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住房保障政策研究(一)
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毕业论文范文题目:
住房保障政策研究(一)
,论文范文关键词:
住房保障政策研究(一)
住房保障政策研究(一)毕业论文范文介绍开始:
XCLW119620 住房保障政策研究
一 我国保障性住房发展历程和现状
二 保障性住房对经济的拉动
三 保障性住房发展趋势
四 发展保障性住房的必要性和可能性
五 我国保障性住房的建设建议
内 容 摘 要
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。
保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房,也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区(危旧房)改造、游牧民定居工程。其意义在于首先改善城市低收入居民的居住条件,是重要的民生问题,加快建设保障性安居工程,对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义,其次加快建设保障性安居工程,对相关产业具有很强的带动效应,之后加快建设保障性安居工程,还为今后扩大消费创造了有利条件。
保障性住房与商品房相比,保障性住房制度还很不完善,致使有人开始怀疑这项举措的推行。加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措.
未来五年,我国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末,全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上,基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。
关键词:保障性住房,政府调控
一、我国保障性住房发展历程和现状
1.1 保障性住房相关概念
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房,也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区改造、游牧民定居工程。
保障性住房指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、 销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。按照针对所保障群体的收入情况划分,保障性住房大致可以分为三种:廉租房、经济适用房、限价房。目前保障性住房受惠人群为有本地户口的城镇居民。
廉租房:保障补贴分为实物配租和租金补贴,主要以实物方式,结合发放租赁补贴。实物配租以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭,只租不售,其所有者为国家,低收入家庭没有产权。廉租房的套型建筑面积控制在 50 平方米以内。
经济适用房:以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。经适房在取得完全产权前,只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借;经适房如果住满五年,可以进行更名交易、按市场价格与购买价格之间差价的一定比例补交土地收益等价款,届时购房人拥有完全产权。经适房套型建筑面积限定在 60 平方米左右。
限价房:为限地价、限房价的普通商品住房,它是按照政府和开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房。在规定年限内不得转让和出租,年限满后出租或转让的,须按市场价格与购买价格之间差价的一定比例补交土地收益等价款。套内户型面积在 90 平方米以下。
棚户区:虽然棚户区不属于保障房,但棚户区改造却是组成保障房建设的重要部分。棚户区分为城市棚户区、国有工矿(煤矿)棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类1 ,其中城市棚户区约占 65%。对城市棚户区改造补偿分为实物房屋安置和货币补偿两种方式。实物房屋安置通常按原住房建筑面积的一定比例置换为指定区域定向安置的经适房或者限价房;货币补偿通常为一次性补偿费用。回迁安置的住宅和非住宅房屋,自回迁之日起,规定年限内不准上市交易。
1.2 我国保障性住房发展历程
阶段一:
1995 年我国实施“安居工程”,开始推行保障性住房。安居房由政府组织建设,以实际成本价向城市的中低收入住房困难户提供住宅。由于该项建设资金主要由地方财政承担,政策出台后,一直未能顺利推行。这项于 1995年1月开始施行的措施,至1998年住房改革全面推进后,逐步被经济适用房政策所取代。
阶段二:
1998 年住房制度改革,国家提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房,并提出“重点发展经济适用住房(安居工程)”。从 1998 年开始的之后三年是经济适用房长足发展时期,开发投资额、新开工面积、在建面积和竣工面积各项的年均增速均高40%-50%。
阶段三:
2001-2005年保障性住房建设出现萎缩。2003年经济适用房原来的保障性住房性质 和住房供应主体地位变为了“有保障性质的政策性商品住房”,并且房地产业被定性为“促进消费,扩大内需,拉动投资增长”的“国民经济的支柱产业”,商品房市场开始迅猛发展的同时保障性住房市场进一步萎缩。
阶段四:
2006 年以后政策逐渐向保障性住房倾斜。2006 年国家出台 90/70 政策,市场结构向中小户型住宅转变;当年底廉租房体系基本建立;2007 年修正廉租房、经济适用房管理办法,在制度上对保障性住房进行完善。
阶段五:
2009 年至今,政策重心转移到保障性住房建设上,国家制定保障性住房发展规划,计划 2009 年到 2011 年解决 750 万户城市低收入住房困难家庭和 240 万户棚户区居民的住房问题。2010 年建设各类保障性住房和棚户区改 造住房 580 万套,改造农村危房 120 万户。
1.3 我国保障性住房现状
我国近年各城市建设目标中,商品房建设用地为主要供应对象,占总体住宅建设用地七成,保障性住房约占总体的三成。在保障性住房建设用地中,经济适用房和限价房合计占比 70%,棚户区、城中村改造等占 25%,廉租房占比最少,仅占 5%。
各省市在保障性住房完成情况上有较大差异,但总体来说完成率较低,由于相关方面公开数据很少,我们仅能通过经济适用房的完成情况作大致了解。过去两年重点城市的经济适用房完成率均在 50%以下,08 年仅完成了 30%的建设计划,显示地方政府建设保障性住房动力不大。
1.4 保障性住房的意义
保障性住房的意义在于首先,改善城市低收入居民的居住条件,是重要的民生问题,加快建设保障性安居工程,对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中,最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说,下大气力加快建设保障性安居工程,是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。
其次,加快建设保障性安居工程,对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示,今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资,可以拉动钢材消费量65万吨,水泥消费量50万吨。同时,此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设,这可以拉动铸铁消费量两万吨,钢材消费量10万吨,水泥消费量30万吨。
再次,加快建设保障性安居工程,还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房,大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程,都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措,都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。
不同情况的低收入家庭,对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。
二、保障性住房对经济的拉动
如果国家制定的保障性住房建设计划能够得以严格执行,估算 2010 年的投资量将达到 4000 亿元。我们根据房地产在 GDP 中比例和对其他行业影响的投资拉动影响分析得出,4000 亿元的新增投资量相当于房地产开发投资额(剔除土地购置费用后)增加 13.25%,相当于 GDP 增加 1.24%。若考虑进对商品房供地面积的挤出影响,净增加投资额为3000 亿。
新增保障性住房的影响(不考虑对商品房的挤压):
根据 2010 政府工作报告,2010 年计划建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套,改造农村危房120万户。如果不考虑新增保障性住房对商品房用地的挤压,新增部分拉动整个房地产开发投资约4000亿元,贡献了整个房地产开发投资额 12%的增速。从各部分结构来看,棚户区改造对投资拉动效用最大,占到投资总额的 46%,廉租房占21%,经济适用房占25%,剩下8%来自农村危房改造。
新增保障性住房的影响(考虑对商品房的挤压)
由于新建廉租房和经济适用房需要新增土地供应,将对商品住房的供地面积造成一 定的挤出影响。2010 年廉租房和经济适用房计划用地占 09 年住房建设用地总量的 32%,比 09 年 14%的比例高出 18 个百分点,商品房土地供应面积相应减少。考虑到套内建筑面积的不同(假设廉租房和经适房为 50 平方米,商品房为 90 平方米),商品房建筑面积或者建设套数减少10%。
估算得出(中金公司),对应的商品住房投资额减少近 1000 亿元,净增投资 3000 亿元,对房地产开发投资的贡献率减少到9.6%。
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