买一层楼的局面发生。同样的也会多一些人有房住。 (四)调整城市化导向,发展小城镇建设 现在的城市化浪潮有几点偏颇值得关注:1.步伐太快,短期内涌入城市的农村人口太多。2.进城的目的地大多是大中型城市,其方向过于集中和偏颇。这两种倾向都在一定程度上推动了房价的上扬,且核心地区的房价为上扬的重中之重。为此,我觉得政府应该适当调整城市化导向,多开发中西部地区及小城镇的城市化建设,完善大中城市规划。与此同时,在大中城市的
各项功能还不完备之前,应当放缓农民进程的速度,适当限制外来人口。对于这些流动人口,政府应当引导其流动方向,即由大中城市向小城市转移。当然,国家完全依靠硬性规定是不行的,城市化政策应该更多的鼓励小城镇建设,完善小城镇的各项功能,这样才有能力吸纳更多的进城人口,农村劳动力以及外地打工人员也更愿意向这样的地区流动。这样做不但可以减缓大中城市的城市化压力,还可以促进小城镇城市化进程。城市人口少了,住房需求也就相对减少,房价也就可以得到相应的缓解了。
五 展望
房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下,房价收入比呈现平稳变动。中国平均房价收入比变动五个阶段特征:第一阶段是1991—1993年,房价收入较快增长并处于较高水平;第二阶段是1994—1996年,1994年大幅下降后,进入平稳上升阶段;第三阶段是1997—2003年,1997年大幅提高后进入较为平稳阶段;第四阶段是2004—2006年,为快速上升阶段。2004—2006年,每户住房总价快速上升,而每户家庭总收入的增速相对平稳,二者的增速差迅速扩大,结果导致了房价收入比的快速上升。2008—2009年平均房价收入比有所下降,2009年降至7.41,但仍高于2006年之前的水平,可见降幅较为平缓。从国际比较来看,目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的,低于6.4~8.4的国际平均水平。1996年以后,中国在加速城市发展的战略决策和重塑工业化模式的大背景下,城市化进入了高速发展阶段,在1996—2009年的14年间,城市人口由3.7亿上升到6.2亿,提高了67.6%,年均增长达到了4.8%。城市化率从30.48%提高到46.59%,提高了16.11个百分点,年均上涨1.15个百分点。按照发达国家的发展经验,当一个国家城市化率达到30%时,整个城市化将面临一个起飞阶段,而从30%到70%时,将进入一个高速发展的阶段。城市化进程的加速,必然要发展作为城市基本功能要素及市民居住必需的房地产业。
参考文献: [1] 于贵霞,童彤,陈余粮,“对当今房价问题的思考”,《知识经济》,2010年(15) [2] 杨柳,杭雷鸣,“房价上升对我国城市化的影响机制研究”,《中国物价》,2007 年(02) [3] 刘兴永,“房价飙升与政府调控”,《中国职工教育》,2008年(01) [4] 徐红梅,“我国不均衡城市化进程引发的重大社会经济矛盾分析”,《经济论 坛》,2009年9月(18) [5] 张莹洁,“房价缘何居高不下”,《农村经济与科技》,2008年第19卷(15) [6] 周天勇,“高房价下的中国城市化隐忧”,《东方城乡报》,2009年8月25日 第B07版
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