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房地产企业的融资渠道分析(二)

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毕业论文范文题目：房地产企业的融资渠道分析(二)，论文范文关键词：房地产企业的融资渠道分析(二)
房地产企业的融资渠道分析(二)毕业论文范文介绍开始：
房地产企业的融资渠道分析

我国房地产企业发行债券并不多见，房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1.5亿元。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，因为发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用这种融资方式。

（四）夹层融资

夹层融资是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让成股份，一部分可以转让成债券;在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。

“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的;第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司+股权质押”模式;第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还;第四种模式是多层创新。

在“夹层融资”，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，可在债权、股权、收益权方面进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35%、同时具备二级以上开发资质的政策，开发商可根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。

（五）房地产信托

我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资的“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)相继出台以来，让我国的信托业务走上了健康发展之路。

对于其他融资方式，信托融资具有以下优势：1.信托资金缓解银行严格房地产信贷后的房地产企业资金紧张问题。2.信托产品设计灵活，能根据不同房地产项目对资金的不同需求“量身定制”。3.信托方式可降低融资成本和操作成本。4.信托融资对企业资本结构有改善作用。

但由于房地产企业不断增长的负债率，房地产信贷累计的风险也引起监管层的高度重视，2010年政府出台了“212文件”，规定房地产开发商委托信托公司发行信托计划，必须“四证”齐全，自有资金超过35%，具备二级以上资质，面对严苛的规定，开发商认为满足这样的要求也就能满足银行贷款的要求，使得房地产信托陷入了尴尬的境地。

（六）房地产信托投资基金

房地产信托投资基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担，同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。

对国内的地产商来说，房地产信托投资基金虽好，但操作起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作房地产信托投资基金面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司一般难以承受。

三、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

（一）建立多层次房地产融资体系

我国房地产企业要想解决融资渠道存在的问题就必须建立多层次房地产融资体系，来满足当前房地产企业多元化发展的需要。从目前来看，我国房地产融资市场的参与主体是商业银行，而没有专业的信贷机构，而我国的房地产债券、房地产基金等融资对房地产融资的影响却很小。另外，由于股权融资要求较高，一些中小企业也很难通过上市来进行融资。近年来，随着国家对宏观经济的调控，很多银行开始紧缩银根，因此房地产企业的资金压力变得越来越大。所以我国房地产企业建立多层次融资体系，从而为不同的企业提供不同的融资场所，以此来减轻房地产企业对银行贷款的过分依赖。

（二）加紧开发房地产金融投资产品

目前，我国房地产企业的融资渠道已逐步趋向多元化，因此需要稳定的房地产金融产品来供应体系。近年来，我国房地产金融建设才刚刚起步，从目前的发展看，我国的房地产金融产品比较单一，缺少系统、专业的房地产投资开发贷款机构。虽然国家也相应建立了相应房地产信托，但其跟银行贷款是基本一致的。

（三）完善房地产金融法律法规

目前，虽然国家及相关部门也出台了关于房地产金融法律法规相关政策，但并没有形成一整套合理的体系，也没有具体规定。因此，需要完善房地产金融法律法规，并对房地产企业新型开发的融资工具的组织形式及分配方式等机型严格规范，以促进我国房地产融资多元化发展。一方面，国家应对房地产金融市场做出适时的宏观调控与管理，并完善相关法律法规，以开发新的融资工具，丰富融资方式；另一方面，房地产企业自身也应不断地开发新的融资渠道，避免过分依赖于银行贷款，结合企业自身特点获得其他的融资方式。

五、参考文献：

[1] 黄燕. 我国房地产融资现状探析[J].时代金融（下旬）. 2013（10）

[2] 熊立. 我国房地产融资现状分析及多样化建议[J].现代商贸工业.2011.23（19）

[3] 欧雯诗. 我国房地产融资现状及发展方向[J].中外企业家.2014.（22）

[4] 吴佶. 我国房地产企业融资方式的研究[J].财经界.2016.(17)

[5] 窦润杰. 我国房地产企业融资方式创新研究[J].现代商贸工业.2016.37(4)

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